21世纪经济报道记者 李域 深圳报道

C-REITs（中国公募REITs）市场正加速扩容。

11月26日，证监会网站信息显示，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT正式获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs。

业内人士认为，首批消费类REITs获批，对商业不动产参与消费REITs试点具有较强的示范引领作用。

“消费基础设施存量巨大，REITs推出恰逢其时。”中信建投分析师竺劲和黄啸天认为，本轮消费REITs发行是C-REITs市场第二次业态扩容，架起通向房企表内优质资产的桥梁，有望重塑地产股估值逻辑。

中金公司表示，REITs市场开始步入良性运行，价值发现是未来相当一段时间市场运行的主旋律。从投资角度看，中金公司建议回归价值本源，关注配置机遇。

首批消费类REITs获批

公开信息显示，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT均在交易所注册生效。

其中华夏华润商业REIT发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元。

据悉，青岛万象城商业建筑面积约30.1万平方米，区位优势明显，双地铁上盖，交通便利，客群覆盖青岛全域。该项目自2015年开业后，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。

中金印力消费REIT底层资产为杭州西溪印象城，建筑面积约25万平方米。自开业以来，杭州西溪印象城凭借稳健运营、区域深耕等优势，实现业绩显著增长。数据显示，该项目在2022年的营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创下半年业绩历史新高。截至6月30日，该项目估值达到39.77亿元。

华夏金茂购物中心REIT底层基础设施长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，为成熟稳定的购物中心项目。

作为整个中国金茂旗下的首个览秀城作品，长沙览秀城是览秀城体系内运营最为成熟的优质购物中心。基金招募说明书显示，长沙览秀城年度客流逾1000余万人次。2020年-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%，处于高速增长期。

根据评估机构的市场调查，截至2023年6月末长沙览秀城出租率在区域内处于领先地位，截至2023年9月末长沙览秀城出租率达98.9%。

中信建投分析师竺劲和黄啸天从多个方面进行分析，认为3单REITs资产质优运营稳健。

具体分析称，从资产布局看，3单购物中心项目位于重点二线城市，高能级城市消费需求较高，利于支撑现金流稳定性。从经营表现看，3单购物中心REITs维持了租金提价能力，出租率方面中金印力消费REIT维持高位。从增长假设看，华夏金茂购物中心REIT预测出租率初值最高但未来或将下行，中金印力消费REIT及华夏华润商业REIT预测出租率上行。从估值指标看，3单购物中心估值指标取值相近，资本化率为5.36%-5.55%，折现率为7.00%-7.25%。

底层资产日渐丰富

自2021年6月首批公募REITs上市以来，截至目前，已陆续有29只公募REITs产品完成首发募集，资产类型涵盖园区基础设施、能源基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等。

今年10月20日，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

在文件发布一个月后，首批消费基础设施公募REITs正式获批。

业内人士表示，这充分体现了证监会对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，看好市场未来发展潜力。

公开资料显示，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。在我国范围内，百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征，一定程度上限制了行业的发展。截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。

在业内人士看来，首批消费基础设施公募REITs的获批，对商业不动产参与消费REITs试点具有较强的示范引领作用。同时，产品规模和种类的丰富，有利于吸引资金参与公募REITs投资，促进投资策略更加多元化、市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值将会得到广大投资者和关注和认可。

中金公司表示，坚定看多中国REITs的长期发展空间，未来伴随中国企业在负债空间、运营管理能力、收益率水平等各个方面的约束条件进一步显现，市场将会认识到REITs发展蔚为可观的潜在势能。