广州今年的第四批土拍名单中，海珠区只有两宗地，琶洲西区商住地块我们前不久已经分析过。（点击蓝字可回顾）

今天，再来看看另一宗——海珠AH101314地块。

主干道环绕

受噪音影响大

海珠AH101314地块占地6.7万平，建面15.17万平，体量不算大，位于广州大道南及广州环城高速交界处，西侧隔了一条河涌与海珠客运站遥相对望，东侧即是三滘立交。

地块大致范围，具体需以官方发布为准

也就是说，该地块被主干道重重包围，自驾出行可“条条大路通罗马”，去哪都非常方便，但将来难免会有噪音和粉尘影响。

还有，该地块被广佛线从中贯穿，未来开发也很考验开发商的操刀能力，譬如如何规划才能最大程度降低地铁贯穿对居住体验的影响。

从我们的航拍上看，地块现在留有部分厂房、树木，还没有平整，南向多是低矮的五金店和工业区，视线较为开阔，预计部分高层将来或能望江。

地块现状

交通上，地块临近的地铁站是南洲站——2号线和广佛线交汇站，与其直线距离仅约400米（数据来源：百度地图测距）。

左右滑动分别是：南洲站C1口、海珠客运站

但目前来看，从地块到南洲站的步行路程，需绕路走南洲路，用时和距离都更长。个人预测，地块和客运站之间将来会建一条直达地铁的通道桥，以缩短到地铁站的步行距离。

至于其他配套，南洲是海珠西的传统区，生活气息浓厚，但该地块基本被多条道路切割，配套相对一般——

直线距离1km范围内有海珠儿童公园、广州粤海医院、孙逸仙纪念医院南院区、沃尔玛等。

综合来看，该地块条件一般，多面环路，噪音影响难以避免，推测项目大概率主打刚需、刚改，因为地块周边噪音偏大，做改善的话，后期压力不小。

而在珠江后航道，即海珠西这一条广佛线上，除了海珠AH101314地块，还有两个待上新项目——保利拿下的东方红印刷厂地块、延期的新滘西路以北地块。

看来明年的海珠西，新盘竞争激烈，不着急的买家不妨等等。

周边新盘主打改善

项目会卷产品和价格吗？

老规矩，接下来看看地块附近的楼盘情况。

南洲板块周边的在售新盘有中海观雲府、中国铁建·西派粤府，改善产品居多。

中海观雲府覆盖刚需、刚改、改善群体，主推86-164㎡三至四房，近两个月的成交价格在6.7万/㎡上下（数据来源：中指院）。

中国铁建·西派粤府主打高端改善产品，坐拥一线江景资源，在售产品为120㎡、140㎡四房，近期的成交价约8.4万/㎡（数据来源：中指院）。

地块周边的在售二手房，基本都在河涌对岸，即南洲路以北——1997-2014年建成的英豪花园，住宅挂牌价3-6万/㎡不等；楼龄超20年的南洲花苑，住宅挂牌均价在2字头（数据来源：贝壳）。

再远一点就是石溪板块的二手红盘金碧花园一二三期，贝壳上的挂牌均价约3.6-4.3万/㎡。

不过倾向于石溪板块的客群，多数会选择广佛线燕岗站、石溪站周边的二手房，且那一带未来的潜在对手也很多，如保利东方红印刷厂地块、新滘西路以北地块。

而海珠AH101314地块，区位和配套整体一般，产品若往刚需+刚改上“卷”，再加价格优势“双管齐下”的话，相信除了周边的地缘客外，也能虹吸海珠其他片区的买家。

关键就看，拿地开发商如何操刀海珠西这块地了！