根据2020年1月1日开始实施的新版《土地管理法》的规定，第五十八条，由有关部门或自然资源主管部门报经原批准用地的主管部门或者有批准权的行政部门批准，可以收回国有土地使用权：为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；依照规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。那么，什么是适当补偿呢？北京楹庭董国女律师通过案例跟大家分析。

基本案情：2007年3月份海口某房地产开发有限公司通过挂牌形式取得了642351.28平米国有土地使用权。2012年市原国土资源部门作出多份函件，认为案涉的土地存在权属纠纷和征地遗留问题，就暂缓了报建。市主管部门认可涉案土地没有开发是因为行政部门的原因所致。

2015年省主管部门作出了关于有关处置闲置土地工作的通知，在这里面称为24号文。如果因主管部门原因造成土地的闲置，该通知规定了一个收回土地的价格。土地使用权人已缴交的土地价款、前期合理投入以及至收回土地使用权之间的利息总额来予以确定，如该价格高于市场评估价格的则按照市场评估价格协议收回土地使用权。

2017年市国土部门就告知了该房地产开发公司，涉案土地构成闲置并拟有偿收回国有土地使用权，但双方没有达成一致意见。2018年的1月，市主管部门向房地产公司作出征地决定书，以公共利益为由，决定收回涉案土地的建设用地使用权，并给予适当补偿。这里的适当补偿是按24号文执行。该房地产开发公司不服就提起了相关的诉讼，省高院认为，土地同时存在行政主体原因导致的闲置和公共利益使用土地的情形，行政主体既可以通过闲置土地的处置程序有偿收回土地使用权，也可通过因公共利益需要有偿提前收回的收回国有土地使用权的程序来进行处理。

《土地管理法》第58条规定，因公共利益收回国有土地使用权对土地使用权人给予适当补偿。那现在就是产生疑问，可能对适当补偿的理解就会出现了不一致。有的人认为适当补偿包括刚才当地也作出了相应的规定，把收回土地使用权有偿收回的适当补偿理解成土地出让价格，前期开发以及必要的利息，这就是适当补偿。

但是具体什么是适当补偿？省高院给出了答案：适当补偿指的是综合考虑收回土地的性质，是什么性质的用地，工业用地、商业用地、商铺用地还是住宅用地？或者说其他性质的、用途的用地，然后土地所处的区位是城市中心区还是偏远的城区，评估办法闲置原因等因素。主要的是给出一个参照标准，参考市场价格予以补偿。

我们注意到了刚才24号文提到如果高于市场价格的按市场价格补，如果低于市场价格的，按照实际利息、前期投入这些补偿。但是我们看到给出的原则是参考市场价格予以补偿，也就是说土地在市场上拍卖什么价值，就是能够得到一个什么样的市场价值，补偿就应该相当于市场的价值。高院的判决就指出，决定书简单以土地使用权人已缴交的土地出让款，前期的合理投入以及相应的利息总额进行补偿欠妥，不符合公平的原则，而且也不符合自然资源部门关2018年1903号函关于闲置土地因行政原因收回给予补偿的一些相关规定。

这里适用的是2004年版的《土地管理法》，2020版的《土地管理法》于2020年1月1日开始实施，新版法规也是这样规定的，为了公共利益需要收回土地使用权给予适当补偿。这里说适当补偿应当是公平合理的补偿，公平合理的补偿即综合考虑收回土地的性质、用途、区位、评估方法、闲置原因等因素，参考市场价格予以补偿。

在收回用益物权人的土地使用权的时候，收回国有土地使用权的时候，应该本着公平的原则，让用益物权人实现价值的弥补，也就是一个公平合理的原则。用益物权在市场上公开出售的，能够获得一个什么样的价值，就应该参照一个什么样的价值。体现出了产权平等保护的法治精神，是为了合理保护土地使用权人的合法权益。

近几年，相关部门发布了《优化营商环境条》，各省市、自治区、直辖市也发布了相应的保护营商环境的条例，在相关的保护营商环境的条例里都提到了对私有制经济产权的保护，对私有制经济和公有制经济实行平等的保护。在市场上的实际价值是多少，就给多少，这就是公平。

下面我们看一下涉及到这个案件的具体的一些法律规定，刚才提到了自然资源部门发布的关于行政原因闲置土地协议有偿收回相关政策的函，自然资办函2018-1903号。我们看下是怎么规定的，需要协议收回闲置土地使用权的，一般情况下这种协议收回闲置土地使用权是因为行政主体的原因，或者不是由土地使用权人自身的原因造成的土地闲置。

在此情况下，根据闲置土地处置办法的规定，应该进行闲置土地的处置，对所涉及的土地使用权或者是做其他方式的处理，或者是协议收回，协议收回是处置方法之一，那这里就是协议收回的时候就遇到了一个问题了。协议收回的时候是怎样去收回，是不是以拿地的价格然后再收回，再给些利息就可以了？这个函件中就作出了答复。有偿收回补偿的金额应当不低于土地使用权取得土地的成本，综合考虑其合理的直接损失，参考市场价格由双方协商来最终确定。所以这个规定里规定的一个原则就是参考市场价格。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。