作者：杨梅

来源：商业人物（ID：biz-leaders）

如今的杨惠妍，怕是关关难过关关难。

公司经营层面，她正背水一战，全力化债自救；个人财富方面，几乎缩水至十年前的水平，在最新的胡润女企业家榜上跌落至第五。这是她自26岁成为中国女首富之后，最差的一个排名。打败她的是一位94岁的老太太，新鸿基地产大股东邝肖卿。

而比财富之争更残酷的是，这同时引发了一场关于内地房企和香港房企运营模式孰优孰劣的大讨论。

今年这份女富豪榜单上的前5名女性，依旧有4位来自房地产行业，分别是邝肖卿、吴亚军、陈丽华和杨惠妍。相较后三者，邝肖卿算是在内地最不知名的一位，但在房地产行业集体下行、房地产富豪身家大幅缩水的大背景下，唯有这位94岁老太太的财富不跌反涨。

富豪榜论英雄的指标，本质上其实就是商业成败。曾几何时，当内地房地产造富神话狂飙，碧桂园、恒大等一众企业大肆跑马圈地之际，秉持谨慎运营风格的港企地产商，一度被冠上落伍胆怯之名。诸多机构的分析报告认为，它们因不愿走出舒适圈，而错过了诸多发展良机，失掉了与内地房企一较高下的能力。这其中便包括2013至2014年左右的李嘉诚，以及一直专注于开发“京沪广深”商业地块的新鸿基。

三十年河东三十年河西。随着恒大悲剧的爆发，李嘉诚在内地的口碑又由十年前的“胆小守旧老人”，变为“春江水暖嘉先知”。新鸿基这样开发缓慢的房企，则成为穿越周期的标杆、优质的代名词。

穿越周期是毋庸置疑的。新鸿基地产诞生于1963年，1972年上市，先后经历了1973年的香港股灾、1997年的亚洲金融风暴、2008年的全球次贷危机，再加上这轮的房地产行业调整期，足以证明其抗风险的能力。

不少分析文章，把它这份“抗寒能力”归功于跑通了租售并举的模式。这的确是它的一大经营亮点。

新鸿基地产的业务结构主要由物业销售、物业租赁、移动电讯服务、基建等几个模块构成。其中，物业租赁一直对营收贡献颇大，以2022年财年为例，其总租金收入达248亿港元（净租金收入192.5亿港元），远超了物业销售的溢利（158.47亿港元）。今年上半年，情况同样如此，物业销售溢利96.42亿港元港元，净租金收入149.4亿港元。

换句话说，楼盘不好卖不要紧，房租还照常可以有收入，因此邝肖卿本人也被称为“中国第一包租婆”。像是香港的新城市广场与国际金融中心商场、上海的国际金融中心、北京的APM等赫赫有名的地标，都是邝肖卿旗下产业，即便市场再下行，她依旧能躺着赚钱。王健林梦寐以求的事情，她早就给实现了。

不过，羡慕或谈论新鸿基有自持物业，仅靠收租就能挺过市场周期，实质上意义并不大。资料显示，早在1977年新鸿基就已经踏出了从刚需住宅销售到商业地产转型的第一步，开始大量储备地皮，投资物业。等到了1987年，新鸿基又举大量财力、物力，用三年时间集中拓展物业投资计划，直至1992年之后，才做到租售基本平衡。之后才有了1997年进军内地扩大租售市场的诸多举措。在香港楼市泡沫破灭后的1999年-2005年，其销售物业利润率大幅下降，但租赁业务却几乎没有受到影响，保持了公司50%以上的利润。

算下来，能跑通这一双线并举的经营模式，新鸿基至少用了二十年之功。能有二十年的时间缓慢调头，就不仅仅是掌舵人的智慧和远见这么简单了，这背后更多依仗的还是香港经济的蓬勃发展和循环上升。

认真梳理新鸿基的发展史的话，就会发现，从起步到转型它吃尽了香港发展的红利：香港地产金融化的浪潮它赶上了，因此得以在早期推出“分层出售、分期付款”的售楼制，顺利由杂货经营跨界地产开发；香港股市的高潮它也赶上了，由此得以大量筹资并储备了大量地块，成为行业巨无霸；更幸运的是，漫长的转型期里，它恰逢战后香港最长的地产牛市，资料显示，此阶段，香港住宅价格平均增长了815%，零售物业价格平均增长了944%。可谓是占尽了天时与地利。

那么除了运气，新鸿基真正的可取之处是什么？说实话，不过是现金流充沛、资产价值稳定。在盈利能力上，新鸿基交出了一份不错的答卷：2022财年新鸿基净利润255.6亿港元；今年上半年，新鸿基的盈利水平再次展现出强韧性，净利润率达34.52%，同比增加 2.7%至239.07 亿港元。在内地房企销售业绩普遍腰斩的前提下，这份业绩堪称坚挺。

而纵观2022财年，做到的其实并不止新鸿基这一家港资房企。如长实集团盈利217亿港元，同比增长2.08%；恒基地产盈利92亿港元；太古地产盈利80亿港元；香港置地盈利61亿港元；恒隆地产盈利38亿港元。

甚至可以这么说，这是一种香港模式，即香港房企普遍采取的模式。不同于近些年内地房企高周转、高杠杆和一路狂奔的发展路径，这些房企普遍以慢节奏、低负债著称。

以新鸿基为例，它实际上也属重资产运营，具有投资回收期长的特点，但它的每一个项目建设也以爬坡期长著称，从不信奉快周转和全国化布局，仅在北上广深等一线城市的核心地区进行核心项目开发。目前，新鸿基是香港拥有最多土地储备的公司之一，但已落成的不过一半多，内地亦是如此，只有1/7落成，剩余皆在发展中。

另外，新鸿基的发展主要通过经营收入和股东资金来启动，而较少依靠外来借债，从而避免较高的财务杠杆使企业处于高风险状态。它负债股权比率基本维持在17%以下。

再说回盈利能力这一点，财报显示，负债率低的港资房企可不止新鸿基这一家。2022年末港资里最高的新世界发展净负债率不过46.9%，恒基兆业24.1%，新鸿基地产19.2%，太古集团连7%都不到。不由得不感慨它们的安全意识。在不把战线拉的太长上，港资房企也基本一致，如太古地产、像新世界都是如此。前者只在内地的北京、广州、上海、成都等城市的优越地段，布局大型商业发展项目；后者65%的核心开发项目都在粤港澳大湾区及长三角地区，产品也是偏向改善类型。

说白了就是不盲目做大，放弃追求规模和速度这么简单而已。

知易行难。听起来简单的事情，做起来并不简单。谁都知道商业综合体项目能带来稳定的现金流，谁都知道唯有核心地段的资产才能价值稳定。但如若拉长战线开发住宅，能快速回笼资金，贷款时也更有优势，并且能带来规模的跨越式发展，你又会如何选呢？是徐徐图之，还是趁着风口赚快钱，迅速成为行业巨头？

恒大和碧桂园都给出过自己的答案。

幸运的是杨惠妍目前只有42岁，如果能有幸挺过这个大周期，她也许会想重新写一遍这个答卷。

*题图购买于视觉中国

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