11月28-29日，36氪WISE2023 商业之王大会在北京国际会议中心盛大举办。本届大会以“太阳照常升起 The Sun Always Rises”为主题，横跨一个主会场与六大垂直领域专场。主会场聚焦“未来3650天”、“在产业洪流中”、“进击中的万联网”、“AI与商业增量”、“全球品牌看中国”、“科技至上 共鉴创新”六大篇章重点议程，邀请全领域商业大咖展开为期两天的顶级商业对话，向现在提问，给未来答案。

自如COO梁占华在大会现场进行了题为《产业百态-未来居住新生态》的演讲。自如至今已走过12年发展历程，在梁占华看来，自如做的事情很简单，就是解决“如何让人在城市里更好地居住”的问题。

作为住房租赁行业的头部机构，自如对市场现状及未来趋势有许多观察结果：住房租赁在未来居住形态中的占比会变大，机构租赁的比重会变高，用户需要更专业的服务等等。在这样的大趋势下，自如要如何实践？梁占华谈到住房租赁市场当前面临的痛点：产品错配、服务错配、品质错配、匹配效率低下。

“自如这12年专注于这四个基本痛点来解决问题，在业主和租客之间做专业的解决方案，把琐碎问题通过产品化、数据化、平台化的模式解决，把它真正做成标准化的产品和服务。”梁占华说。

自如COO梁占华

以下为演讲实录，经36氪整理编辑：

非常感谢36氪的邀请，让我有机会来现场和各位大咖近距离学习，也对我们这个行业做一个简单的分享。

我起的题目是“未来居住新生态”。 大家对这个行业有很多定义，一开始有说O2O的，后来有说租赁行业，也有一段时间归为房地产。但是我们觉得，自如做的事情就是最简单、最直接的城市居住解决方案，我们就是解决如何让人在城市里很好地居住。这个事情回归到一个本质，我们在这个城市里，过去怎么住、现在怎么住以及未来如何居住？我相信这个话题，在当前房地产行业和互联网行业面对一定挑战的情况下，是值得探讨的。

下面我简单从三个方面特别直白的分享一下我们的思考。第一，居住行业的现状到底是什么样的结构？第二， 3-5年或者5-10年的未来，居住环境是什么样的？我们要会描绘它。第三，自如是如何看待这个事情、如何实践的？我们要想办法让自己有进化的能力，去适应和引领这个周期。

第一个，居住市场现状是什么样的？国家“七普”数据能够看到一个简单的分布，城市居民住房主要类型是比较多的，购买商品房和租赁住房排在前列，后面还有购买二手房、自建住房、购买原来单位公有住房或者其他类型。

城市居民住房主要类型

从2018年到2022年，占比最大的商品房交易和租赁交易大概是什么样的变化趋势？第一幅图，左边很容易看到的是商品房从2018年到2021年都是持续上升的状态，2022年出现了一个比较大的转折，大概11.3万亿，略低于2018年。右边的租赁住房市场规模从2018年的1.4万亿，到2022年的1.75万亿，中间在2020年和2022年因为疫情有一些反复，但总体趋势来看是持续在增长。

宏观居住市场现状

我们说租赁占比第二，那在租赁里的供需情况是什么样的？我们通过权威第三方数据可以看到，供给侧全国现在大概有6000万套房子可以用于出租。其中一线城市有64%的业主是特别愿意将房子出租，新一线城市调研下来有56%希望将放房子用于出租，都是过半数。需求这一侧，目前总的租赁人口规模已经突破了2亿人，大家的租房意愿是什么样的？权威报告估计自己愿意租房子5年以上的人占50%，10年以上的人超过12%。所以在供需两侧，一边有供给，一边有需求，我们觉得行业底层价值需求是实实在在的，也比较旺盛的。

再看我们自身这个行业，因为我们是做机构租赁的，机构租赁在世界范围内是什么样的格局？在其他国家比如日本，机构出租，也就是机构向个人进行房源出租占80%，美国占到50%，德国占40%。这些发达国家都是大面积地通过租赁或者机构租赁解决城市的人口居住问题。我们国家是占比7%，但这个数字在迅速上升。

以上我们简要描述了租房的现状。从2018年到现在商品房持续走高，2022年开始下行，有些挑战。租赁在持续走高，虽然疫情有反复，但总体在快速上升。供需的调研和权威报告来讲，市场规模和实实在在的供需都是比较旺盛的，机构占比的潜力依然非常大。

关于未来的城市居住环境，我们主要以城市为研究对象的话，大概是什么样的情况？先来说国家相关政策可以看到的一些核心内容，比如租购并举，大家在政策层面看到租赁占比提升和租赁潜力空间，不仅要有公租房、保租房和自建房、商品房，多元化包括机构出租、民营出租等，后面提到了保障性住房建设的计划。

2022年之后我们看到一些权威预测，推演租赁市场整体大盘是什么样的情况，预测数据显示市场规模会稳步从1.88亿到2万亿， 2027年会达到2.8万亿。

我们也进一步调研这些愿意出租的城市业主，他们希望的出租形式是什么？不约而同都指向说，我自己很不愿意去承担租赁里面发生的复杂事情，比如接待很多租客上门看房；比如房子出租完之后可能水龙头、电费、煤气等等会出现一系列的问题，我自己是没有时间没有意愿打理的；我希望有一家专业的性价比比较高的机构做这样的事情。

