土地拍卖不再限价的趋势，已经扩展到了一线城市。

11月23日，广州公共资源交易中心官网显示，广州市规划和自然资源局再挂牌3宗住宅用地，地块分别位于白云区（1宗）、花都区（2宗），面积共计12.19万平方米，总起价26.67亿元。值得注意的是，这3宗地块均未设置最高限价，按“价高者得”出让。

几天前，广州黄埔挂牌1宗涉宅地块，首次未设地价上限。

广州城市风光。图/图虫创意

而在广州之前，全国已有多个城市放开了土拍限价。

目前，全国多个城市的地产市场，处于下行阶段。在这样的市场环境下，多城放开土地拍卖最高限价，究竟有何深意？

多城不再限价

自今年10月以来，全国22个集中供地的城市，已全部发布涉宅用地公告。新挂牌地块取消地价竞拍上限，目前恢复“价高者得”的城市至少已有18个。

据不完全统计，包括广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州在内的城市，对土地拍卖相关规则进行了调整，新挂牌地块将取消地价竞拍上限，按“价高者得”出让。

不过，在广州之前，放开土拍限价的，主要集中于二线城市和三线城市。

土拍限价这一规则可追溯至2016年，当时全国多数重点城市土地市场火热，“地王”频出。

以郑州为例，当年土地市场诞生16个“地王”。为防止“地王”不断出现引起房价上涨恐慌，郑州市于当年9月14日出台“郑九条”，对市内五区及高新区、经开区、郑东新区三个开发区的住宅用地出让引入“熔断”机制。

此后，多个城市在土地拍卖市场推出熔断机制，即土地拍卖达到一定溢价率，比如30%，地块“熔断”，进入各家开发商“摇号”取得地块所有权的环节。

不少业内人士分析，在房产市场火热情况下限制土拍溢价，目的在于让过热的市场降温。而目前市场整体转冷，此前的策略已经不再适用。

事实上，以往不少城市的土拍市场，在限制地价的同时，也限制商品房的最终售价。此外，在不少城市，土拍进入到“摇号”环节后，摇中该块土地的开发商往往还附带一些配建任务。

以杭州为例，在此次取消“限地价”前，杭州土地出让实行地价、房价“双限”外加摇号的土拍规则，溢价率不高于12%。

广东城规院住房政策研究中心首席分析师李宇嘉认为，对开发商来说，取消土拍限价，房屋售价和配建任务也得到“松绑”，其能根据周边房价水平直观地计算出利润空间，此举有利于市场休养生息，提振市场拿地的积极性。因此，预计后期开发商拿地的积极性会提振。

易居研究院研究总监严跃进认为，放开土拍限价，对于激活房企拿地积极性，确保土地市场复苏和向好发展，以及进一步影响市场预期等都有积极的作用。

除了修复市场信心，在不少业内人士看来，此举有利于修复财政缺口。

“作为一线城市，广州此次放松土拍限价，客观上具有非常强的信号意义。最近几个月的政策调整，都是广州打头阵的，说明要在广州先行试点，观察市场的反应。”严跃进分析。

为什么广州成为第一个放开土拍限价的一线城市？广州对土地出让金的依赖，不容小觑。

用国有土地使用权出让收入和广义财政收入之比简单衡量，2022年，北京、上海、广州、深圳土地财政依赖度分别是26.5%、32.6%，44.6%、18.9%。

据克而瑞统计，今年1～10月，广州土地出让金为951.5亿元，同比下降了7.6%。

今年1～10月全国出让金28629亿元，较2022年同期下滑26%。

2022年全年土地出让金收入约6.7万亿元，以此预估，2023年全年土地出让金收入或不足5万亿元。

中指研究院数据显示，分区域来看，一线、二线、三四线城市热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。一线城市土地出让金收入降幅最低，为22.01%。受成交总量拖累，三四线城市土地出让金收入降幅超30%。

“从地方政府角度来讲，其对土地出让金有一定依赖。随着土地出让金的下滑，财政可能形成一定缺口。目前的土拍市场，不可能像几年前，所有地块都被市场热捧。如果外围或郊区地块流拍或底价成交，放开土拍限价，能在一定程度上减缓土地出让金下滑的趋势。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。

分化加剧

值得关注的是，土拍不限价之后，不少业内人士预测，城市中心城区与郊区，不同板块之间的分化，将进一步加速。

事实上，在放开土拍限价之前，今年广州的土拍市场，不同地块之间，呈现“冰火两重天”的情况。

今年4月，广州的2023年首批土拍中，一共成功出让7宗地块，其中3宗底价成交，4宗“熔断”后进入摇号，总成交价为294.41亿元。

今年6月，广州第二批集中土拍中，出让5宗涉宅用地，分布于番禺、荔湾、从化等地。据中指研究院统计，此次出让的5宗地块中，有2宗地块触顶待摇号，3宗地块流拍，延续“冰火两重天”的态势。

年初至今，广州共有10宗住宅用地在土拍时触顶摇号成交，它们主要分布在天河区、海珠区、荔湾区等中心城区和近郊活跃板块。而与这些开发商眼中优质地块被竞相“争抢”形成对比的是，部分流拍地块在区位上处于远郊区，不被市场看好。

而这也契合当下广州地产市场的行情。

“现在降幅最大的是增城、花都、南沙等远郊的二手房，黄埔两年前火热的板块也有一定降幅，相比较而言，天河、海珠、越秀等主城区的楼价整体稳企，谈价的空间并没有想象那样大。”有广州房产中介对中国新闻周刊这样概括了当下广州的楼市。

严跃进分析，并非随便一个地块都能触发熔断机制，触发熔断机制的地块，不少位于城市核心区，其价值在过去是被低估的。因为过去在大城市，经常出现一二手房倒挂的现象。他说，“不少地方确实面临土地出让金下降的严峻形势。如果从全市一盘棋的角度观察，放开土拍限价能在一定程度上缓解城市土地出让金下滑的局面。”

近期取消土拍限价的合肥、成都、济南等城，纷纷出现了高溢价拍地的情况。比如济南土拍，中电建和其他7家房企经过241轮竞拍，以溢价53.1%夺得凤凰路住宅组团地块，刷新了2018年以来当地土地竞价轮次最高纪录。合肥取消限价后的首场供地，平均溢价率也高至30.14%。在成都，华润置地经过46轮叫价并溢价30%，将青羊区一块住宅用地收入囊中。

不过，一些城市最新推出的地块如果位置不佳或不被市场看好，同样会底价成交。

11月25日，南京迎来取消限价后的首场土拍，此次出让的9宗涉宅用地全部底价成交，共计成交总价55.07亿元。

“过去多个热点城市，乐于向外围扩张，打造新区、开发区或副中心等产业新城，多年来中心区其实供地偏少，主要以二手房为主。但这些外围区域，部分产业规划和公共配套规划没有及时落地，房价也出现较大波动。而目前地产市场仍然具有购房能力的消费者，以换房等改善需求居多，他们受疫情或者受经济结构调整的影响较小，所以，他们更愿意买中心区的房产。”李宇嘉表示。

在李宇嘉看来，未来同一城市不同板块之间的分化还会持续。因为中心区的确定性较强，越来越多房企开始回归中心城区。

作者：赵越