最近北京学区崩盘的声音又出现了，这在几年前就已经初见苗头。

市场规律有个底层原则：当一件事物开始众人争抢时，往往都是走下坡路的开始。

的确，「东西海」的学区房过去几年价格涨幅很大。

大家都在卷，甚至都已经卷到了升学问题：牛小、普小、渣小形成鄙视链。

不过，老破学区房依旧足够令人诱惑：孩子上学+刚需居住两个生活硬刚需能得到满足。

那学区房现在市场情况怎么样？背后的原因又是什么？刚需有哪些捡漏的？

01

跌回2019年？

拿最近比较火案例来看，

蜂鸟家园一套房以610万成交，对比21年3月，整整打了6折！

要知道，过去蜂鸟社区可是神话般的存在，拥有海淀中关村最强老牌牛小，三小质量非常高。

中关村三小的孩子父母几乎都是教授、研究员、双博士等，平均水准自然也高。

2020年，蜂鸟家园成交均价在16-17万/㎡，2021年最高单价超过22.4万/㎡。

对比现在成交单价12.3万/㎡，房价基本跌回2019年。

不过目前这边变动比较大的还是”占坑房“，基本都是一居开间，鼎盛时期基本在1000万左右。

算是能上牛校，最实惠的路径了。

不过把时间线缩短到今年，今年东西城学区房也是普跌的。

胡家园小区是东城区北东片区的老破学区房，对口西中街小学，今年买入半年，亏了近120W，跌幅近20%。

德胜学区的占坑学区房，成交均价跌到11万出头的了，比起21年的高点，下降了太多。

不过对于早上车学区房的人来说，现在的成交价依旧是不亏的。

毕竟前几年「东西海」的学区房，很多片区整体上涨了50%。

02

学区房真不香了？

其实北京是不缺购买力与需求的，所以对于学区的需求还依旧存在。

但是，学区的功课非常难做，考虑牛小，也要考虑调剂，还要考虑是否直升。

大家都是想用最低的成本落户升学，今年明年的幼升小依旧压力发非常大，今年已经是17.1万最高峰了。

另外，现在目前社会基调就是，想生的人还会生，不想生的人不生。

海淀2019年出生人数是2.6万人，2020年出生人数是1.8万人，2021年出生人数是1.7万人，2022年出生人数是1.5万人。

2022年出生人口中二孩占比为38.9%，三孩及以上占比为15.0%。

也就是说，二胎家庭孩子上学是不需要学区房的，本就越来越少的孩子，加上部分家庭也不需要学区房。

所以购买力的缺位也是学区房撑不住的关键原因。

而目前另外一个趋势就是教育公平化，学区房的变数也越来越多。

拿集团校举例，大家都想进好学校，小学初中分校众多，但总归要上一个高中。

本质上，该卷的这批孩子还是要被迫竞争，只是将竞争的时间点拖延罢了。

买了学区房并不保证能逃脱掉这场竞争，也不保证能赢。

03

还是可以买，但别多想

目测下，其实现在学区房均价基本在12W-15W左右，这个溢价是非常明显的。

毕竟12万左右均价已经半只脚踏入北京顶层地产的门槛了。

但如果觉得孩子上学比较重要，现在学区房价格也是跌了的，砍砍价基本都能砍20%。

加上现在学区房的挂牌量越来越多，对于买方市场有利。

真觉得学校的入场券重要，自然也不会在意这些。

所以对于大部分人来说，还是回归需求本身，搞清楚什么值得才重要。

另外，今年城区老破小降价挂牌的不少，帮大家简单盘点了下，300-400万东西海的房源，数量上较之前确实多了一些，主要抛售集中在西城荣丰2008，足见品质对房价影响已经非常深了，大家置业还是要认清这点。