租客这端也说如果有一个靠谱的平台能够给我一个品质比较不错的房子，服务也OK性价比也OK我是特别有意愿的。因为在平台消费，租客是真正享受了消费者的权益，不需要跟差异化的业主协调沟通一些特别复杂具体的事情。我们都知道住在一个房子里面一年365天，和我们点外卖、打车等事情不一样，每天大概有十几个小时的事情发生在房子里，我们需要有一个靠谱的平台解决问题。

权威机构也觉得3-5年的时间，中国的机构化租赁占比会从7%快速上升到15%，如果从一些头部城市来看，会快速突破30%，接近于德国的40%、美国的50%，离日本的80%依然有很大空间。

未来租住产品服务形态有哪些变化呢？我们经过各方面的脑爆和研讨，一些维度可以勾勒出未来的变化，包括我们将来会有专门用于租赁的产品，这个房子做出来，就是为租赁而设置的。

租赁和购买有什么不同？我们现在看到了很多落地，比如自如在广州和政府合作打造了自如里，这个小区有很多特点，比如一居两居的户型为主，以解决年轻人的居住；比如它的健身房和生活食堂，公共服务空间占比非常大，这对租赁来讲是非常需要的设施。我们也会看到租赁人群的衣食住行和商品房里的会有些差别，对租赁人群而言，食堂、社区、活动空间很重要，所以不是成栋，而是成小区的租赁房源会越来越多。

房间内部设计我们会更加追求个性和品质，追求艺术的美感。几年前看房屋装修大家会觉得功能性比较重要，现在再看装修其实是考虑我要什么样的风格和环保的追求，这是思考的底色。

屋内智能也会占很重要的比例，自如有专门做智能的部门，我们的智能产品有非常坚实的使用场景。不是打概念，而是我们每一款智能产品率先用在上百万的自如房源里，让用户先用上，先解决租客和业主的智能使用体验。

未来居住的服务，搬家保洁专业维修会占很重要的消费比重。当然还有很多其他的维度，可能会构成我们对未来居住的一个生态和场景的描述。

从过去到现在，租赁占比会变大，机构会变大，专业服务更需要，那其中自如实践是什么？最后分享一下自如自己在做什么。

我们觉得租赁市场潜力很大，它的发展中有很多痛点问题要解决。第一，产品错配，现在很多房子的空间和设计都是以买卖为主，租赁人群需要社区公共的健身房、活动空间、食堂等等，是没有配置的。

第二，在城市里很多年轻用户刚毕业，还是需要合租的，三间房我只需要租一间，现在的产品在传统领域里是没有解决的。自如这几年在专业解决这些问题，我们会把一个房拆成三个单间租给年轻人，让他们享受自己独立的空间。

第三，服务的错配，租赁人群希望享受消费者权益，希望自己的需求得到满足，但是传统租赁这块，和每个业主沟通协商仍然有一些挑战。

另外，品质错配比较明显，匹配效率低下，找到合适的房源依然很困难。我们发现，真正自己出租一个房子或者自己找一个房子仍然很困难。

自如这12年专注于这四个基本痛点来解决问题，我们相信有了自如这个平台，在业主和租客之间做专业的解决方案，把这些琐碎问题通过产品化、数据化、平台化的模式解决，把它真正做成标准化的产品和服务，对于业主和租客都是有帮助的。比如我们的产品，会有自己的风格，合租的有「友家」，高端的有「心舍」和「曼舍」，有一千一个月的房子也有几万一个月的房子，还有一栋楼和一个社区。

我们出租的周期也会比别的平台大大提高，租客信用认证、保洁维修和管家服务，都保证了平台上的业主和租客得到很好的体验。从收房到房子装修配置，到房屋匹配、用户匹配，到房屋改造，到看房和服务，都是通过APP来达成，后面会有相应的系统数据团队承接相应的订单，这样就会实现规模化和品牌化的效果。比如装修的配置，我们会跟业主承诺一套图纸，说了什么我们就装修什么。我们能实现年交付8万套房源，每一套房子装修周期都是33天以内，房源装修完以后会做深呼吸认证、环保认证，我们的深呼吸认证获得了北京市科技进步奖。

自如用12年在10个城市深耕解决一些最基本问题，目前租客数累计超过500万，服务业主突破50万，房源约100万间，NPS72。我们希望自如的深耕能够对行业有帮助，所以在模式上、产品服务上也不断创新，这几年正在做「增益租」的产品，我们和业主一起把房子装修更好，业主也分担费用，装修后更好地用于房子的出租。同时，我们给业主提供透明定价、保底租金、收益分成的专业资产管理服务。

2020年增益租实现5万间的规模，2021年突破10万间，今年突破20万间，我们希望自如的模式能为未来的居住生态做一点最本质的贡献。这背后藏着产业互联网技术和数据驱动，还有平台化治理，希望交付给客户的是标准化的产品和服务。

我今天的分享就是这些内容，我们希望正如主题而言，太阳照常升，明天是一个晴天。谢谢。