8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台后，对房地产市场情绪带动明显。

新政组合拳力度空前利好改善性需求积极释放

8月28日至9月1日，成都连发数条新政，密集优化房地产政策：

成都政策组合拳涉及资格认定放宽、人才认定和购房条件放宽、购房流程优化等多个维度。

9月26日，成都再发重磅新政，力度空前，同时从需求侧、供给侧对成都房地产政策进行优化。涉及加大住房保障力度、优化土地供应方式、调整住房限购措施、调整住房限价措施、落实信贷支持政策、调整住房税收政策、强化市场秩序监管七个维度十四条措施。

针对中心城区“两集中”土地取消限价销售要求、住宅用地原则上不设置配建要求、取消装修价格管制、不再执行二手住房成交参考价格发布机制，一方面充分激发开发商拿地积极性，一方面也让住房价格进一步回归市场化。

创新性的采用区域+面积双重标准进行限购优化，5+2区域以外取消限购，5+2区域以内针对144（不含）平米以上住房取消限购，而购买144㎡以下住房仍需满足户籍、社保及套数要求。除限购方面的政策之外，成都还在“加强保障房规划建设”、“支持多子女家庭”、“支持置换”、“增值税5改2”等方面都给予考虑，其政策的全面性和力度空前。

本轮成都新政涉及范围广、力度大，在“房住不炒”的基本原则下对多类市场主体进行了通盘考量，有利于激发合理需求，发挥市场自主调节机制。尤其是针对改善性需求，一方面针对本地需求进行了购房条件的极大优化，另一方面，也通过限购放松使得冰封的外地需求得以进入成都。随着政策的发酵，预计成都市场将迎来一波上行行情。

而成都改善性客群的市场需求具备其独特的特征，这些特征决定了不同区域享受政策红利的力度也有所差异。

从成都近期市场表现看购房客群特征

特征一：

新房市场全面改善化，刚需客群更进一步向二手房市场分流，品质改善住宅价值凸显

随着成都城市发展及产业迭代升级，房地产市场格局也在发生深刻的变化，2017年以来成都房地产市场改善化进程加速，2021年下半年以来，成都“两集中”土拍对于销售限价上限有所放开，新房与二手房市场的价格梯队进一步拉大，“打造改善产品以期达到理想溢价”成为开发企业主流思维，成都市场的改善化进程进一步加速。

而另一方面，自2008年西部大开发以来，成都房地产市场长期以刚需为主导，这些历史项目构成了成都二手房市场的庞大的刚需产品基底，而当年的刚需客群在如今也进入了生命周期中的改善性换房阶段。

图：成都住房梯级消费体系

注：图片来源——文章原创制图

如今的成都房地产市场，呈现出明显的“梯级消费”特征，刚需客群进一步向二手房市场分流，而改善型需求通过“卖旧买新”链条加速注入新房市场，支撑新房的全面改善化，高品质的舒居住宅价值凸显。2023年1-9月，成都二手房成交套均面积位于95平米区间，新房套均面积已经上移至130平米区间，中心城区更是接近140平米。从成交套数来看，1-9月二手房成交16.6万套，是新房的1.5倍，而2022年这个比值是1.06，刚需与改善客群的市场分流已经十分明显。

特征二：

对开发企业背景愈发挑剔

国企开发成为重要加分项

近年来，国企的稳健、合规、按时兑现承诺的形象逐渐深入人心。央国企在这一轮行业洗牌中担当起了中流砥柱的作用，为稳定房地产市场做出了突出的贡献。

表：2023年1-9月成都市房地产企业销售业绩TOP30

注：数据来源——中指数据CREIS

根据中指研究院监测，2023年1-9月成都房地产企业销售业绩TOP30当中，央国企占据绝对优势，华润、中铁建等全国性国企稳居榜单前列，成都轨道城市等成都市属国企也取得了亮眼的市场表现，产品深受市场认可。

特征三：

置业重点考量匹配城市主流发展节奏

对TOD等城市建设热点具备强敏感性

通过分析成都近期的项目成交情况我们发现，区域之间的分化愈发明显。“匹配城市主流发展节奏”成为购房者置业重点考量因素之一。在当前市场环境下还能取得良好销售表现的项目，大多与TOD等城市建设热点高度绑定。位于TOD片区规划核心区域的项目，依托于综合配套的完备性、交通的便利性，以及TOD建设的规划兑现力度，受到购房者的高度认可。

