今年以来，各种房地产的刺激政策高频出台。据中指研究院监测，2023年前三季度全国有超200省市（县）出台房地产政策超400条，特别7月以来，各地优化政策频次更是集体飙升，9月政策频次达去年四季度以来单月最高水平，核心二线城市，甚至一线城市的政策落地不断加速。

不过，明源君认为，中央金融工作会议才是真正的分水岭，房地产保卫战的号角正式吹响，房地产可以稳住了！

要防住金融系统风险

必须稳住房地产市场

此前有段时间，很多人喜欢将中国、美国、日本、欧盟的房地产市场和股票市场做对比，美国、日本、欧盟的房地产市值和股票总市值的比值，均接近1:1，但中国的比值却大幅偏离这一水平。一时间，「中国房地产市值超过美国和日本」的观点广为流传。最后给出的结论是，中国房地产的问题很大。

不可否认，我国房地产在过去几十年飞速发展确实积累了不少问题，但并不能因此抹杀其贡献，更不意味着可以放任其出问题。事实上，在当下大国博弈的关键时刻，稳住房地产这一国民经济支柱产业至关重要。

传统资本主义国家，经济增长的初始资本一靠外部掠夺，二靠内部资本市场债券、股票等融资。

如果二者都行不通，还有别的办法吗？答案是，卖地。以美国为例，其独立前是13个殖民地，是被掠夺的对象。美国建国（1776年）至1862 年，近百年的时间里，土地财政是政府财政的主要收入。期间，其「土地财政」收入主要是以国有土地出售收入为主，土地出售收入占联邦政府收入最高的年份达到48%。

1862-1900年，才逐步转变为财产税（征收对象主要包括以房地产为主的不动产和其它少部分动产）；20世纪40年代中期之后，开始真正形成以财产税为主的地方财税体制，土地财政依赖趋于弱化。

再看我们，别说在改革开放初期，即使到今天，债券、股票市场融资仍非主流。中国解决资本不足的问题，主要依靠「土地金融」。籍此，房地产市场为整个社会创造了丰沛的资本，使中国得以摆脱依赖过去剩余的传统积累模式，转向依靠未来收益的现代增长模式（即便是商业银行的社会资本融资中，很大一部分也是以地方政府的土地或开发商的房子作为抵押，创造出来的货币）。

厦门大学教授赵燕菁就指出，这让中国的资本市场，与美国有很大的不同。地方政府依靠丰厚的土地出让金，不仅能从事大规模的基础设施建设，还能招商引资，推动工业的发展……

▲来源：明源不动产研究院

充沛的资本，对产业升级至关重要。 工业革命率先在西方爆发，跟其利率的下行有很大的关系，因为发明、创新是高风险活动，在一个利率过高的社会，很少人愿意冒险。而要让利息降低，资本本身必须要充沛。

回到前面提到的中国和美国、日本、欧盟房产市值的差异，其实将房产市值和股票总市值加总，中美基本是旗鼓相当的。因此，在赵燕菁看来，中国的房地产市场，是中国参与大国博弈的关键战场。这个观点有一定的说服力，因为通常情况下，外资很难影响中国房地产市场。

但是，近几年，外资通过境外美元债等方式，搅动了中国房地产市场。狙击的路径是：国际评级机构下调评级，市场上各种危机言论流传，做空机构活跃……并且，今年做空对象已经从此前的民营房企，蔓延到了混合所有制企业（比如最近引发巨大关注的万科），甚至纯正的国央企了。

如果任由其发展，后果不堪设想。因为现在市场对房地产整体预期仍然偏悲观，做空势力正是利用了这一预期，一旦其对万科这样的公司做空得逞，就会引发多米诺骨牌效应。因为不管你基本面有无问题，对于带杠杆的企业来说，挤兑都是灾难。

最终，其影响的绝不仅仅只是房地产行业，而会冲击整个中国经济。类似的事情在全世界已经上演太多次了。今年韩国股市被国际资本做空，资金连续5个月净流出，最近韩国政府果断出手，严打卖空交易，修改评估卖空规则，才让股市稳住。

所以，面对来势汹汹的国际做空势力，我们必须出击。因为拯救万科，就是在拯救中国房地产和中国经济。

中央金融工作会议

吹响了战斗的号角

10月30-31日召开的中央金融工作会议，就是一次总动员。自1997年以来，我国共召开了6次全国性的金融工作会议，此前5次是「全国金融工作会议」，最近一次是「中央金融工作会议」，两字之差，却有巨大差别：领导班子集体出席会议，显示了高层对金融工作的高度重视，其权威力度得到空前提升。

这次会议召开前，也做了很多铺垫。今年3月以来，金融领导体制完成了重大改革，组建了高层决策议事协调结构中央金融委员会，设立了中央金融工作委员会指导金融系统党建，银保监会改组为国家金融监管总局，证监会调整为国务院直属机构，还有各级各地党委领导下的金融工委。11月10日，证监会、金融监管总局「三定」（职能配置、内设机构、人员编制）方案最终出炉。

这一系列组织变革之后，实现了「党指挥金融」。可谓厉兵秣马，就等发令枪响了。这次中央金融工作会议，很大意义上就是部署新体制下的防风险、促发展攻坚战的动员会。

过去，防风险的工作也一直在进行，但显然形成的合力不够，监管不够有力，对此，中央金融工作会议指出：「要清醒看到，金融领域各种矛盾和问题相互交织、相互影响，有的还很突出，经济金融风险隐患仍然较多，金融服务实体经济的质效不高，金融乱象和腐败问题屡禁不止，金融监管和治理能力薄弱。」

