2015年，我国房地产库存量创新高，也正是那一年，李嘉诚开启了撤资的步伐，同样的在那一年，我们也推动了棚改货币化，意在消灭房地产库存，推动经济增长，释放新一份经济活力。

到了今天，房地产问题频现，从烂尾楼到债务危机，新一轮的问题，可能需要新一轮的刺激。

而城中村，无疑是一个绝佳的选择。

城中村由低矮的公寓楼和小小的夫妻店组成，被小巷和狭窄的道路连接起来，如同迷宫一般，这样的城中村在深圳数以百计，放在全国范围内来看，更是成千上万。

如今，当房地产面临下行危机的时候，城中村的改造，无疑可以很好刺激当地经济更进一步。

2019年，恒大接管了深圳的排榜村，恒大向业主支付了拆迁费用，并且开始清理土地，准备建造现代化的高层建筑，然而戏剧性的是，工程还没有开始，恒大就已经开始崩塌。

不得已，恒大随后将该项目交给了深圳地铁置业，这是一家国有企业，同时也是万科的最大股东。如今，万科也面临现金流问题，其最大股东深圳地铁承诺为万科提供支持，安抚投资者。

但与此同时，深圳排榜村的建设则一直处于停滞状态，在最近，作为项目总部的现代建筑里基本上空无一人，而上面仍然挂着恒大的标志。

到目前为止，国内最大的几家房地产开发商都处于财务动荡之中，在经历过多年的过度扩张之后，开发商们都遭遇了销售放缓和借贷受限。

而上个月，国内新房平均价格更是出现了八年多来的最大跌幅，房地产市场的低迷拖累了宏观经济，同样，这也让依赖土地收入的地方感受到了压力。

针对房地产行业的新一轮刺激其实早已经出台，例如降低利率和放宽购房条件，但今天来看，这些刺激措施效果都十分有限，不得已之下，城中村依然还是一个不错的选择。

城市土地归国家所有，但是村庄被允许保留村民居住地区的集体所有权，从而形成了无法触及的小块土地，随着我国走向现代化，高楼林立，街道网格化，城中村逐渐发展成为人口密集的小型社区，周围的士绅化似乎都和城中村无关。

从2009年左右，随着城市扩张开始耗尽土地，地方也开始意识到，城中村具有尚未开发的潜力，并对这些社区进行重新开发。

到了今年4月，积极信号也出现，要在全国21个最大城市“积极稳步推进城中村改造”，而该措施是扩大内需的重要举措。

而在2015年的棚改货币化中，仅仅是北京，就耗资数千亿美元向居民支付现金，对小城镇的破旧棚屋进行拆迁。

如今重启城中村改造，难度和对时间节点的把握，无疑都要更高。

野村证券在10月份的一份报告中指出，城中村改造这一过程“充满挑战，代价高昂”，而且进度缓慢。

中信证券业也预估，在整整十年里，我们可能每年在其中的投资高达近1400亿美元。

钱流入城中村的业主手中，最终又经过他们的手，流入到社会之中，不管是拿了拆迁费买房也好，还是拿来投资、旅游、创业，本质上这些钱最终又流入到了市场之中，最后变成了数字上的GDP，推动经济增长。

而城中村的改造，也的确有这个必要性。

许多城中村都比较破，没有电梯、使用蹲式厕所，线路老化，四通八达，而由于人口密布，也多是打工族租房，人口也相对复杂。

以深圳为例，在排榜村和邻近的三处城中村的5.9万居民中，绝大多数人都是从外地来深圳找工作的农民工。

这些城中村还有一个浪漫的名字，“梦开始的地方”、创业地，例如歌手陈楚生成名前就住在深圳城中村，晚上去酒吧表演，以及五条人乐队也曾在深圳城中村中住过。

深圳，毫无疑问是经济实验的先驱，1979年，甚至成为国内首个经济特区，一个人口只有30万的渔村就这样变成了市场经济实验的中心，这里诞生了许多成功的大企业，华为、比亚迪、腾讯等等。

而改造城中村的麻烦之处或许还在于，许多城中村的土地归集体所有，房屋所有权则属于长期居住的村民。

在拆除房屋之前，地方必须与拥有土地的集体以及房屋的个人所有者协商一致。

除了深圳之外，广州今年也要开展127个城中村改造项目，而完成一个项目的平均周期在5.5年到7年多不等，而周期越长，一般也意味着成本就越高。

城中村的改造，可以帮助改善环境，提供更好的居住条件，但可能也意味着，更高的居住成本，尤其是对租住在此地的许多打工族而言。

凡事有利有弊，城中村也不例外。

2021年，恒大的违约标志着地产开发商危机的开始，现金耗尽对一个地产开发商来说意味着什么，不言而喻，野村证券甚至预估国内如今有上千万套烂尾楼。

当然，从另一个角度来看，房地产给宏观经济所带来的阵痛似乎也是必然的。过去房价持续上涨了近30年，房价上涨的背后，依托于宏观经济的高速增长，如今增长停滞放缓，个体的收入放缓就业减少，房地产自然也不能例外。

现在要停止房价增长的势头，经济的方方面面都不可能不承受巨大的阵痛。

而从房地产繁荣中受益的所有人，如今都面临相关的风险。

如今，城中村或许是一个不错的选择。更宽泛来看，我们需要结构性革新，尤其是需要在不利用房地产为杠杆的情况下，去解决需求侧的问题，这当然很难。

城中村的改造，是一个过程，一个慢慢不依赖房地产的过程，而在这个过程中，依然还需要大量的时间。

等到城中村业主拿到拆迁费，这笔拆迁费再流转到社会中，加速经济的增长，这个过程可能持续数年，当然，如果要从城中村建造完成以及所带来的经济效益来算，这个过程可能会更漫长，一些地方还会持续数十年。

但不管怎样，本质上这依然属于杠杆的范畴。

从个体拿到拆迁费买房，到开发商拿地盖楼，这个过程需要数年，而在经济回报上，从建成的高楼出售到回本再到盈利，可能还会更长。

在这个过程中，钱从哪里来？

当然是从未来的回报中来。

也正因如此，城中村的改造正如野村证券所说的那样，这一过程“充满挑战，代价高昂”，而且进度缓慢。

那是否值得这么做呢？

当然值得。因为有时候，信心是比黄金还珍贵的东西。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。