感受下复式二层这压抑的层高

前两天广州刚发了《广州市建筑工程容积率计算办法》。

不是《征求意见稿》，而是会自2023年11月9日起施行，有效期五年的《计算办法》。

关于这份文件，可以回顾：广州实行容积率新规。

要点一：未来广州户型可以将阳台占比扩大到20%，豪宅甚至还能超标，并且允许设置一个不限制进深的主景观阳台。

要点二：套内建面超过144平的复式住宅，层高最高可以可以做到7.2米。

文章发出后，我发现大家关于文件的第一个要点很快达成了一个共识：

广州买家的好日子，还在后头呢！

不出预料的话，广州住宅户型日后会越来越大，实用率越来高，买新房越来越有性价比。

豪宅尤其如此。

但关于第二个要点，读者们产生了分歧。

有人觉得，现在市场上复式产品做的越来越少，买单的人不会只因为层高的提升而变多。

即便发布新规也只是把挑空部分的层高从5.8米提升至7.2米，复式产品本身的性质并没有改变，还是存在着各种问题，比如年轻人不想爬楼梯、楼梯空间浪费、安全问题等等。

但也有部分读者觉得，层高的改变解决了复式的重要痛点。

按照广州之前的旧规定，建筑层高超过5.8米后，计容面积要翻三倍计算。

所以之前的复式层高大多也都压在这道线上，站在样板房里伸手就可以触到房顶。

光看图都能感受到快溢出屏幕的压抑感，谁愿意买复式？

现在，挑空层高几乎提高了原来的三分之一，这会大大改善人们的实际感受，也会在一定程度推动复式的销量。

那么先问大家，你们觉得新政会改善复式产品的现状吗？

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你觉得新政出台会改善复式产品的现状吗？单选

不会

我来说说我的想法。

为了了解复式市场的真实情况，我整理了近几年的数据，发现了两个比较有意思的事情。

第一个发现是“现象”：复式产品的成交占比锐减。

2019年和2020年的数据缺失，我调取了除此之外前后各三年的数据。

发现往前三年，广州的复式住宅每年都成交至少3000套，成交占比最高的时候能达到近4%。

相当于广州每25个人买房，就有一个人选择复式。

这个占比还是相当高的了。因为近3年的数据，几乎只有之前的二分之一……

第二个发现则是“原因”：复式产品的成交和供应关系密切，且一直呈供不应求之势。

复式的成交虽然在锐减，但还是比不上供应的降幅。

供应在2018年达到顶峰，此后一路下降，2023年刚过去的10个月，复式产品的供应只有250套！

这释放出一个很明显的信号：广州开发商不愿意做复式了。

这就又要说到广州之前的容积率政策。

2018年以前，广州复式产品一直处于一个野蛮生长的状态，大规模存在着一种“一层变二层”的小复式户型。

开发商会充分利用复式的中空带来面积增值，根据统计，当时的复式产品，基本能实现15-30%的溢价：

消费者也乐意买单，毕竟虽然有已经溢价，但是到手的面积也是实打实增多了。

125㎡的住宅，多花20%的钱，就能多接近一半的面积，怎么算都是划算的。

比如下图，就是当时比较典型的一个复式产品：

但是自2018年12月1日起，广州实施的《广州市规划管理容积率指标计算办法》中提到：

套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑 空部分层高在6米以内的，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50㎡的按1．5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分以每2．2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。

翻译一下：

1、套内建筑面积≥144㎡的复式住宅，最多只能获得25㎡的增值。

2、套内建筑面积＜144㎡的复式住宅，不能通过中空，实现“面积增值”了。

无利可图，开发商自然就不做复式产品了。

没有新增供应，楼市只能“啃老本”，当旧的复式房源被消化干净，市场上关于复式产品的声音也就越来越小。

所以，要回答之后复式产品的市场走向如何这个问题，只需要回答一个问题就可以了：

究竟新规是否解决了之前规定的核心痛点？

我的回答是：没有。

正如前文所言，束缚住广州复式产品的，从来不是层高问题，而是面积问题。

换句话说，能买复式的，大多不介意层高，只是想要更多的实用面积，更高的性价比。

而对比就能发现，新规并没有从此破局，投影面积的计算方式还是和之前一样，还是把赠送面积卡得死死的。

没有赠送面积的复式，就像不下雪的冬天。它可以存在，但是没有灵魂。

人们不得不面对突如其来的冬天，但是复式不一样，它没有灵魂，咱就不买单呗。

换个角度也能佐证我的观点。

大家可能没有注意到，在之前出的《征求意见稿》中，就不止提到了阳台花池的等计容面积改变的问题，也有一些关于复式产品的表述。

但大家都很默契地选择了忽视……

之前的征求意见稿中就有相关表述

媒体的文章中甚少提到此点，开发商做了不少新户型，也都在阳台飘窗等方面发力。

至今，没有一家房企做了复式产品。

这态度，你们应该都明白了吧。

复式想要翻身，或许还得等下一份文件。