240.16亿摘得上海总价“地王”

大手笔！中海再次百亿出手拿地！

10月24日，中海联合上海西岸开发以底价240.16亿元竞得上海徐汇滨江综合体地块，折合楼面价35674元/㎡。

该地块位于徐汇区龙华街道，为科研设计、商业、办公楼、居住、租赁住房用地，总面积223388.80㎡，计容建面为673205.27㎡。起始总价为240.16亿元，最高限价为256.68亿元，房地联动价为14.2万元/㎡。

188N-F-04地块：普通商品房用地，用地面积52514.3㎡，计容面积132336.04㎡，容积率约2.52，限高100米；

188N-F-05地块：科研设计用地，用地面积5914.1㎡，计容面积47431.08㎡，容积率约8.02，限高120米；

188N-U-04地块：租赁住房、办公、商业用地，用地面积16266.4㎡，计容面积131757.84㎡，容积率8.1，限高130米，其中租赁住房24%、办公楼38%、商业用地38%；

198-A-03地块：租赁住房用地，用地面积10499.3㎡，计容面积33177.79㎡，容积率3.16，限高100米；

198-A-04地块：普通商品房用地，用地面积29195㎡，计容面积76782.85㎡，容积率2.63，限高100米；

198-C-02地块：商业、办公用地，用地面积20786.1㎡，计容面积251719.67㎡，容积率12.11，限高250米，其中商业用地34%、办公楼66%！

另外住宅部分要求需配建5%以上的保障性住房，中小套户型不得低于商品住宅部分建筑面积的20%，也就是说未来该项目小户型仅占比约20%，具备成为真正成为豪宅社区的关键因素。

另外对该项目的开发建设还做出如下要求：

出让文件对地块内功能业态提出要求：需依托浦江实验室国家级科研平台，推动打造黄浦江南延伸段WS5单元西片区成为上海人工智能产业集聚标杆，通过与周边功能组团的有效联动，构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心。

出让人对引入行业也作出要求：188N-F-05地块引入企业应符合区域功能定位，依托周边国家级重大项目落户契机，引入人工智能头部企业，推进人工智能产业赋能，实现传统工业智能化升级，加强培育高能级孵化器，着重科研成果转化。

出让文件显示，本地块商品住宅部分的房屋装修标准为5000元/平方米（集采价格）。该地块住宅部分建成后的房型设计，70平方米以下套型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例应不低于70%。

另外，该地块公共交通便利，198-C街坊、188N-U街坊、188N-F-05地块地下空间整体开发。198-C街坊地下空间可以与23号线龙启路站轨交站厅层连通。

据了解到，该宗地起始总价为240.16亿元，最高限价为256.68亿元，即使零溢价成交，也将是年内上海土地市场的总价“地王”。

百亿拿地，中海聚焦一二线投资

在房地产行业资金紧张的当下，中海地产仍在大手笔拿地。

9月11日，

这已是中海地产近期第二次百亿拿地，6月底，中海地产以208.89亿元在3个热门城市接连摘得3幅地块，包括深圳的深圳湾超总地块，总价125.32亿元、溢价15%；厦门大唐中心地块，总价63.2亿元、溢价14.91%；合肥包河地块，总价20.37亿元，溢价率14.86%。

就2023 年上半年来看，中海地产新增土地储备16宗，总购地金额414亿元，新增总货值人民币717亿元，其中。北上广深四个一线城市的新增货值在集团新增货值中占比44.7%。

截至2023年6月末，中海地产总土地储备为6096万㎡。根据克尔瑞的数据，中海地产上半年的拿地投资购地金额居行业前三。

在管理层看来，就中海地产跟踪的重点城市供地计划来看，上半年供地量大概占全年供地量 36%，这意味着下半年有更多投资机会出现。

一、二线高能级城市往往具有土地价格高的特点，但是高能级城市也更具有潜力的客户群体及售价优势。

与此同时，持续换仓核心城市，增强土地储备质量，已经成为诸多房企抢占市场修复先机的目标。数据显示，上半年，中海地产约 80%货量位于一线和强二线城市。

中海董事局主席颜建国在今年中期业绩会上表示：“下半年，我们将加大核心城市的投资，积极主动捕捉收并购机会，确保公司稳中求进地可持续发展。”

他指出，中海地产在投资策略方面坚持“三个主流” ，即投资主流城市、主流地段、主流项目，与此同时，严守投资纪律、投资刻度。

此外，据中国海外发展有限公司行政总裁张智超透露，在收并购和城市更新方面，中海地产会进一步发力。

今年8月，碧桂园公告称，将拥有的广州亚运城项目26.67%股权出售给中海，总代价约12.915亿元。中海原本已持有联营公司73.33%股权，收购碧桂园股份后，将成为其100%持股股东。

中海20%年度增长目标不变

房地产市场依然处于下行筑底过程中，利好与利空因素交织，形势错综复杂。结合市场形势与公司的发展策略颜建国在业绩会上颜建国讲了三个“变与不变”：

第一、房地产市场供求关系发生了重大变化，不变的是房地产依然是大行业、支柱性产业。

第二、房地产转折期，不确定性增强，市场变化多端，不变的是公司稳中求进的高质量发展策略。

第三、下半年的市场仍在变化中，公司全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。

今年年初，中海地产将销售合约额增长目标设定为20%，在诸多房企还处在“防守”保现金流避免暴雷的阶段，中海地产所瞄准的是市场中制定的最高增长目标。

此外，中海地产还提到今年商业收入要增长30%，利润稳中有升。

颜建国的理解是，中海地产战胜市场的信心源自于充足的货量，以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势，还有财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。

上半年，中海地产核心股东净利润率为 15.5%；核心股东净利润率为 15.5%。其中，合约销售市场份额逆势提升 0.76 百分点至 2.86%，市占率提升 36%。

据克而瑞的统计数据显示，中海地产全口径销售和权益销售排名分别位居行业第三和第一。

手握现金1142亿元

不管是拿地扩储还是收并购，都需要稳健充足的资金链。 中海地产中期报告显示， 截至2023年6月底，其在手现金达1142亿元，占总资产的12.4%，在手现金占总资产的比重长期保持在10％以上。

这是中海区别于竞争对手的关键标签。

上半年，中海地产实现正向经营现金流337亿元，并提前或到期偿还境内外今、明年债务人民币 582.4 亿元。

截至 6 月末，中海地产总借贷为2515.5亿元，中海地产在手现金为1142亿元，现金占总资产的比例 12.4%，资产负债率为58.3%，净借贷比率为37.7%，加权平均融资成本3.54%，融资成本继续保持行业最低区间，继续保持“绿档”。

此外，在成本管控的费效比方面中海地产一直处于优势。上半年，中海地产分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.8% 。

近两年来，随着行业规模见顶，以及由于调控带来的行业利润水平下降，房企开始向管理要红利，企业在降本增效方面积极探索。中海地产在三费费率控制方面一直是行业的榜样。

据了解，中海地产已经连续多年保持三费费率行业最低水平，2021年中海地产三费费率仅为3.1%。

市场的反馈有所说明，三大国际评级机构给予中海行业领先及稳定的信用评级，惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+。

针对未来发展，管理层则表示，中海地产将继续保持稳健审慎的财务水平，主动谋发展，积极防风险，攻守兼备，不断提升主流城市的市场份额，保持行业领先的盈利能力，有信心分享房地产下半场行业集中度提升的红利。

来源：观点新媒体、长江商报、搜狐财经等
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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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