“商转公”，即将商业贷款转为住房公积金贷款。由于商贷和公积金贷款间存在利率差，“商转公”后，可以减轻购房者的月供压力。

今年以来，全国有重庆、哈尔滨、蚌埠等30多个城市迈出房贷“商转公”脚步，一些市民已经享受到了政策红利。不过，申请“商转公”仍有很多限制条件。综合各地政策，“商转公”房屋须取得不动产权证书，贷款置换对象限于纯商业贷款，办理组合贷的购房者无法申请“商转公”。此外，一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录有明确要求。那么申请“商转公”有哪些限制条件？人们对于“商转公”还有哪些期待？

申请“商转公”仍有很多限制条件

依据《住房公积金管理条例》及公积金相关政策规定，“商转公”不是住房公积金必须开展的业务，而是为减轻住房公积金缴存职工商业贷款还款压力而做的一项提升服务。

优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。各地公积金政策调控力度和节奏主要取决于当地市场表现及公积金使用情况。

10月26日，四川德阳住房贷款“商转公”政策实施首日，当地市民冯先生成功办理了“商转公”贷款业务。他算了一笔减负账：之前的商贷利率是4.1%，现在公积金的利率是3.1%，“商转公”后，预计可以贷款26万元，能节省利息7万多元，经济压力小了不少。

随着多地住房贷款“商转公”业务重启实施，一些市民已像冯先生一样享受到了政策红利。

“居民家庭用于购房的支出少了，用于其他方面的消费能力就有机会得到释放。同时，也有利于推动刚需购房人群加快入场。”易居房地产研究院研究总监严跃进表示。

不过，申请“商转公”仍有很多限制条件。综合各地政策，“商转公”房屋须取得不动产权证书，贷款置换对象限于纯商业贷款，办理组合贷的购房者无法申请“商转公”。此外，一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录有明确要求。

例如，湖南长沙的“商转公”业务，仅支持拥有唯一一套自住住房的职工家庭申请办理；江苏苏州要求，“商转公”的商业贷款为符合条件的存量首套住房商业贷款；黑龙江哈尔滨明确，“商转公”的申请者应是首次申请公积金贷款。

合硕机构首席分析师郭毅表示，公积金具有保障性、互助性，资金池相对较小。从全国层面来看，公积金贷款仅占整体房贷比重的16%左右，购房者应该理性看待“商转公”的限制条件。

房产证和还清商贷成“堵点”

随着多地公积金政策松动，人们对“商转公”的关注也持续走热。

经过检索，在人民网“领导留言板”中，仅10月，关于“商转公”相关问题的留言就超过了50条。记者梳理发现，留言诉求主要集中在以下方面：有的购房者因为迟迟拿不到房产证无法办理“商转公”；有的地方“商转公”需要先自筹资金还清商贷，购房者希望能创新政策，省去筹款周转环节；一些市民期待所在城市加入开通“商转公”业务的队伍。

“公积金贷款和商业贷款一样，都属于抵押贷款，这就需要办理‘商转公’的房屋产权明晰，这样才能更有效管控贷款风险。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣这样解释房产证是“商转公”硬门槛的原因。

“购房者本来是想转成公积金贷款省钱，但一些城市却要提前筹钱还清商贷，减负前先增加一笔负担，这是违背公积金便民导向的。”上海易居研究院研究总监严跃进表示。

对于购房者“先还后贷”面临的资金困难，一些城市已有解决方案。例如，安徽芜湖推出“以贷还贷”方式，购房者向公积金管理中心申请“商转公”，经审查批准并办理抵押落实手续后，由公积金管理中心发放“商转公”贷款至商业银行指定还款专户；黑龙江哈尔滨、江西赣州等地采用“顺位抵押”方式，在原商业贷款银行与承办公积金贷款业务受托银行为同一家银行的情况下，增加公积金管理中心为该房屋第二顺位抵押权人，由公积金管理中心发放“商转公”贷款至约定还款账户用以结清原商业贷款。

各地重启“商转公”政策时表示 参考个贷率动态启停

对于“商转公”城市扩围的期待，合硕机构首席分析师郭毅表示，截至2022年底，全国公积金的缴存余额是9.2万亿元，贷款余额是7.3万亿元，公积金使用效率已经达到79%。这也意味着，一些城市的公积金贷款已经满负荷运行，而“商转公”能否推出，取决于当地公积金贷款的发放情况和缴存余额，公积金资金较为充足的地区才有可能推出。

记者注意到，各地在重启“商转公”政策时，均表示会参考个贷率（住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）实行动态启停。

不同城市对个贷率的预警标准并不相同，多以85％或90％为阈值。此前，长沙明确，当个贷率高于90%（含）时，暂缓“商转公”预约及受理；哈尔滨则规定，个贷率连续6个月高于85%（含）时，将暂停受理“商转公”。

今年以来，除“商转公”外，一些地方还出台了二孩以上家庭租房提取、同城转移接续、扩大灵活就业人员试点范围、一人购房全家帮、认房不认商贷等政策，增强灵活性，进一步优化公积金使用。

