商品房销售合同

纠纷篇

购买房产往往需要花费大量的积蓄，作为一件“人生大事”，需要“十二分”的谨慎。结合本院审理商品房销售纠纷案件实务，本文总结了9个法律问题知识点，助力“购房无忧”。

Q

1.开发商未取得商品房预售许可证明，双方订立的合同无效吗？

A

答：

是的。商品房预售许可证明由国家部门颁发，是经备案允许销售房地产的必经手续。在未取得该证明的情况下，开发商与购房人签订的商品房预售合同或商品房买卖合同，均认定无效，但在起诉前取得该证明的，可以认定有效。

Q

2.交了定金，不符合购房政策，可以主张开发商退还吗？

A

答：

如果购房人明知或理应知道自身不符合购房政策，仍交付定金，此时，因自身存在过错导致不能订立商品房买卖合同，开发商可以不予退还；如果购房人受到开发商误导或开发商承诺其符合购房政策的情况下，开发商应退还定金。

Q

3.购房人以房屋配套设施不符合售房时承诺，可以主张解除合同吗？

A

答：

购房人以房屋配套设施不符合售房时开发商的承诺（如周围有九年制学校、地铁通过、三甲医院等）为由主张解除合同的，应承担开发商在售房时对此承诺的举证义务。法院在审理此类案件时要查证合同对此承诺是否有特殊约定及是否存在虚假宣传等，同时还要审查购房人的购房目的，若房屋后期配套与签订合同中承诺不符，不能实现购房人购房目的的，开发商构成违约，购房人可以主张解除合同。

Q

4.开发商逾期交付房屋，该怎么办？

A

答 ：

制式的商品房买卖合同中约定了逾期交付的违约责任，购房人可以按照合同约定向开发商主张逾期交付已付款利息和（或）违约金。如果有证据证明开发商客观上无法交付商品房的（如工程停滞不会再开工建设），购房合同目的无法实现，购房人可以主张解除合同并要求返还购房款。对于贷款问题，可以一并予以解决。

Q

5.因开发商原因，购房人未能取得不动产权证书，开发商承担违约责任吗？违约责任的计算标准？

A

答：

承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

Q

6.商品房销售合同纠纷中，购房人可以因非主体结构性瑕疵主张开发商退房吗？

A

答：

可以。如房屋质量存在严重问题影响正常居住使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条，约定了两种情况下，买受人可以请求解除合同：（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构经核验确属不合格的；（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

Q

7.新买的商品房墙体漏水（指窗台等部位漏水，不包括上下层装修不慎导致的漏水），怎么主张权利？

A

答：

商品房的防水保修期通常为五年，在保修期内，业主购买的房屋发生质量问题都可以向开发商主张权利。如下雨导致窗台等部位漏水，业主可以要求开发商在合理期限内进行维修。

Q

8.购入的车位不满足购房人使用需求的，如何维权？

A

答：

停车位作为一种特殊商品，在满足行业标准的同时，还应符合业主最基本的停车需求。开发商与购房人签订的买卖合同一般不会对停车位的尺寸，位置及停放类型进行明确约定。若车位尺寸不符合住建部实施的《车库建筑设计规范》相关规范要求，导致所购入的车位不符合使用需求的，购房人可以要求解除合同（在除斥期间内）或者赔偿损失。

Q

9.商品房买卖合同被确认无效，可以请求解除银行贷款合同吗？

A

答：

可以。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

来源：民一庭 林文玉、宗莹

编辑：徐鹤文

审核：田瑞刚