北京土拍:“新面孔”进京抢地,福建黑马背后是建发?

更新时间:2023-06-02 14:28:08作者:橙橘网

北京土拍:“新面孔”进京抢地,福建黑马背后是建发?

毫无悬念,北京土拍市场再次迎来一轮厮杀。

6月1日,北京6月土拍开启第一场角逐,最热门的顺义新城19-69地块共吸引45家房企报名,相隔不远的顺义新城6001地块也吸引了36家房企,两宗地在线上报价环节就已触发上限进入竞现房面积环节。

最终,福建雄旺"双封顶"摇号摘得顺义新城19-69地块;中能建"双封顶"摇号摘得顺义新城6001地块;招商局地产以33亿元摇号摘得经开台湖0032地块;中海地产以28.3亿元底价拿下石景山衙门口地块。四宗地总收金95.2亿元。

在三张央企"老面孔"中,福建雄旺尤为引人注目。天眼查显示,福建雄旺房地产开发有限公司成立于2022年11月7日,法定代表人为施琳,经营范围包括房地产开发经营、建设工程施工、住宅室内装饰装修。据知情人士透露,福建雄旺为建发关联公司,但截至发稿,蓝鲸财经尚未获得建发的官方确认。

众多"新面孔"的参拍,无疑是此次北京土拍最大的看点,既包括央国企及各地方城投及民企,也出现了东方雨虹、阳明尚兴、同泰日方等建筑类民营房企。有行业内人士感慨:如果只看竞拍企业名字,很难猜出是北京在拍地。

"生猛"的新面孔

此次竞拍的顺义新城两宗地均位于后沙峪板块,容积率1.8,建筑规模均在6万平方米左右,两宗地块体量较小、地价均在20亿元以内、房地价差在3万元/平方米,具有低密度、低总价、高利润的特点,叠加15号线后沙峪站便利的轨道交通及较为成熟的居住配套,因此吸引了众多房企参拍。

据中原机构首席分析师张大伟统计,北京土拍历史上只有4宗地获得超过20家房企争抢,此次便占了两宗。

其中,顺义新城第19街区19-69地块共有东方雨虹、中能建、中铁、金茂、龙湖、武安明芳、恩祥、中铁建、越秀、天恒、懋源、中海、厦门岩垚盛、中建玖合、首开、建发、保利、住总、厦门国贸、山西保景顺、杭州城建、山西金汇海、北京同丰和、福建雄旺、南通海门海泰、金隅、金地&东亚新华、华发、芜湖市康润房地产、南通江海港、绿城、同泰日方、如皋市润皋、建工、上海远笃&成都鸿哲、路劲、山西星河、新城、华润、阳明尚兴、扬州华鹏、港中旅、江苏师山,招商、万科等45家房企及联合体参与报名。

顺义新城第20街区6001地块共吸引了中能建、中铁、金茂、龙湖、武安明芳、恩祥、越秀、天恒、懋源、金地、中海、中建玖合、首开、保利、住总、厦门国贸、北京同丰和、金隅、华发、芜湖市康润房地产、南通江海港、绿城、同泰日方、如皋市润皋、建工、东方雨虹、山西星河、新城(顺瀚)、华润、阳明尚兴、扬州华鹏、港中旅、南通海门海泰、江苏师山、招商、万科等36家房企参与报名。

除了中海、首开、龙湖、懋源等在顺义已有建树的房企进行区域深耕外,也有中建玖合、建发、越秀等近两年发展迅速的实力房企,同时还吸引了东方雨虹、阳明尚兴、同泰日方等建筑类民营房企参拍,此外,南通海门区国资控股的江苏师山、海门海泰、河北民企明芳地产也再度参与。

值得注意的是,除了福建雄旺,参拍企业中的厦门岩垚盛也疑似为建发关联公司,该公司股东厦门岩垚联,去年3月摇号拿下南昌西湖区地块,项目案名为建发养云。去年5月,厦门岩垚盛同样以摇号拿下南昌西湖区另一宗地,项目案名为建发缦云。

在张大伟看来,为了平稳房价、保证交房质量,此次北京挂牌土地降低了价格上限,给了房企巨大的利润空间,但这也吸引了一些"马甲房企"和没有很多开发经验的上下游企业进京"打新",一旦摇中,利益巨大。

分化在加剧

优势地区的优质地块正成为房企投资的侧重点。

5月10日,厦门出让3宗住宅用地,共有144家房企参与竞拍,创厦门土地市场参拍企业数量新高,其中五缘湾地块参拍房企达到88家。

但与厦门同日进行土拍的南京,共推出10宗地块,5宗底价成交,1宗中止出让。地价过高、属性不够优质的地块,企业拿地意愿整体仍会偏弱。

据中指研究院统计,今年1-5月,全国300城住宅用地推出1691宗成交1201宗,成交规划建面仅为9959.74万平方米,在2022年的低基数基础上,2023年土地成交建面同比进一步下探27%。在此基础上,不同能级间城市分化也进一步加剧,销售复苏较好的热点一二线城市,土拍热度也有所回升,但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行,企业拿地的城市选择高度集中。

拿地企业也同样出现明显分化。今年前5月,从新增货值来看,华润置地、建发房产、招商蛇口占据榜单前三位。华润置地以累计新增货值783亿元占据第一,建发房产、招商蛇口紧随其后,累计新增货值规模分别为536亿元和447亿元。TOP10房企新增货值占百强总量的62%,较2022年同期大幅提升13个百分点,集中度进一步提升。

民营房企也在加速回归。今年3月以来,龙湖分别在深圳、合肥、长沙、上海、杭州、天津等地拿地;4-5月,碧桂园先后在佛山、太原、杭州竞得地块。不过,对于更大多数民企来说,债务重组、保交付、促回款,仍然是当下的核心任务,因此也无缘土地市场。

特别值得一提的是,不少本土房企越来越崭露头角。在5月23日杭州第四批集中供地中,9宗地块均为民营房企摘得,其中6宗竞得人为本土企业。成都、天津、宁波等城市土拍中,本土房企拿地信心也均有所修复。中指研究院判断,随着房企在核心城市补货意愿提升,本土深耕房企增储诉求明确,将是近期土地市场中的新增力量。

对于房地产开发企业来说,土地是销售的先行指标,一定意义上说,土地的获取将决定未来房企业绩的排名。

5月30日,穆迪在其发布的文章《中国房地产业:随着销售趋稳和融资渠道改善,开发商的信用分化将会持续》中提到,随着房地产行业趋稳,国企开发商和实力较强的民营开发商将获益更大。穆迪预计未来12-18个月这些开发商将实现较好的销售业绩、较强劲的财务状况和较顺畅的融资渠道。

文章称,与实力较弱的开发商相比,购房者和投资者较青睐此类开发商,原因是此类开发商的信用质量较高,项目完工风险较低。此类开发商也将拥有较多财务资源来补充土地储备,助力掌握增长机遇,进而支持其合约销售额和信用指标。

几乎可以预计的是,随着拿地企业的分化,销售榜单也将改头换面。