21世纪经济报道记者张欣 北京报道

近日，由国家金融与发展实验室房地产金融研究中心发布的《房地产金融三季度报告》（下称“《报告》”）指出：当前房地产行业风险尚未出清，应重点关注资产规模在1000亿元至1万亿元的中等房企的潜在违约风险。

《报告》同时指出，房企债务违约风险是最主要的房地产金融风险，建议从改善房企经营性现金流、避免房企融资性现金流进一步恶化、加强监管三方面入手解决房企债务风险。《报告》强调，短期来看，改善房企的现金流是化险的重点。长期来看，应加强房企监管，避免因化解风险而出现的道德风险。

应重点关注中等房企的潜在违约风险

《报告》显示，2023年前三季度房企境内债出现实质违约、展期的数量为136只，占境内债券市场违约数量近八成；违约规模为1793亿元，占境内债券市场违约规模近九成；境外债出现实质违约、展期的数量为22只，占中资海外债违约数量的100%；违约规模为90亿美元，占中资海外债违约规模的100%；

《报告》称，当前房地产行业风险尚未出清，目前支撑房地产“三高”模式的第一个杠杆——销售中的预收款（经营性现金流）已经大幅萎缩，因此第二个杠杆——金融体系支持（筹资性现金流）成为影响房企违约的关键。

《报告》显示，2019年至2023年期间，上市房企的筹资性现金流净额从2021年开始持续为负。其中，资产规模1万亿元以上的房企的筹资性现金流净额由正转负的时间点是2019年到2020年。此后，随着大型房企不断爆雷，房企短期内无能力支付到期债务，同时也不能再融入资金，因此其筹资活动现金流流入、流出的规模均大幅萎缩，筹资性现金流净额也停止下跌。

“下一步应重点关注资产规模在1000亿元至1万亿元的中等房企的潜在违约风险。”《报告》强调。具体来看，上述中等房企的筹资性现金流净额由2020年的5217亿元转为2021年的-1122亿元，2022年又大幅下降至-4297亿元，2023年上半年这一数值为-1982亿元，占所有房企筹资活动产生的现金流净额的比重为63.8%，应引起高度关注。

此外，《报告》还对金融市场对房企融资的所有制区别对待问题进行了分析。2020年之前，这种所有制区别对待更多表现为融资利率的差别。2008年——2019年，中央国有房企和地方国有房企的信用债发行利率平均比民营房企低153个基点、140个基点。

2020年之后，这种所有制区别对待表现在取得融资支持的规模上，整体来看，国有房企融资规模基本保持稳定，但民营房企的融资规模则大幅萎缩。2019年——2023年上半年，中央国有上市房企筹资性现金流流入分别为5069亿元、6187亿元、6648亿元、6742亿元、3029亿元；地方国有上市房企这一数据分别为5259亿元、6603亿元、5359亿元、5066亿元、2454亿元；民营上市房企这一数据分别为15694亿元、17911亿元、13083亿元、4271亿元、1334亿元。

化险重点：短期改善现金流，长期加强房企监管

2023年10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。从近五次的全国性金融工作会议来看，该级别的会议内容中首次大量提及房地产，明确指出房地产金融风险是我国金融领域面临的五大风险之一。

《报告》指出，房企债务违约风险则是最主要的房地产金融风险。短期来看，改善房企资金状况，避免房企债务违约风险进一步在行业内扩散并蔓延，是防范化解房地产金融风险的重中之重。长期来看，应加强房企监管，避免因化解风险而出现的道德风险。

鉴于此，《报告》提出了应对房地产债务风险的三大建议：

第一，建议通过取消房地产“五限”政策，以及通过地方政府收购滞销存量住房来改善房企经营性现金流。

从限购政策来看，当前房地产市场供需关系已发生深刻变化，房地产市场面临的主要问题是需求偏弱。目前多地已经逐步取消限购、限贷政策，而全面取消“五限”措施，能够进一步提振房地产市场信心、改善市场需求和增加房企销售回款，从而有效改善房企经营性现金流状况。

从地方政府收购滞销存量住房来看，如果这类滞销的存量住房由政府转化为保障性住房，不仅能够解决保障性住房供给不足的问题，而且可以帮助房企解决经营困难问题，改善其经营性现金流状况。

第二，为避免房企融资性现金流进一步恶化，应稳定房企的资金状况，通过政策引导金融机构一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，避免投资者对房企债务兑付的担忧进一步加剧。

第三，建议参照金融机构的监管标准来监管大型房企。一方面参照金融机构采取资本充足率管理，对房企投资开发项目进行合理的风险权重划分，并在集团公司层面设定最低资本要求。通过资本充足率管理，不但能遏制房企规模过度扩张，还能起到逆周期调节的作用。另一方面，对上市房企的隐性债务进行特别信息披露。复杂而又隐匿的债权债务关系是导致房地产风险处置困难的重要原因，针对当前房企采取明股实债的融资方式和合作开发的模式，可要求上市房企的长期股权投资进行并表披露。