严跃进分析称，这些举措能让更多人享受到公积金政策，让公积金被充分利用起来，保障居民合理住房需求，体现了公积金的普惠导向。

不过，东方金诚首席宏观分析师王青表示，公积金贷款条件比较严格，尽管会有更多城市开展“商转公”，但真正能够实现“商转公”的存量个人房贷规模会比较有限。

根据中指研究院统计数据显示，截至11月13日，今年各地已出台公积金相关政策超250条，已有三十余城对于公积金贷款“认房又认贷”标准进行优化，其中超二十城执行公积金“认房不认贷”，多地降低公积金首付比例。优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。各地公积金政策调控力度和节奏主要取决于当地市场表现及公积金使用情况。

多地松动“商转公” 条件有不同

据大皖新闻10月8日报道，日前安徽省住建厅集中答复了安徽省十四届人大一次会议及闭会期间代表提出的建议，涉及诸多民生热点。值得关注的是，安徽省住建厅指导有条件的城市，如淮北、宿州、淮南、滁州、铜陵、安庆、黄山等市开展“商转公”业务，该厅将继续指导有条件的城市，积极开展住房公积金“商转公”业务。

10月30日，安徽芜湖市住房公积金管理中心正式发布《芜湖市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施办法》，并于2023年12月1日起正式执行。

芜湖市住房公积金管理中心公布的“商转公”条件为：

据芜湖市住房公积金管理中心公布，有两种“商转公”贷款方式可自选。第一种是“先还后贷”方式，指申请人向公积金中心申请“商转公”贷款并经审查批准后，申请人自行结清原商业贷款、解除原贷款抵押，重新办理住房公积金贷款手续，公积金中心发放贷款资金至申请人提供的本人银行账户。

第二种是“以贷还贷”方式，指申请人向公积金中心申请“商转公”贷款并经审查批准，商业银行配合办理抵押落实手续后，公积金中心发放住房公积金贷款至商业银行指定还款账户，冲还原商业贷款。市民选择此类贷款方式时，需要特别注意的是，住房公积金贷款与原商业贷款差额部分，由申请人自筹资金提前结清或向商业银行申请组合贷款。

而在安徽蚌埠，蚌埠市住房公积金管理中心近期已取消了商转公贷款预约审核制度。公积金缴存职工只要满足几项基本要求，即可申请。

在江苏徐州，已于10月16日恢复办理商业银行个人住房贷款转住房公积金贷款，也就是“商转公”业务。

江西赣州也于10月7日起，在全市范围内恢复办理“商转公”贷款业务。

浙江金华的政策更加便民。自10月16日起，浙江金华全市实行商业性个人住房贷款转公积金贷款新政策，首次推出“带押转贷”方式，进一步减轻购房者经济负担。根据《金华市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施细则》（以下简称《细则》），推出“带押转贷”后，购房者可以直接申请转公积金贷款，偿还全部或部分商业贷款，今后购房者不用为了结清商业性房贷自行筹款周转了。

部分省会城市暂未开办

江苏部分地方恢复“商转公”业务，但南京尚未推出，据扬子晚报报道，主因是南京公积金的提取率较高。据介绍，“商转公”通常需要借款人使用自有资金或筹集过桥资金，并征得商业银行同意，先结清商业性住房贷款后才能办理。

南京公积金管理中心在其官网表示，部分城市因贷款发放量下降，导致公积金使用率偏低而开展了“商转公”业务，不过设置了“首贷首套”，或者贷款住房产权过户在一定期限内（如两年）等限制性条件。而近几年，南京职工使用公积金购房的需求较为旺盛，公积金提取率达80％左右，导致用于发放贷款的资金较为紧张，因此南京目前不具备探索开展“商转公”的条件，以保证正常的公积金贷款业务不受影响。

业内人士指出，公积金贷款具有保障性和互助性，其贷款资金来源于其他暂未使用的公积金缴存职工，相关政策的制定实施，主要保障的是贷款购买首套房和改善性住房群体。南京公积金中心在其官网表示，今后将根据归集、提取、贷款资金的使用情况，进一步研究相关政策，确保公积金互助性的最优化。

据陕视新闻9月报道，有很多市民关注西安个人住房“商转公”贷款的消息。近日，国家金融监督管理总局陕西监管局发布《对省十四届人大一次会议第179号建议的答复函》。内容提到：建议住房管理部门在西安开办“商转公”业务。

据调研了解，陕西地市基本已开通个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务，但西安市暂未开办。国家金融监督管理总局陕西监管局统计数据显示，西安市个人住房贷款存量较大，截至6月末占全省的69.13%，在西安市开办“商转公”业务，将大幅减轻缴存职工还款压力，且受益面较广，对稳定房地产市场和恢复扩大我省消费市场都有一定的积极作用。

整合：陈欣

来源：央广网 工人日报 每日经济新闻 证券日报

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