5月30日，2023中国房地产及物业上市公司测评成果发布会在香港举办，克而瑞在现场发布了2023中国物业管理上市公司研究成果，涵盖了2023中国物业管理上市公司20强以及细分领域共九项研究成果。克而瑞集团副总裁张兆娟发布《2023中国物业管理上市公司研究报告》，对物业管理上市公司发展状况做了全面解读。

克而瑞集团副总裁张兆娟

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这是克而瑞第五年发布 物业管理上市公司研究报告 ，《2023中国物业管理上市公司研究报告》将从市场表现、运营规模周期、运营质量、增长曲线和社会责任五个方面来对上市物企做分析。

这次发布的是5月15日之前已经发布上市年报的在港的51家和沪深5家公司发布，资本市场表现、企业规模、质量等角度分析，今年会对个别指标有权重上的调整。

PART 1 资本市场表现：

阶段性止跌回升，央国企韧性犹在

首先，来看资本市场的表现，其实整体而言，无论是物业板块的指数以及股价的走势，还有目前的市盈率的整体情况看，都呈现出一样的特点：央国企相对来讲韧性比较强，民营企业相对来讲差距比较大。去年11月份开始，整个物业板块还有一个止跌回升的现象，同时整个物业板块比地产板块表现更好。这是资本市场最基本的表现。

再看每股收益，整体物业板块去年的每股收益大幅下滑，即便如此，其实仍比地产板块要好一些，表现更好的是沪深上市的几家物业公司，每股收益中位数达到了0.67元。

另外，再来看一下市值，去年的平均市值下滑接近24%，百亿以上的企业数量在减少，从11家减少到2家；30亿以下的企业在增加，以前24家，今年则有31家；30亿到100亿的企业有15家，基本上没有变化。因为头部企业在减少，头部以下的企业在增加，所以整体上市值下滑的比较明显。

此处做一个更细的分析，可以整体看一下目前的运营规模的情况。整体的发展结构也比较清晰，可以看到四个比较明显的特点：分化加深、格局已定、增速放缓、自我提升。

PART 2 运营规模分析：

分化加深，格局已定；增速放缓、市拓提升

今年上市物企的整体的营收分四个梯度：百亿、50到100亿，10到50亿和10亿以下的，整个的各个梯度各家的差距进一步扩大，表明企业的分化在加剧。

再回到格局上看，相对来说，头部物企比较稳定，这个格局可能在未来两三年之内都不会发生变化。物企格局已定是客观事实，这几年可能都是这样的情况。

再来看一下增速，这两年整体有所放缓，营收同比增长11.4%，比去年下降25个百分点；我们总是在讲地产在下降，其实物业整体的下滑也比较严重，尤其是50到100亿的大型企业基本上增速都出现了下降。

再来看一下在管规模，下滑了34个百分点，比营收下滑得更为明显，其中最明显的是10到50亿级别的企业，由原来的71%下降到18.6%！

此外，整体的合约面积也是延续下滑趋势，比去年同期下降24个百分点，每个梯度都有不同程度的下滑。当然，整体下滑的最核心原因与地产关联方的持续降低，物业企在管面积降低有关。

同时，我们发现，去年合约面积下滑严重与整体的收并购下降有关。去年，行业只有66个收并购案例，而总金额低至119亿，这一金额是前年的1/3。从收并购可以看出来整体市场相对来说趋向于理性，预计明后年可能会继续下滑。

就未来的市拓来看，物业的新增面积来自关联方的可能只占30%，其他拓展的要达到70%。所以，对物业行业的同仁来讲，未来同样项目的拓展可能都要有一个核心的动力，因为所有人都要去展开存量竞争，竞争压力也很大。

就运营质量来看，整体的运营下滑比较明显。另外，企业整体的经营风险在增加。第一个，双利在下降，毛利率和净利率的比例在下降，尤其是净利率，由去年的12.6%下降到今年的6.0%，这是过往这么多年都没有碰到过的情况。

PART 3 运营质量分析

盈利能力下滑、经营风险增加

造成这种状况的核心原因与去年企业本身的规模扩张、平均运营成本率上升有关，这些因素合在一起导致目前的盈利能力全面下滑，延续了2021年增收不增利的现象。在盈利能力全面下滑之后，我们发现物企的整体收益率目前只有7.1%，也是下降特别明显。

再来看物企的经营风险，整体的资产负债率这几年没有变化，差不多在45%-47%左右，不管是大公司还是小公司都保持在这个基数上。

虽然净资产负债率不高，但是企业的经营型现金流下滑的过于严重，同比下降超过43%，现金流量净额从248亿元降到今年的140亿元，而且小型物企下降更严重。

经营风险增加的核心原因在于应收帐款，对于物业公司来讲，应收帐款如此之多会带来很大的影响。

再看一下经营效率，这一指标反而在提升。企业的整体人均在管面积达到6800㎡，但是人均净利却下降了，出现了“增员减效”的现象，也就是说，人员在增加，但是人员创造的效率在下降。

但是，我们也应该看到，所有的物业公司一直在持续努力， 为了提高单城市的项目密度。如果从公布的37家企业的数据来看，均值已经达到了153万方，相对来说有比较大的提升。

全国性企业包括大企业的整体在管面积更高，可以达到200多万方。但是，所有的企业都提到未来的几年都将持续提高，因此未来这一方面的数据会不断提升。

另外，就整体的经营质量来看，企业在研发、数字化、科技化中的投入很大，无论是打造服务平台还是维修升级，企业在整体运营管理上都做了比较大的投入，而且已经成为了标配。此外，现在企业的创新也很多，整体的建设投入也在持续的提升。

PART 4 增长曲线分析

社区增值高潜能、商管服务高毛利、城市服务高增长

除了住宅物业之外，物业公司还有第二增长曲线，目前来看，第二增长曲线已经显示出该有的担当。我们先看一个数字，去年因为一些原因不好开展，企业的基础物管占比提升了61%，在市场最难的时候，基础物管收入是物业公司的压舱石，未来我们也希望物业公司把这一块越做越好。

再来看第二个数字，由于关联企业的影响，非业主增值服务的占比在持续下降。但是，我们也看到，增值服务的应收总额上来了，未来随着外部环境的改善，我们称为“物业+”的服务，会释放更大的潜力，而且我们在企业调研中也发现了这方面的优势。

这里单独看一下商管服务，目前已公布的八家公司的商管服务，其营收增长了12%，毛利率没有低于30%的企业，个别企业甚至高达70%。未来商管怎么布局，对于提高企业经营质量特别重要。

另外，还有大家都在提的城市服务，去年公布的13家企业整体营收已经突破了100亿大关，而且整体的平均增长率33.5%。这个数据就比较科学了，比增值服务的增长更好，物业公司布局的城市服务板块目前已经在担当比较重要的任务了。

从整体的情况来看，社区增值、非住中的商管和城市服务已经承担了该有的第二增长曲线的职能。

PART 5 社会责任分析

大力稳岗就业显成效，积极探索可持续发展

最后是社会责任，首先看一下纳税，物业企业的纳税总额下降了7.3%，平均纳税一亿多，头部企业纳税占了60%。

现在来看，能提供就业的行业其实就是好行业，物业公司在这方面表现的比较好：上市公司的从业人数超过100万，按自有员工和外包员工的比例来看，光上市公司提供的人数就有3、4百万。

另外，虽然一些个别的企业只有几个亿的收入，但是无论是绿色管理体系还是低碳运营、服务品质，物业公司都在做一些积极的探索，而且承担着比较重要的社会责任。

…略…

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《2023中国物业管理上市公司研究报告》

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