观点网作为广州旧改市场的“过江龙”，升龙集团还是困在了现金流的深渊里。

近日，黄埔知识城镇龙西旧改项目传来消息，升龙集团因拖欠临迁费、融资困难等原因，即将退出旧改项目，由区属国企接手。该项目近8个月临迁费尚未支付，合计约8362.76万元。

另外，同在知识城的汤村旧改也曝出进度停滞，升龙·学府上城部分业主表示，项目已停工近半年。

2017年，升龙集团创始人林亿着手成立升龙广州公司，并在同年联合珠江实业、富力地产、时代中国等多家本土房企成立广州城市更新协会，此后三年升龙在广州连连插旗，拿下九个旧改项目，预计投资金额约948.25亿元（含合作项目），总用地面积约1489.61万平方米。

到了2021年，升龙广州旧改流出“消化不良”的种种信号，负责广州旧改的升龙地产总裁张海民转投旭辉，次年升龙就从黄埔夏园旧改出局，由合生+科学城接手。

这家以旧改起家的房企，曾在郑州、南京打响招牌，但最终均是草草收场，南下广州6年，考验再次出现。

旧改难局

在升龙摘牌的不同城中村里，村民们有着不同的命运。

作为广州村域面积最大的村庄，汤村建村近800年，村域范围994.66公顷，相当于1.6个珠江新城，改造拆旧范围673.65公顷，仅村民的房屋就有4303栋。

2019年6月26日，汤村村民表决同意上海升龙集团为改造合作企业。2020年7月，汤村全面启动整村动迁工作；同年9月，复建安置区动工。

当时，升龙喊出了“一次拆迁、一次建设、三年回迁”的口号，预计最快2020年完成安置房工期建设，但直到2020年10月份，安置房才取得工地施工许可证。

根据项目计划，在回迁房建成之前，商品住房将不能施工建设，升龙·学府上城的开盘时间表也随之延后。

取证拖延后，升龙似乎加快赶工，2021年7月10日，汤村安置样板房对外开放，当时复建房已盖到22层。

“这些复建房对标的是高端商品住宅的品质，不论是户型设计还是装修标准都非常拿得出手。”项目负责人介绍，预计到2022年底，项目总投资将达到232亿元。

2021年底，升龙·学府上城取证预售，首推1#、7#、8#、9#共4栋楼488套房源，均价约2.66-3.54万元/平方米。

据悉，首批业主合同交楼日为2024年6月，目前7#栋主体建筑已完成15层，8#栋主体建到16栋，均未封顶，区住建局已督促升龙公司积极筹措资金，制定施工组织计划，尽快施工。

就在准业主翘首以盼时，去年8月25日，汤村一期回迁安置房开启摇珠分房，村民们隔着一块红布，在摇号箱里抽取未来的新居。到目前为止，他们大概是少数会褒奖升龙集团的广州人。

今年10月13日，广州升龙创锦置业有限公司发布《关于群星村旧村全面改造项目相关事项的公告》。

升龙方面表示，增城区群星村个人房屋临迁费从2023年11月1日起不再计付。此前已签约、已交楼的村民，可以搬回原址居住。

公告还显示，根据相关部门的工作要求，公司一直积极推进开展实施方案和控规方案的优化调整工作，但方案需进一步整改，暂未取得相应批复，整体进度缓慢。

群星村旧改是在2019年4月表决通过上海升龙集团为旧改合作企业——甚至比汤村还早了两个月，改造面积121.21万平方米，改造成本120亿。如今复建地块已停工2年，不少村民在领导留言板投诉称升龙长期拖欠临迁费和补偿费。

2021年下半年，群星村相继签约、交房，当时有一位村民接受了媒体采访，他表示自建房从设计到采购材料、监工、装修，每一步亲身参与，在盖楼时，因为害怕一些钢铁材料被偷，拿着棉被和手电筒就在水泥胚子里凑合睡过好几晚。

如今新房遥遥无期，旧房门窗却已卸载，裸露出一排排深红的墙砖，通告中那句“搬回原址居住”并不容易。

融资命脉

升龙官网显示“集团在城市更新领域深耕20年，累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元，被誉为‘城市更新专家’”。

升龙的旧改生涯源于2005年，成功拿下郑州燕庄城中村改造项目，将该村打造为郑州标志性的城市综合体——曼哈顿广场。

到2013年时，升龙成为郑州第一个销售额突破百亿的开发商。随着南京等旧改战场的开辟，2014至2016年升龙销售额从154.3亿元一度跃升至313.2亿元。

然而，2017至2019年升龙销售额分别为149.3亿元、132.4亿元、105.8亿元，此后逐渐淡出头部房企梯队，也逐渐淡出郑州等旧改市场。

根据某信托公司2020年7月发布的“集合资金信托计划”显示，升龙集团资产规模为658.40亿元，净资产286.79亿元，资产负债率为56.44%。显然，仅靠自身弹药库，升龙难以开辟羊城旧改这块新战场，还需要足够的融资手段和朋友圈。

据升龙官网显示，该公司是广东华兴银行的发起人，2019年底，升龙集团持有华兴银行12.5%的股权，仅次于第一大股东侨鑫集团。升龙集团派驻董事长助理及投融资中心总经理郑景山在华兴银行任董事一职。

郑景山曾任交通银行龙岩分行行长、交通银行福建省分行授信部总经理，具有深厚的金融背景。在其运作下，2018年，升龙集团先后与建行广东省分行、中国民生银行广州分行、广州银行及广州农商行签署战略合作协议，约定城市更新领域开启深入合作。

围绕广州旧改，升龙选择了一次又一次出质股权。据企查查显示，升龙集团目前共有19条股权冻结信息，其中17条标的企业均为广州项目公司。

如2022年2月，升龙将广州水墨江南房产价值9800万元股权数额出质予广州农村商业银行华夏支行，3月底又将广州升龙方圆置业价值1.2亿元股权数额出质予建设银行广东省分行。

就在不久前10月31日，上述两家公司分别新增一则股权冻结，股权数额分别为9800元万和7840万元。

除了股权冻结，升龙还面临抵押物被摆上货架。

此前8月14日至15日福州已建成第一高楼——ICC升龙环球中心多套办公房产按市场价七折法拍，合计起拍价约1.056亿，无人叫价。

今年以来，监管部门陆续放宽优质房企的融资渠道，城市更新项目更容易获得融资青睐，就在11月，“第二支箭”增信卓越商管10亿元中票，其中部分资金拟用于深圳大鹏新区旧改。

这也是“第二支箭”支持的民营房企首次将募集资金运用于旧城改造和城市更新项目。

然而作为非上市房企，升龙集团还需要进一步证明其资信状况，以及寻找其他融资渠道。若融资长期卡壳，也就难以在广州城市更新赛道站稳脚跟。