今年下半年以来，房地产调控政策密集出台，可市场除了曾泛起几个小浪花之外，还是没有从根本上扭转颓势，各项指标离转正还是有很大的距离。

11月15日官方发布的数据显示，1-10月份全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%。住宅投资72799亿元，下降8.8%。商品房销售面积同比下降7.8%，住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额下降4.9%，住宅销售额下降3.7%。

对于这种开发和销售的滑铁卢，官方的新说法是目前房地产市场仍然处于转型期的调整中，但边际改善迹象还是有的。

在前天的文章中，环环曾经说过，近期出台的政策无不有一个共同的目标——为涨价去库存做好铺垫。

比如，多个二线城市在土地出让中，恢复了“价高者得”的市场化原则。14号文件更是规定，让商品住房回归商品属性，就是传递低端的住房需求有保障房托底，核心城市核心地段的住房价格会上涨的信号。

没想到的是，网红经济学家任泽平对于去库存提出了自己的高招。

在11月15日，对于目前房地产面临的困境，任泽平建议，过紧过严的政策回归常态化；尽快推动房企重组。

此外，他还为居民代言，“当前保交楼是重中之重，不应该让居民去承担整个行业大调整造成的代价。”所以，他建议由国家设立大基金，以合适价格收购开发商库存的楼盘，用来做租赁房，盘活企业资产。

早在2015年就出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。而在此前，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古自治区、贵州等多地已经试点回购商品房充当保障房。

在2022年，济南、湖州、苏州等地也曾发生过地方政府或亲自下场或鼓励国有企业批量购入商品房的行为。

不过，以基金的形式来回购，好像没有先例。

而就现在的市场实际情况来看，一方面，房企面临库存压力大、资金回笼慢等问题，导致企业发展陷入困境。如果大基金收购楼盘计划启动，以合理价格购买房企的库存楼盘，当然有助于减轻其资金压力，加速资金回笼。同时，有利于楼市库存的去化。

另一方面，随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，租赁市场潜力巨大。然而，目前租赁市场存在房源紧缺、品质不稳定等问题。通过大基金收购的楼盘转化为租赁房，可以满足日益增长的租赁需求，提高租赁市场的品质和稳定性。同时，这些租赁房还可以提供更加舒适、安全的居住环境，提高社会福利水平。

所以，看上去任泽平的方案有利于房企和租赁市场，是双赢局面。

可事实真的如此吗？

首先，大基金的运作模式主要是通过合理定价收购开发商的库存楼盘，所以对于这个价格的把握是整个计划的核心。

这个价格应该既能保障开发商的利益，又能让基金在后期租赁市场中获得合理的收益。然而，在实践中，如果收购价格过高，将导致基金在未来的租赁运营中面临租金收益无法覆盖成本的风险。相反，如果收购价格过低，则可能会导致开发商无法接受，从而影响到整个计划的实施。

其次，将收购的楼盘转化为租赁房并投入市场面临诸多风险和不确定性。

租赁市场的需求变化具有不确定性，收购多少库存楼盘，收购哪些城市的哪些区域的楼盘合适？稍有不慎，就可能会导致房源过剩或不足。

租金收益受到经济环境、政策调整等多种因素的影响，难以预测和掌控。而租赁市场的竞争激烈，如何在众多竞争对手中脱颖而出，提高租赁房的品质和租金收益，也是大基金需要考虑的问题。

最后，资金的来源和运作模式问题。

这个大基金是不是由政府一家组成，是否会吸纳开发商和金融机构？资金规模和来源是怎样的？

大基金需要确保资金的良性循环，以维持自身的运营和发展。然而，在实际操作中，资金运作可能面临多种风险和挑战。投资回报率和租金收益等都是基金需要考虑的问题。此外，基金还需要面对政策调整、市场变化等多种不可控因素，这都增加了资金运作的风险和挑战。

任何建言都不可能是拍拍脑袋就随意提出，这些问题如何解决？