作为楼市风向标之一，豪宅的动向对于观察楼市具有重要意义。

记者调研走访发现，近两年来，深圳楼市较为低迷，但豪宅价格相对坚挺。而今年下半年以来，深圳豪宅片区价格出现明显松动。

深圳蛇口片区一豪宅小区328平方米户型，10月成交价达5500万元，但11月同户型以4700万元成交，直降800万元。此外，豪宅深圳湾片区11月挂牌单价也跌破20万元/平方米。

豪宅也不抗跌了？

“之前2年多，深圳楼市低迷，这一片豪宅价格一直比较坚挺，但今年下半年以来尤其是近一个月，价格下降比较多。”深圳湾片区某头部地产中介工作人员吴奕菲（化名）告诉记者。

她举例称，深圳湾片区澳城花园一套89平方米的4居室，今年2月的成交价为1820万元，单价为20.1万元/平方米；但11月成交价为1650万元，总价直降170万元，单价跌破了20万元。

此外，一地产平台信息显示，位于深圳南山蛇口的豪宅盘双玺花园一套328平方米房源10月以5500万元成交，但11月下旬同一户型成交价为4700万元，降了800万元。

深圳中原研究中心数据也显示，11月，深圳湾、香蜜湖、科技园、后海、华侨城、前海、蛇口等深圳房价排名前十的多个豪宅片区，挂牌均价出现下跌。

其中，单价最高的深圳湾片区，挂牌均价下跌0.27%至19.8万元/平方米，挂牌均价近几年来少见地跌破20万元/平方米。

以深圳湾片区的标杆楼盘恒裕滨城为例，吴奕菲介绍，近期其所在门店成交了一套83平方米户型，成交价为2300万元，单价为27.7万元，但高峰期成交单价曾经突破30万元。

楼市新政出台后成交、带看热度明显上升

分析人士表示，在此前的楼市周期里，豪宅是市场上行时反应最快的，在价格下行期间则较为抗跌，对于观察楼市动向具有重要意义。

11月22日，深圳楼市传出两个大消息：一是二套房首付比例统一降至4成，二是取消总价750万元的“豪宅线”认定标准。

楼市新政出台之后，豪宅片区有何变化？

德佑地产深圳湾片区门店一位销售肖晓（化名）告诉记者，政策出台后，带看量和成交量明显回升，但价格变化不大。“这周末一天能带看三四组客户，之前的周末一般是一两组，来看房和咨询的人明显变多了。”

深圳中原研究中心数据显示，此次政策发布首日，中原找房二手房咨询量环比增长98%，二手房源浏览量环比增长15%。

成交量也有所上升。肖晓表示，以其所在门店为例，“昨天一天成交了6套二手房，之前基本上一个月成交量也就20来套。”

价格方面，肖晓介绍，深圳楼市新政之后，接触到的客户几乎没有加价的，也没有加价成交的案例。“现在买房的多是刚需，比较理性，政策出来就加价的（卖家），买家一般不会买单。”肖晓说。

有望带动刚需入市

二套房首付比例降至4成，对于深圳楼市而言可谓“大招”，但当前楼市景气度仍在低位。

“新政出台的当晚，美联物业的分行促成了两宗买卖单，有首次置业的客户，也有购买第二套住宅的客户。”对于楼市新政的影响，美联物业深圳区三级市场董事总经理江贤亮表示，咨询的客户翻倍增长，客户显现出“久违的积极”。

开发商也应势而变，有开发商准备抓住时间窗口加速去库存。

据了解，位于深圳南山区的绿景白石洲项目推出部分“一口价”房源，活动时间为11月23日-30日，部分房源较原总价减少100万元。以126平方米户型为例，优惠后相当于打了9折。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，深圳楼市新政策综合来看，一是实际受益的购房群体不小，预计这部分购房者会加速入市，最终推动成交量上升；二是对整体市场信心会有提振作用，各个类型的购房者入市意愿会有所提升。

肖小平表示，从深圳二手房挂牌房源的总价来看，目前约26%的房源挂牌价在750万元以上，这部分房源中有64%建筑面积在144平方米以下，这些房子是此次“豪宅线调整”的直接受益者，后市成交将会放量。

同时，深圳贝壳研究院的问卷调查表明，近期计划在深圳购房的市民，第二次、第三次在深圳购房的受访者占比合计约34%，这部分购房者或是二套房首付比例降至4成的直接受益者。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，楼市新政能带动一部分客户加紧入市，但不会出现2019年调整非普通住宅标准时成交量翻倍增加的情况。预计今年接下来的时间，深圳楼市的价格走势稳定，成交量稳中向好。

来源 | 中国证券报

责编 | 陈睿智

编辑：陈睿智

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