今天，克而瑞苏州房产测评发布2023年1-10月苏州市区房企全口径/权益销售榜单。

从榜单中，我们可以看出2023年1-10月苏州楼市哪些房企表现突出。

全口径榜

在2023年1-10月苏州市区房企全口径金额排行榜中，前三甲房企为保利发展、招商蛇口和建发房产。

保利发展以128.01亿元的全口径销售金额蝉联榜首。主要得力于湖西观云的网签释放， 项目在9月二批次房源加推，非人才中签率为9.6%。

此外，其开发及参与开发的保利湖畔云上、保利天珺、保利天汇、保利和光山语、时光印象、科技城幸福里等项目去化表现都很不错。

招商蛇口的全口径销售金额为119.63亿元，位列金额榜第二。

其参与开发的铂悦春和万象、璟萃雅园、华润润月雅筑、招商文禧花园 等热销项目持续网签发力 。

建发房产以111.62亿元的全口径销售金额位列榜单第三，得力于其开发的建发缦云、建发缦月的网签释放，此外，建发朗云、建发青云上、璟萃雅园、和萃澜庭等项目去化表现也很好。

TOP10房企 均是凭借城市头部价值板块高端楼盘的热销助力。

TOP4房企的全口径金额全部超百亿，TOP3房企的销售成绩超110亿元。

和去年同期相比，百亿房企数量减少了2家，各个阵营房企的数量及绝对值均有所减少。

从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-10月TOP30房企的全口径金额门槛同比降低20.7%至26.5亿元，TOP20门槛降低17.5%至35亿元，TOP10门槛降低32.9%至52.25亿元。

从成交均价来看，均价超过40000元/㎡的房企有3家，华润置地以45000的元/㎡均价值领跑；均价超过30000元/㎡的房企有14家。

在全口径销售面积榜单中，招商蛇口以39.31万㎡的销售面积位居榜首。

从今年1-10月苏州市区全口径销售金额和面积榜单中，我们看到榜首房企招商蛇口以39.31万㎡的全口径面积拔得头筹，以119.63亿元的销售成绩摘得金额榜亚军。

招商蛇口在2004年进驻苏州，深耕19载，一步步点亮大苏州版图。先后在苏州市区和昆山、常熟、张家港三县市相继开发60余个项目，其中包含3个商业项目和2个小镇，积累了深厚的客户基础和良好的口碑。

19载的深厚积淀，招商蛇口不仅是苏州这座城市的建设者，更是城市发展的见证者，始终与苏州这座城市同频共进、共荣共生共成长。

招商蛇口不仅开辟出了一条外来房企在苏州的成功运营之路，也将百年上市央企优秀的开发理念、出众的产品品质和良好的居住体验带到苏州，促进了苏州人居水平的迭代升级。

其参与开发的招商学府1872、雍和苑、大悦澜庭、滨河四季云庭等皆是苏州楼市有口皆碑的热销红盘。

当下，其在苏州市区参与开发的铂悦春和万象、璟萃雅园，在昆山开发的璀璨璟园、东望璟园受市场认可度颇高，常年霸榜克而瑞商品住宅榜单。

2023年，招商蛇口将其“璀璨系”作品带到了园区，在园区大湖西板块打造了湖西璀璨，再次兑现产品力的升级。

湖西璀璨打造9幢16-17层小高层，仅约354户，容积率1.8，主力户型有建面约112㎡、130㎡、143㎡。外立面打造为具有线条感的现代都市美学立面，三玻两腔玻璃设计，采用一体板及局部铝板材质，简约大气颇具辨识度。社区打造8大景观空间+8大架空层，通过礼序归家轴、生活度假轴与活力跑道进行串联，缩短社交距离，让社交的边界消融，满足人们的情感需求。

同时招商远瞻城市发展脉络，在2023年落子独墅湖科创区月亮湾东，打造了臻和璟园，产品为10栋8-11层洋房，容积率约1.6，仅270户，是园区稀缺的纯洋房社区。

全四房户型设计，有建面约128/143㎡两种纯改善户型，清一色的大横厅、独立玄关、四开间朝南、双联阳台、多飘窗设计，得房率较高。

社区内规划7处游心园境与4处共享场域，为园区高净值人群构建纯粹的景观功能空间。

项目周边配套完善，交通上，轨交8号线（在建）和2号线双地铁出行，独墅湖南隧道、尹山湖隧道、中环南延（在建中）快速路连接全城；商业配套上，独墅湖邻里中心、文荟邻里中心（在建）、文荟广场等商业体满足生活娱乐需求。

保利发展以38.17万㎡的全口径销售面积位列榜单第二，主要得益于湖西观云、湖畔云上、保利天珺、保利天汇项目的网签释放。

龙湖集团以33.01万㎡的全口径销售面积位列榜单第三，其开发的全新产品系青云阙、云河颂、御湖境受市场认可度较高，去化表现可圈可点。此外，还得到了启元、镜湖原著、九里璟园等项目的热销助力。

top3房企的全口径销售面积皆超过30万㎡。

上榜房企还有建发房产、万科地产、恒泰商置、华润置地等。

全口径销售面积超30万㎡的房企有3家，和上个累计月持平。

全口径销售面积超20万㎡的房企有8家，比上个累计月多了1家。

全口径销售面积超10万㎡的房企有26家，和上个累计月持平。

TOP30门槛值为9.47万㎡。

相较去年同期，各阵营房企全口径销售面积大为减少。2023年10月，市场供应显著缩量，新政持续发酵下带动一部分前期积压的需求入市，网签集中备案呈现成交数据的稳中有增。

