每经评论员 薛晖

11月11日，据新华社报道，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹从房地产调整优化措施效果、怎样研判房地产市场、如何重构房地产发展新模式等问题角度解读了中国房地产市场。其中，倪虹谈到，在体制机制上，一个是，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；再一个是，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

后者，即房屋全生命周期管理，已多次见诸报端，而前者“人、房、地、钱”要素联动，被普遍解读为“新发展模式”的新内容，成为业内关注和讨论的焦点。

纵观倪虹部长的表态，其针对性很强，主要是针对之前房地产企业出现的爆雷而引发的金融风险。有鉴于此，监管层希望建立新的体制机制以减少金融风险。

那么，新的体制机制主要是什么呢？笔者认为，就是从源头要素管起。

倪虹部长所说的“人、房、地、钱”要素联动，其实就是对源头要素的管理。“以人定房，以房定地、以房定钱”，说的就是这四要素联动的关系。

从理论上讲，对这四个关联性要素的管理是可行的。首先，人的出生率、死亡率是可查的，一直都有统计数据。掌握了人口变化，就可以估算出需要新建的房子。估算出房子数量，就能知道需要供应多少土地。然后，再根据建房数量，推算出融资数量。以上四要素（人、房、地、钱）都尽在掌握的话，就不会出现房地产市场的大起大落，更不会引发金融风险。这就是要素联动的逻辑。其核心是，从源头要素一点点管起，后面的风险就可控了。

而源头要素，就是人口。由于国内的人口统计已很成熟，“以人定房”的难度并不大。又因为公开市场的土地拍卖完全由地方政府掌控，因而“以房定地”也不难。最后稍有难度的是“以房定钱”，但总体仍是可控的。

明确了方向，接下来就要看能否落实到位。应该说，执行还是有一定难度的，尤其是各地方政府在执行力上差异很大，会影响最终效果。

先说“以人定房”，人口数量统计虽然容易，但预测不易。而“以人定房”中指的“人”并不单指现存人口，更是指人口变动趋势。然而，人口的流动趋势很难预测。例如，40年前没有人会预测深圳会成为千万级人口的超大城市；10年前也没有人能预测鹤岗今天严重的人口外流。而如果对人口变化趋势判断不准，“以人定房”就难以落实。另外，即便人口预测大体准确，仍会存在资源错配。例如在北京，土地供应量总体没问题，但有的区供应多，房子卖不出去；有的区供应少，房子供不应求……这一切，都非“计划”所能解决的。

因此，加强要素联动管理也不应该理解为回到计划经济。实际上，以目前的市场要素看，无论是人口流动性、房企的构成抑或是土地供应以及融资，都已和几十年前的纯计划经济时代截然不同。这就要求，在强调一些计划性和政府的要素管理的同时，仍要尊重市场。否则，若对 “人”和“地”的预判过于保守，或管得过严，就会令房地产市场失去活力，进而导致市场丧失活力。