特征四：

看重项目现状价值及短期可兑现规划价值

“所见即所得”成为购房决策核心要素

周边区域的成熟度、配套的建设进度、短期规划的兑现力度，直接影响置业决策。入住即可享受成熟居住条件的项目，是消费者的理想选择。“所见即所得”比起“远景美好”，更能打动购房者。

特征五：

对产品改善属性要求高，看重舒居品质

随着“房住不炒”深入人心，购房者对于住宅的居住属性愈发看重。在成都新房市场进一步承接改善需求的背景下，客群对于品质舒居也表现出了更加深刻的理解，如对周边生态的要求、对居住氛围和居住纯粹性的要求、对生活方式所需要素的要求，都更加挑剔。

新政下成都市场或将稳中有升，预计改善性需求将更加积极的释放。能同时满足以上需求特征的项目，将更好的获取政策及市场红利。位于成都市首批十四个TOD示范项目之一、金牛区首个TOD示范项目­——幸福桥TOD核心区域的幸福桥TOD·幸福拾光，以其国企开发背景、北中轴门户地位、TOD一体化设计、所见即所得的区域配套价值、纯粹舒居的产品价值，无缝匹配市场主流需求，将成为市场关注的焦点。

幸福桥TOD项目价值分析

价值点一：

区位优势突出，城北中轴线重要节点

TOD区域核心，承接内外需求双向涌入

2021年，成都《成都市中优“十四五”规划》中提出2个产业主中心，7个产业副中心的规划。北部新城是七个产业副中心之一，也是金牛区政府和成都市政府联手打造的城市南北动脉“北中轴线”唯一的城市副中心，幸福桥TOD未来将与九道堰和杜家碾TOD串联成网，成为北部新城乃至成都北中轴的发展中心。

图：幸福桥TOD区位

注：图片来源——《成都市中优“十四五”规划》示意图

依托于项目核心节点的区位条件，幸福桥区域具备了承接内外需求双向涌入的良好条件。一方面，成都主城区的客群在内部区域套总价不断攀升的背景下，以通勤成本置换更高的居住舒适度，沿地铁沿线进行向外迁移，幸福桥区域基于产城一体化设计及完备的配套支持，成为了内部客群外迁的理想选择。另一方面，二三圈层的客群基于自身的换房需求，选择优质区域进行改善性置业，幸福桥区域也成为城北外部客群改善需求的汇聚之地。随着9.26新政解除限购，成都以北二级城市的客群也将沿北中轴向进行富集，幸福桥区域正是首选的需求汇聚地。

价值点二：

TOD一体化设计

区域配套及城市能级依托TOD建设快速提升

在幸福桥TOD片区内，幸福桥TOD·幸福拾光项目将TOD一体化设计的优势展现的淋漓尽致。

首先，在片区规划层面，轨道城市集团深度参与了幸福桥TOD区域近700亩的整体规划，结合TOD站点内外空间，契合城市多元功能需求，围绕TOD站点，形成集产业、交通、教育、商业、医疗、生态、等多元功能于一体的宜居宜业的公园社区。

图：幸福桥区域TOD一体化设计

注：图片来源——成都市规划和自然资源局《幸福桥站TOD一体化城市设计方案》

http://mpnr.chengdu.gov.cn//ghhzrzyj/tzgg/2021-02/04/content_fc0b292b657a435f83c5398240498d32.shtml

近178亩的幸福桥TOD·幸福拾光项目距离地铁5号线幸福桥站点不到500米的步行距离，处于TOD区域的核心位置。基于TOD一体化设计理念规划的商业、幼儿园、小学、社区综合体、养老疗养院、医院、派出所、市政公园等区域配套密集环绕于项目周围，形成服务半径2-3公里的组团级配套集群，从规划-策划-设计-建设上全方位为业主带来居住、休闲、教育、交通为一体的便捷生活，在步行或骑行范围之内，涵盖一天生活之中所能涉及到的工作、居住、餐饮、娱乐、社交、通勤多个生活场景。

图：幸福桥TOD一体化设计功能布局

注：图片来源——成都市规划和自然资源局《幸福桥站TOD一体化城市设计方案》

http://mpnr.chengdu.gov.cn//ghhzrzyj/tzgg/2021-02/04/content_fc0b292b657a435f83c5398240498d32.shtml

价值点三：

成都首批、金牛区首个TOD示范项目

规划快速兑现，“所见即所得”

