曾被传出可能泡汤的广州户型新政，并没有收手，而是正式印发实行了。

接下来，广州此起彼伏的95%甚至100%实用率新盘，将成为新常态，一大批“零公摊”的新楼盘杀到了！

排队卖房的二手房业主们，又一次哭晕在厕所。这是要卷死二手房的节奏啊！

但二手房如果卖不动，新房又能坚持回暖多久？

一纸新政，一场巨浪。情报哥给你细细道来，现在的广州楼市到底会怎么走？

11月9日，广州市规划和自然资源局发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》。这也意味着，容积率新《办法》正式施行。

按照以往的旧规定，一个新楼盘要做到“零公摊”，完全是不可能的。

哪怕开发商舍得成本，减少公摊，但旧规对阳台、飘窗等赠送面积是有严格要求，轻易不能越过雷池。

但是！本次官宣的广州容积率新规，让巨大的变化发生了。归纳一下，新政的核心思想就是：

放宽对赠送面积的限制！

来看看本次新《办法》关于容积率计算的要点：

一是，住宅的半开敞空间，如入户花园、生活阳台等区域的面积总和，可以占到套内面积的20%，开发商能“偷”的面积将会更大。

而在此之前，这个比例是15%。

二是，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米。其中，还允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，将不限制进深。

这句专业用语，普通人听着一头雾水。业内人士却是会心一笑。你只需记住一点，未来的主阳台可以做到超大进深，大到完全可以做出一个房间的那种。

要知道，新规前广州新房大部分户型的主阳台，进深大多为1.5-1.8米之间。

而对于“高品质生活区”，半开敞空间比例还能适当提高。

三是，对于套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

举个例子，以往白云某高端叠墅项目，客厅挑空做到6.4米，高于同行标准。

新规一出，一出，开发商们就开始光明正大的进行空中拉面积。这个项目价值肉眼可见地下降，未来复式、叠墅住宅的居住舒适度将会更高，可能会有夹层“x增值空间”诞生。

各种扩大飘窗、拉大阳台等手段不断的卷，慢慢的现在能在实用率上送个20%都不是一件奇怪的事情。

虽然在很多人眼里这有说不上的奇怪，但是这对于购房者来说肯定是一大利好的。

80平就能做到4房，各种入户花园、大飘窗，超长阳台想要的都有，这何乐而不为呢？

值得一提的是，消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯配套设施用房等不计入容积率面积之外，住宅区内独立设置的公用配电房、位于首层及以上的公用配电房也不计入容积率面积。

可以想象，接下来广州新房的赠送面积会越来越多，宣传“0公摊”、使用率100%，甚至110%户型等，将成为项目的标配。

至于这个新《办法》，对开发商、卖家有什么影响？

只要跟大家说起房产市场的产品应该大家都不少听近几年的产品都是80多平三房、90多平4房等等，这一点放在前几年的产品来看几乎找不到。

几乎都是保持在70%~85%这样的实用率，只有极少数的才能勉强达到90%，比如羊城花园的步梯楼，棠德花园这些。

这些楼龄虽然高，但是在实用率上还算是过得去，这也是这些小区的流通速度快的其中一点原因。

不过对于开发商以及对于二手卖家来说， 前段日子，新盘宣传的“0公摊”将让神户型不再成为稀缺，此卖点价值将被稀释。

未来的新盘将不着重比得房率，其它卖点才是重心。

过往增加实用率的王牌是多修飘窗

新政支持修大阳台，中海浣花里阳台大到可以改造为客厅

现有项目更应该考虑如何加快出货节奏，避免与未来新盘同场竞争。

当下主打高实用率的项目都有哪些呢？哪些项目适合买入？情报哥跟你聊聊

先说主城区的项目，选几个值得买入的项目一起聊。

300-500万价格段，是上车客常见的价格段。在此，天河可以看看珠花及浣花里、朗庭、和颂。

两者都有极致户型，同面积比竞品多一间房，珠花及朗庭适合有学位需求的紧凑家庭换房客，可多关注。

但对于地铁通勤族来说，浣花里及和颂是另一个值得看的选择。

珠花地铁短期无望，朗庭离地铁有一定距离，而浣花里及和颂则在地铁方面有一定的优势。

且学位牌，两者并非完全没有读名校的机会，目前芳村支持摇号上学，可以跨区摇号，两者假如能与万汇天地分到同一组摇号，那就爽歪歪了。

保利和颂通过创新性1+2房，两间房由阳台改成，提高实用率

只不过蹭学位这事，不能给予太多希望，假如对学位有强需求，建议入朗庭。

500-1000万价格段，主城区选择是很多的，这个价格段是高端改善客的目标价格段，应适当考虑资源稀缺性，以及周边市场潜在群体等要素。

四季和颂周边有庞大的潜在客户，人多项目少，它就是周边片区的王，价值确定性高，但石榴岗项目入市的话，大盘入市有可能冲击其市场价值，买房之前多加留心，

西派粤府及珑璟台手上都有一定的片区牌可打，例如琶洲，例如创新湾，都是优质客户汇聚地方。

比起竞品，两盘周边城市面貌较好，价值容易兑现，值得关注。

当然，容积率高的项目，并不一定就值得买入。

相对来说，白云数个项目都有一定硬伤，例如容易周边面貌差，例如产业画饼，例如大盘抢镜容易变孤盘等，非地段客不建议买入。

而番禺项目中，星汇锦城及路劲美的隽樾府相对不偏科，虽然非地铁上盖项目，但周边生活配套可满足，公交接驳地铁需时不长。

短板不短的同时，有学位这个长板加持，例如锦城有九年一贯制名校，隽樾府在市桥街道更容易摇号读好学校，对有孩子的家庭换房客比较友好。

黄埔项目中，黄埔新城大盘配套齐全，名校+地铁未来都会落实，能满足未来所需，目前价格合理，假如未来没有换房需求，一步到位买黄埔新城很合适。

在情报哥对项目的解剖中不难发现，虽然大家都有高实用率，但在实际竞争中，高赠送率只是附带的福利，往往难以直接左右项目价值。

为何这样说呢，现在的广州推出的都是越来越高的实用率，肯定会有很多人回想过来，之前那些实用率70%的房子都是怎么住的？

其实70%的实用率也没有说很浪费，毕竟公摊面积这一点早就深入人心。

各种变电室、设备间、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间这些都是购房者们需要买单的部分。

那为什么现在很多新项目都能做到实用率100%呢？难道是这些公共区域都不用购房者们买单了？

当然不是，开发商们也都不是傻子，更不可能做亏本生意。

假如通过送面积的房子减少公摊，那是最好的。

但假如通过砍公共区域面积来增加公摊，比如，你把楼梯做得很窄，肯定影响垂直交通。未免得不偿失。

可以看出，公摊面积是一个完善的房地产产品所必须拥有的组成部分，尤其是高层房屋，需要各种因素更多，必须有这些设施，少一样都不行，否则，房子就成了一个没有相关功能的废品。

而想要舒适度，多梯少户，亮堂的入户大堂，要求足够多的地下空间，要求值班警卫室也要气派，这些虽然增加了公摊面积，还是愿意买单。

对于户型新政，你怎么看？欢迎在留言区一起讨论。