停车位到底属于谁

小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指房地产权。房地产权又包括土地使用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。居民小区内供业主停车的地方主要有两种：一种是封闭型的车库，以地下车库居多。另一种是地面非封闭型停车场。这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。很显然两者区别主要在：车库的开发成本相对较高。

从法学理论的角度看，认为小区停车位、车库应当属于业主共有的观点占主导地位。地面停车位由于是直接利用小区地表，以划线方式表明位置的停车设施，一般需要政府的批准并获得《建设工程规划许可证》。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元，并办理了初始登记及转移登记后，房屋单元所有人便按份共同拥有了该小区所占土地的全部土地使用权。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准，所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区某处的地面停车位归某一业主所有，但该地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。在实际操作中，应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。房地产开发商或物业公司不得擅自设立小区地面停车位，否则构成侵权行为。

地下停车位相对地面停车位来说复杂一点谓地下停车位是指开发商利用地下空间建造的停车位。住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的(所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。)，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据物权法理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。从物依附于主物，主物所有权范围及于从物。地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。所以，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因 此，该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

从司法实践上看，承认房屋买卖双方对停车位的约定，并限制占用业主共有土地。《民法典》（自2021年1月1日起实施）第276条是对停车位进行规定的最重要的一条。具体规定如下：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2009年10月 1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条和第6条进一步规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《民法典》第276条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为属于业主共有的车位。

以上规定，大致为停车位的归属提供了法律依据。对于停车位的归属，采取当事人约定原则;但是地面停车场直接归业主共有。另外，以上规定对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足(本小区)业主的需要，维护了业主们的取得停车位的优先权。但是，由于法律条款对停车位约定的过于粗糙和原则性，难以具体适用。司法解释虽然对“满足业主的需要”的情形有所细化，但其约定仍然比较模糊，这与当下停车位管理缺乏统一行政制度也有很大关系，作为普适性的法律不能无视多元化管理制度的存在。另外，在房屋买卖双方对停车位没有约定的情形下，如何保证业主获得停车位就没有具体法律依据。

法律对于停车位的规定有很大的缺陷，停车位在现实生活中存在的问题也是不一而足。针对这些问题，有些地方已经在大胆的尝试。比如2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院认为“被告(开发商)并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定”，判决“星汉城市花园小区车库归业主共有”。这一判决在全国引起轰动，也被学者引为经典案例，而且公摊面积原则深得某些法官的赞同。广州市也于2008年3月20日发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》规定，规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属，并定期将出售或者出租方案进行公示和在行政管理部门进行备案。房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。另外，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。在已经施行的判例或政策中不乏切实可行的解决方式，这些都是将来立法值得借鉴的。

因此，如果您是业主，在现行法律制度下，首先，请务必首要重视在购房签约时尽量对停车位的归属和使用明确约定;其次，发生争议时，查询清楚诉争的停车位是何种类型，是地下车库、地面车位还是占用其他未规划为停车位的地面;最后，要以正当方式进行维权，依照现行法律规定，合法合理地表达自己的诉求。

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