在“所见即所得”成为购房决策核心要素的今天，幸福桥TOD区域的价值兑现速度成为了吸引购房者重点关注的关键。幸福桥TOD区域的建设从2019年底便已启动，经过3年多的开发，区域的重要配套都已经陆续呈现。

图：幸福桥TOD·幸福拾光周边规划及配套建设情况

注：图片来源——文章自制图

注：资料所涉学校的具体入学资格、开学时间以教育部门、学校、幼儿园政策及通知批文为准，宣传内容并不构成承诺

注：信息来源——“掌上金牛”公众号7月21日报道

注：信息来源——成都住建公众号9月13日报道

注：信息来源——“掌上金牛”公众号9月5日报道

图：幸福桥TOD·幸福拾光一期交付实景

注：图片来源——项目实景拍摄

图：幸福桥TOD·幸福拾光项目及人北小学实景

注：图片来源——项目实景拍摄

可以想象，在周边配套呈现以后，幸福桥TOD·幸福拾光的生活模式和生活便利度，将成为引领城北发展的模板。也正是由于这样快速的规划兑现能力，使得区域市场热度有着持续上升的基础。

价值点四：

契合成都需求迭代逻辑

以纯改善思维打造品质人居项目

在改善客群成为成都新房市场绝对主流的背景下，幸福桥TOD·幸福拾光二期的纯粹舒居属性是对当前客群需求的有效回应。

图：幸福桥TOD·幸福拾光二期平面图

注：图片来源——项目宣传物料

二期地块为纯住宅地块，没有任何底商或单个商业体，这使得小区的舒居氛围更加的纯粹，同时与地铁、商业也保持了舒适的步行距离。地块容积率2.0，绿地率达到了35%，园林景观面积约3.6万㎡，建筑密度18%，整体采用围合点式布局，分布16栋、624套洋房产品。9月28日，项目最新批次推出125-143㎡的套三套四产品，两梯两户、每户均可享受独立电梯前室，单价16666元/㎡起，不论是品质主义者，还是实用主义者，都能找到匹配的户型。

图：建面约125㎡装修参考效果图

注：图片来源——项目宣传物料

不同户型的面积尺寸、功能布局、空间分割等均有不同，相同户型单位，因楼栋、楼层、单元、房号等差别，局部结构、采光面、位置、朝向、尺寸、管道、面积等可能存在差异。

建面约125㎡套三户型从外廊空间的设置就颇具吸引力。电梯前室带采光， “一梯一户”的实际使用体验使得每户都拥有了近11㎡的外廊空间。老人房单独居于房屋一侧，充分考量了隔代家庭成员的生活习惯差异。客餐厅一体化设计，阳台配合窗户提供了超6米的采光面。主卧约4.5米的进深将功能性拉满。该户型功能空间齐全，分布合理，且将总面积压缩到了125㎡的区间，具备总价优势，无疑将是二批次的人气产品。

图：建面约143㎡装修参考效果图

注：图片来源——项目宣传物料

不同户型的面积尺寸、功能布局、空间分割等均有不同，相同户型单位，因楼栋、楼层、单元、房号等差别，局部结构、采光面、位置、朝向、尺寸、管道、面积等可能存在差异。

建面约143㎡的套四户型也很好的兼顾了舒适性和实用性。归家动线配合电梯厅实现了入户双重玄关设计。双面采光扩尺横厅设计有效提升动区舒适度。主卧套房做到了连衣帽间卫生间约5.4米开间、4.9米进深的尺度，舒适感拉满。约4.2米×2.6米的露台式景观阳台，使得阳台空间得以承载更加丰富的生活场景。同时与景观阳台及客餐厅相连的书房，充分考虑了多种使用场景，既可以成为主人休憩办公的书房，又可以打造成紧邻主卧方便照看的儿童房，又或是作为家庭娱乐室使用。

结语

随着政策的进一步发酵，市场活跃度有望继续提升，作为城北核心、区域价值高速成熟的幸福桥TOD区域，将进一步受到购房者的关注。“国企开发”、 “地铁口”、“单价16666元/㎡起”、“125~143㎡实景现房”……幸福桥TOD·幸福拾光的诸多的价值标签直击客户需求痛点，无疑将成为城北市场的焦点。另外，项目仍有部分178~180㎡的不限购产品在售，在新政背景下也将对外围区域客群形成强力吸引。

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