为了解决组织凝聚力和执行力，「当前和今后一个时期，做好金融工作必须坚持和加强党的全面领导」。并且，在三个主要层面做了部署：

一、统一思想认识，要打造「金融强国」；

二、强化组织保障，建立起党统一领导的一竿子到底的纵向组织保障体系；

三、明确技术路线。

还明确了几大战场：中小金融机构风险、地方债务风险、房地产市场风险、金融市场风险和外汇市场风险。

其中，地方债务风险和房地产市场风险大众格外关注，这两者恰恰又有着千丝万缕的联系，并深度影响金融市场风险。

而我们知道，地方债跟房地产市场有很大关系，因为很多城市高度依赖「土地财政」，近几年房地产市场调整，让卖地收入锐减，缺口一下放大，压力非常大。稳住房地产市场，至关重要！因为，打铁还需自身硬，只要市场稳住了，预期转向，国际做空势力也就无从着手了。

为此，会议提出「健全房地产企业主体监管制度和资金监管」，这个表述过去是没有出现过的。什么意思呢？这应该是针对已经出险的房企，确保其能够在未来交楼，针对风险较高或重要性较强的头部房企，后续有可能开启「一对一」监管，确保风险不再扩大。

此外，会议还提出「完善房地产金融宏观审慎管理」，将房地产市场风险上升到系统性风险监管的高度，未来，「三条红线」和「贷款集中度」管理有望适度、阶段性放宽，以加大对房地产行业的支持力度，缓解重点房企的信用风险。

未来，民营房企的资金压力有望得到一定程度的缓解，至少「借新还旧」可能增多。特别是相对优质的房企，可能加大各类金融工具的利用。

对此，财政部财政科学研究所原所长贾康指出，中央金融工作会议对房地产政策的定位，总体上还是延续2021年经济工作会议以后的政策方向，「实际上就是对‘合成谬误’进行纠偏以后，总体上更加积极地考虑房地产作为国民经济支柱产业，如何能够更好地发挥应有的功能作用。」

救市的战斗已经打响

各部门火力密集输出

作为金融系统最高规格的会议，每次全国金融工作会议均对我国下一步重大金融改革方向和政策「定调」。在党领导金融的新体系下，中央金融工作会议结束之后，各项工作就迅速铺开了。针对房地产行业的防风险战斗已经打响，而且炮火输出十分密集——

一、有针对整个资本市场的

11月2日，国家安全部发文指出，金融安全是国家安全的重要组成部分，维护金融安全，是关系我国经济社会发展全局的一件带有战略性、根本性的大事。推动我国金融高质量发展，必须筑牢金融安全防线、守住金融风险底线……

对于系统性金融风险带来的危害，其特别提到了「次贷危机」。并点明，个别国家把金融当成地缘博弈的工具，一些居心叵测者妄图兴风作浪，不仅有「看空者」「做空者」，还有「唱空者」「掏空者」，企图动摇国际社会对华投资信心，妄图引发我国内金融动荡。

最后，其表示，国家安全机关将认真贯彻落实习近平总书记重要讲话和中央金融工作会议精神……把防范化解金融风险放到更加重要的位置……对金融领域国家安全风险密切监测、准确预判、有效防范，依法打击惩治金融领域危害国家安全的违法犯罪活动。

二、有针对整个地产行业的

11月3日，中证报报道，证监会债券部有关负责人表示，下一步，证监会将深入贯彻党中央、国务院决策部署，激发债券市场活力。坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控……保证房企股债融资渠道总体平稳……坚持「一企一策」，稳妥化解大型房企债券违约风险。

11月7日，央行、住建部、金融监管总局、证监会联合召集数家房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。

与此同时，央行发布的《中国区域金融运行报告（2023）》提到，适应房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

预计后续一二线城市在限购层面会有放松性政策出台，同时，加大公积金购房支持力度，加快推进「带押过户」模式，以及进一步引导居民房贷利率下行等。

三、还有针对重点开发商的

11月6日，万科与金融机构开了个线上交流会，会上，深圳市国资委表示，充分认可和信任万科团队的专业性……如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

官方如此表态力挺一家房地产企业，非常罕见，但在此刻却是必须，因为万科不能出问题！

因为，目前房地产行业正处于修复时期，市场在悲观的情绪下很容易失去判断力，「优等生」的股债价格下跌，让房企更加陷入「自证难」的不利局面。如果不及时加以遏制，任由做空势力肆虐，那内地房企存在被批量、系统性做空的可能。让国内房地产市场的复苏变得雪上加霜。

当此之时，深圳国资委和万科果断出击，打了一个漂亮的反击战，当天，万科股债双双大涨。这无疑稳定了市场对万科乃至对中国房地产市场的信心。相信接下来，做空势力会消停很多……

防风险，才能促发展

金融是国民经济的血脉，是国家核心竞争力的重要组成部分。金融活，经济活；金融稳，经济稳。当前，内外风险交织，经济承压，金融防风险任务严峻。

今年二季度以来，《债务危机》的作者瑞·达利欧就一再提示债务风险：「我们正处于一场典型的、晚期大周期债务危机的开端……」

只有防好风险，才能更好的促发展。房地产是周期之母，与金融市场的关系盘根错节，对经济增长和财富效应都有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，全球历史上大的经济危机多与房地产有关，十次危机九次地产，绝非虚言。让房地产市场软着陆，是化解金融风险的关键之一。

11月6日，郁亮在会上坦言，黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。这句话适用于万科，也适用于整个行业。根据澎湃新闻11月10日报道，金地集团已将21.4115亿元划入上清所兑付专户，用于兑付将于11月12日到期的「20金地MTN004」中票本息以及11月10日到期的「21金地MTN006」中票利息。至此，今年金地集团已无到期公开债务……这对整个行业来说，是一个好消息。寒意似乎在逐渐退散。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员 艾振强）

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