权益榜

在2023年1-10月的权益金额排行榜中，建发房产以96.38亿元的权益金额蝉联榜首。

保利发展以83.26亿元的成绩摘得亚军，与榜首建发房产的差值在13.12亿元。

华润置地在湖西观云、润月雅筑等红盘的助力之下，以57.12亿元的销售表现位列榜单第三名。

上榜房企还有招商蛇口、万科地产、龙湖集团、绿城中国等。

榜首房企建发以显著优势遥遥领先， 权益金额破30亿元的房企有9家， 破 20亿元阵营房企和上个累计月持平共17家， TOP30的门槛值为13.67亿元。

相较于去年同期，除了TOP2房企，其他排位房企的业绩皆有所 下滑，也反应了当下房企仍将面临较大的去化压力。

从成交均价来看，均价超过30000元/㎡的房企有17家，其中超过4万元/㎡均价的有3家，金新城置业以45748元/㎡的均价领跑。

在权益面积榜单中，保利发展以26.1万㎡的表现蝉联榜首。

建发房产以21.97万㎡的表现摘得亚军。

龙湖集团以21.46万㎡的权益销售面积紧随其后摘得季军。

top3房企的权益销售面积皆破20万㎡。

此外，上榜房企还有招商蛇口、万科地产、新城控股、中海地产等房企。

和去年同期相比，top10房企的权益销售面积显著减少，去年榜首房企销售面积超30万㎡，今年的榜首房企销售面积仅26.1万㎡。

从榜单来看，权益销售面积破10万㎡房企有11家，TOP30全部 破5万㎡，上榜房企的门槛值为4.77万㎡。

2023年1-10月苏州市区房地产市场解读

纵观2023年1-10月苏州市区房企销售榜单及市场表现，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师—— 戈文问 认为：

01

10月宽松政策持续发酵

公积金贷款额度上限达全国最高

10月以来，苏州高频次的政策仍在持续发酵，政策覆盖面广、力度大。

商转公条件放松、公积金新政全面执行，公积金贷款额度上限达到全国最高，足以看出政府对提振楼市的决心之坚定。

10月下旬，江苏发改委出台恢复和扩大消费22条措施，其中针对房地产也提出政策指导。接下来，苏州或将紧跟江苏发改委的文件内容方向，进一步放松购房政策，比如说给与改善性住房换购税费优惠、对特殊群体给予住房补贴或优惠券等。

值得一提的是，无论政策如何优化，经济复苏及居民信心恢复仍是房地产市场企稳的重要前提。

02

土拍新政正式执行取消地价上限

市场热度依托于核心地块的支撑

从土地市场供应端来看：

就在9月底，自然资源部发文，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

10月底苏州挂出6宗涉宅用地，紧跟自然资源部的方向——取消土拍最高限价。这是自2016年土拍限价后时隔7年重新将土地最高定价权交给市场，也意味着新房限价将进一步松动，如果地价拍得越高，房价备案会越高。

从土地市场需求端来看：

苏州购房新政后的首场土拍和今年前三季度的五场土拍一样，仍旧呈现“分化”的态势，核心优质地块触顶摇号或高溢价成交，而非核心与外围板块地块均底价成交。

市场仍由央国企主导，房企追逐“确定性 ”，拿地越发谨慎。

可见，土地市场的预期扭转仍依赖销售端的恢复程度，而土地市场的热度主要依托于核心地块的支撑。

03

政策效果初显 10月成交环涨

预计11月将面临更严峻的市场压力

在政策频发、预期向好之下，松动的政策加速了部分改善需求的入市。

从10月的数据层面来看，苏州市区商品住宅的单月供应面积为34.3万㎡，环比减少9.6%；成交面积为39.9万㎡，环比增加11.6%，部分区域主流核心板块的高端改善盘集中网签拉高了成交量。

再来看二手市场。

10月苏州市区二手房的成交套数为4590套，环比增加了15%，处在今年以来成交量的中游水平，为下半年以来单月最高成交量。

值得一提的是，今年以来苏州市区千万级二手豪宅成交量同比大增，走出独立行情。今年前9月的成交量已赶超2022年全年成交量，苏州高端购买力也可见一斑。

在9月以来发布的认房不认贷、首付最低比例降低、公积金贷款额度提升等一系列政策组合拳效应下，9月苏州楼市来访认购量整体有所增加，并在10月的网签数据上有所显现，我们也看到了10月苏州一二手房成交量都环比有一定的增长。

但从现象来看，10月以来，国庆黄金周后，楼盘来访认购量开始逐周下降，这也意味着10月成交量环比增加这种情况在11月份很难延续，市场压力将在11月明显显现。

总体来说，目前苏州楼市的调整压力仍较大，短期市场将延续低迷表现。接下来两个月，苏州核心及次核心板块多个新盘将陆续入市，也将刷新部分板块的房价记录，苏州楼盘销售进入竞品质时代，楼盘的热销一定是来自产品的胜利。

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