乐居财经 李礼 10月31日，首创证券发布房地产行业周报。

政策端：中央方面，上周中央财政将在今年四季度增发2023年国债1万亿元，作为特别国债管理。预计赤字率由3%提高到3.8%左右。国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》已传达到地方政府、各部委直属机构。明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。地方方面：上周上海金山区重点转型区域人才购房政策实施范围共36.2平方公里；宁波进一步放宽户口准入条件 在浙江首先试行居住证转户籍制度；深圳提高无房缴存职工住房公积金租房提取额度标准；成都公积金个人住房贷款“认房不认贷”；《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》审议通过。

　　市场端：2023W43首创证券重点监测的39城商品房成交面积为349.3万平米，环比3.3%，同比-10.3%；全年累计成交面积15032.8万平米，同比-11.1%。2023W43首创证券跟踪的10个城市商品房可售面积为6066万平米，较上周环比-0.71%；库存去化周期为13.5个月，环比-5.1个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为6.6和2.5个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为30个月以上。23W32首创证券跟踪重点城市推盘套数为1211套，环比-87.6%，年度累计总推盘数同比-12.2%；

　　二手房方面，2023W43首创证券重点监测的15城二手房成交套数为19225套，环比-1.2%，同比22.4%；全年累计成交面积731081套，累计同比31.9%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比5.2%，同比3.8%，全年累计成交套数同比12.4%；二线城市二手房成交套数环比-0.7%，同比29.9%，全年累计同比39.6% ；三四线城市上周二手房成交套数环比-12.5%，同比18.4%，全年累计同比32.2%。

　　投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

　　风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。

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