今天是苏州土拍放开限价后的首场土拍。

毫无悬念，园区奥体核心地块刷屏全网，成为最大看点。

经历了120轮报价后，金隅地产以成交总价28968万元拿下该地块，成交楼面价约39027元/㎡。

这也是时隔7年后，苏州首个不限地价地块。

而地价刷新的背后，我们认为更珍贵也更难得的，是苏州市场信心的回归。

刷新园区地价

上午10点，地块正式开拍。最终，经历了2个多小时的争夺，在120轮报价后，由金隅地产拿下该地块。

地块溢价率达到30.09%，楼面价39027.39元/㎡，成功刷新了园区楼面价。

▋地价、溢价率双双刷新

实际上，今年以来，园区的地价已经多次刷新。

2月，湖西观云楼面价35650元/㎡；

5月，独墅湖君和居楼面价36800元/㎡；

11月，奥体4号地块楼面价已经达到39027元/㎡，溢价率高达30.09%。

在苏州正式实行集中土拍后，核心地块的溢价率基本上都在15%左右，哪怕是今年土拍中，刷新了楼面价的湖西观云和君和居，溢价率都在15%。

这次的奥体4号地块溢价率直接翻倍，楼面价也是再次刷新。

3.9万的楼面价是什么概念？

3年前，园区新房严格执行限价政策，新房均价不得超过4万元/㎡，所以那时奥体新房的备案均价几乎都卡在3.9万元/㎡；

3年后，奥体新房的地价直接达到3.9万元/㎡，接下来，奥体新房的售价距离突破6万又近了一步。

谁是金隅地产

如此炙手可热的地块，一番激烈竞争后，最终落子金隅地产。相信很多苏州的朋友会问，谁是金隅？

据了解，金隅地产为基建型房企，曾先后建设过人民大会堂、国家大剧院、鸟巢等国家级地标建筑。这也是金隅首次进入苏州。

目前，在房地产市场领域，金隅也已经 在北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、成都、合肥、海口、常州等16个城市，先后开发建设房地产项目约170个（数据截止至2022.8），拥有非常丰富的地产开发经验。

◎北京金隅上城郡实景图

◎天津金隅金成府实景图

在产品打造上，金隅地产擅长超低能耗建筑，以最少的能源消耗提供更舒适的室内居住环境。

比如去年金隅在上海的金隅外滩东岸项目就是如此。

◎上海金隅外滩东岸效果图

墙体采用一体化保温技术，结合室内的空调、地暖，打造四季如春的室内环境。

◎一体化保温技术示意

此外，在项目的精装上，金隅地产也有自己的坚持。

不管是视觉上的统一，还是集成美学，或是对于收纳空间的巧思，金隅地产的项目，似乎总能给人惊喜。

这次，金隅地产第一次进入苏州，拿下奥体核心地块，又将会带来什么样的产品。

大家可以好好期待一下了。

苏州房价会破6吗

至于苏州到底会不会破6，这个话题其实已经提过多次。

▋奥体金隅4号地块，破6预定

我们可以先来看看目前苏州最接近破6的君和居。

项目位于独墅湖板块， 打造11栋6-7F的洋房，容积率1.2，非常纯粹的低密纯洋房住区，户型面积更是直接做到了285-340㎡的超级大平层。

◎君和居鸟瞰图

而且项目靠近独墅湖，可以纵览一线湖景资源。

在楼面价36800元/㎡的情况下，最终项目备案均价57080元/㎡。

如果从产品类型上来看，奥体金隅4号地块与君和居也很相似。

奥体金隅4号地块位置非常不错，位于园区奥体核心，地块西侧是儿童医院，北侧是今年开盘即罄的绿城·云庐项目。

◎地块位置示意

周 边交通、教育、商业配套一应俱全，并且板块内目前没有新房在售，属于板块独苗，其稀缺性不言而喻。

根据规划要求，该地块的容积率在1.2-1.5之间，大概率也是打造洋房产品。

同 时，地块装修标准不得低于5000元/㎡，结合地块 楼面价来看，奥体金隅4号地块比君和居高出了 22 27元 /㎡。

同样的核心地段+稀缺产品，未来该地块的新房备案均价也会只高不低，突破6万的可能性极大。

▋园区核心破6，进入均价5万

其实，自从苏州新房突破限价后，备案均价 已经从4万多，进入到了5万多的时代。

就以园区新房来看，目前有多个板块的新房价格突破5万/㎡，分别是湖西、湖东、独墅湖、奥体和斜塘，均为园区核心板块。

其中独墅湖君和居以57080元/㎡的备案均价成为整个苏州新房市场中的价格天花板，最高备案单价达到62681元/㎡，直接站上“6”字头。

上半年的湖西观云也成功破6，最高备案单价达到60729元/㎡。

同在独墅湖板块的润月雅筑在今年上半年开售，当时的备案均价约52500元/㎡，最高的价格也达到57600元/㎡，也是苏州首个均价破5的新房项目。

另外就是湖东的建发缦月，毫无悬念，备案均价约51490元/㎡。

还有是奥体的绿城云庐和斜塘的湖东润云，虽然当时的备案均价一直坚挺的没有超过5万/㎡，但一房一价中，当时有房源价格达到5.2万+/㎡。

并且，值得一提的是，虽然这些盘一个个打破价格高位线，但基本上都开盘即罄。

最后

文章的最后，我们一起来看看今天土拍的总体情况：

6宗地块全部成功出让，成交总价74.9亿元，除了园区奥体4号地块外，其余地块均为地价成交，且多为国企拿地。

作为放开限价的首次土拍，这次土拍的关注度本身就很高，加上核心地块的火热，不少房企都愿意下场争取核心。

而这次奥体地块刷新园区地价，也极大带动了苏州整个房地产市场的信心。

尽管市场两级分化依然存在，但核心地块的热度高涨，算是给楼市打了一针强心剂。

接下来还有几场土拍，这次相城的85号地块和吴江太新待拍的两宗宅地，容积率都低至1.05，这就意味着别墅很有可能将要重回市场。

具体表现如何，让我们拭目以待 。 ▋

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编辑：张小果｜主编：Miao

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