回到5年前，或者说2018年，很多人可能认为一家领先开发商的领导高喊房地产企业必须“生存”是一种竞争策略，是一个笑话。现在看来，确实是一则预言。我们来比较一下：

万科2018年销售额为6000亿，2022年为4100亿，降幅超过30%。 2023年上半年只有2000亿，还在减少。当然，万科做得不错，但这个领域的其他很多房地产公司要么负债累累，要么已经停止运营。销售额1000亿元的房地产企业数量已从2021年峰值的43家下降到2022年的20家。根据目前的销售情况，2023年可能只有15辆左右，未来仍将持续下降趋势。

郁亮的预言为何在当时被称为“神谕”？

主要原因是2018年全国地块货币化改革尚未结束，房地产市场正如火如荼地进行。许多人，包括许多开发商，都认为房地产将继续快速发展。这种市场情绪一直持续到2021年，创下了中国房地产市场的纪录。销售量和销售面积双“18”增长，即分别增长18亿平方米和18万亿元。在这么好的市场下，如果你说你想在这种市场氛围中“生存”，别人就会认为你是在煽情。

当时大多数人并不知道市场存在隐患，也不知道如此大的销量和如此狂热的市场是无法维持的。坦白说，在买涨不买跌心态的驱动下，开发商和购房者大多迷失在规模和富裕的幻想中。恒大、碧桂园希望销售额突破1万亿元，而购房者则梦想一两套1万元的房产能涨到3万至4万元。

这就是为什么郁亮在市场疯狂的时候保持足够清醒的态度是值得称赞的。事实上，万科在他的带领下大方向是一致的。虽然在郁亮眼中它并不完美，但从行业角度来看它确实很好并且确实得到了保留。牢记郁亮的“神授预言”，很多人实际上已经把他对房地产的看法作为买卖房屋的参考。

再次对房地产市场做出预测，你确定吗？或向右

郁亮近日公开对房地产市场做出了深入分析和预测。由于内容较多，我们来看一下可能正确的四个要点。

首先，一些人关于房地产过剩的说法并不准确。

网上一直有关于住房供过于求的信息。有人说有30亿人的生存空间，也有人说有14亿人的生存空间。无论如何，空置房屋很多，供应过剩。但根据郁亮的说法，我们城市的人均居住面积为36.8平方米，但这其中隐藏着两个信息。一方面是指建筑面积。按照我们20%-30%的公共柜台计算，实际面积不到30平方米，相当于日本20世纪80年代的水平。另一方面，住房也存在结构性差异。人均居住空间也分为城市和城市生活区。城镇居民人均建成面积已达到42平方米，但城镇居民人均建成面积只有36平方米。而且，城市之间也存在很大差异。有的城市有30多平方米，但深圳只有21平方米。他的意思是，不仅总体盈余仍有争议，毕竟我们的使用量与发达国家相比还有很大差距。但大城市与小城镇、城市之间仍存在较大差距。对此无话可说。房价高的地方，买房难，人均住房面积就小，反之亦然。这种居住空间的差异也决定了城市住房需求的差异。大城市的需求高于小城镇，住房过剩并不普遍。

其次，需求不会消失。长期压抑后将得到释放，住房开始转变为“好坏”阶段。

郁亮坚信，住房作为居民的刚性需求，绝对不会在任何地方消失，最终会变得免费。它确实是客观存在的。我们中的许多人利用出生率下降和收入下降等因素来表示没有人买房。实际情况肯定不是这样，无论是国内还是国外。在发达经济体，房地产已经发展了几百年，过程中也有过起起落落，但还是没有正常的需求吗？不然疫情两年来美国房价会上涨近40%吗？

事实上，我们经常发现有能力的人希望搬到住房更新、质量更好、环境更好的社区。有人说，经济发展压力大，居民收入下降。他们怎么能改变呢？必须说，经济不可能一直这样，总能找到机会向好的方向发展。此外，我们仍然是一个发展中国家。我们必须朝着发展的目标前进。人们的收入肯定会增加。抛开出生率不谈，即使如此庞大的人口基数也足以改善多年的住房需求。郁亮是这么说的。我们对住房的需求开始从“有没有”转变为“好不好”。

三是新开工明显不足，住房建设水平明显超卖。

在这件事上，郁亮看到的真实数据反映了两条信息。首先，他预计2023年新建住宅施工面积将低于7亿平方米。如果回到17年前，并不符合当今市场的实际建设水平。现阶段应该是10亿到12亿平方米。 /年。事实上，他并不是唯一一个这么说的人。许多调查数据相似，应该得到充分证实。今年开工面积低的原因主要在开发商方面。他们负债累累，无法正常去市场购买土地。

肯定有人会说，开发商不少买地、少建房子，为什么市场还是供过于求呢？一点也不难理解。由于种种原因，很多人都在观望，但这并不意味着没有真正的需求。正如郁亮所说，目前需求仍然受到抑制，他们正在等待释放的机会。在北京、上海、广州、深圳等大城市，由于房价高昂，很多人仍然住在没有电梯的老楼里。郁亮表示，63%的城市居民居住在没有电梯的社区。这就是住房的潜在需求。

第二，既然我们现在的市场需求还在，但是已经开工的住宅已经超卖，是否意味着这为下一个市场做好了准备？确实如此，但必须加以区分。例如，城市核心区域的报价较小。如果未来市场恢复的话，上市速度会更快。但对于这些郊区和城区来说，积累的库存量是比较大的。即使长期得不到供应，房子仍然是一个大问题。他们受大环境的影响较小。

第四，不要等待下一步。短期来看，市场仍有压力，但长期来看，应该有信心。

郁亮还表示，虽然利好政策频出，市场确实有所好转，但复苏基础尚不牢固，强调供给侧发力。这一点从机构发布的研究报告中也可以看出。一、二线城市成交空间月度增幅相当不错，达到13个百分点，10月上半月好于9月。只能说，虽然市场复苏缓慢，但在这些政策组合的影响下，会逐渐恢复的。

当然，郁亮并不着急。他认为，政策的落实需要时间，我们不应该认为单一政策就能扭转局面。一旦我们加大了需求端的刺激力度，郁亮就公开提出要动用供给端，包括两个方面：

一是从需求角度出发，对一些偏离市场需求的土地面积和房产进行规划改变。事实上，这个国家已经这样做了。自然部将于9月底放宽容积率1.0的限制。据我们所知，有些地方已经要求降低地块容积率。房子不应该建得那么高、那么高。要提供更好的住房，减少住房规划体积，实现市场供需匹配、供需平衡。

二是暂停大量库存地区土地供应。这一步应该是很有针对性的。例如，2015-2018年期间，东海岸不少城市连续三年没有按照国家放开房地产市场的战略交付土地，直到库存耗尽，市场交易呈现量价齐升的局面。价格上涨，市场反弹效应明显。对于地方政府来说，可能会出现短期土地收入不足的情况，但这并不是损失，因为如果以后市场回暖，土地可以卖更多钱。从目前来看，需求端没有其他选择，供给端调控的必要性明显增加。

使用《时代周刊》对未来市场趋势的评论：

总的来说，郁亮对房地产市场充满信心。 “短期内市场面临压力，但长期来看我们必须信任。”

不难看出，行业吹哨人郁亮对未来房地产市场的预期依然很高。你怎么认为？