“新房改”来了,保障房、商品房双轨制,对楼市有何影响?

更新时间:2023-10-30 15:29:54作者:橙橘网

“新房改”来了,保障房、商品房双轨制,对楼市有何影响?



房价又要涨了?

最近,“新房改”成为大家热议的话题,很多人把“让商品房回归商品属性”这句话,解读为要放开“炒房”了。

甚至有人喊出了“房价还要再涨十年”的口号。

房价再涨十年?

不知道各位读者看到这句话什么感受,我只想问说这句话的人,以目前的房价水平,再涨十年的话,还有谁买得起?

我承认一二线核心城市、核心地段的房价依然牢固,并且在未来依然具有价值,但是房价普涨早已失去了可能性。

且不说今年以来房价还没有止跌回稳的趋势,就单独从“商品房回归商品属性”这句话来看,也并不是鼓励房价上涨吧?



既然是商品,有涨是不是就应该有跌?“房价永远涨”的幻想,应该被抛弃了。

商品归商品,保障归保障

首先要说明的是,本次所谓“新房改”的政策,其实早在8月的国常会就已经审议通过了,全称是《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

9月1日正式印发,目前是传达到各个部门、省份,根据《意见》的指示,制定相应的政策。

《意见》的核心有两句话,一是加大保障性住房建设和供给,让老百姓消除买不起商品房的焦虑;二是推动房地产转型,让商品房回归商品属性,满足改善性住房需求。



这是什么意思呢?以前的保障房和商品房,有没有差别?

说没有差别肯定是不对的,但是要说二者完全区分开了,也并不正确。

根据之前的政策,保障房的定位和功能,确实是为了解决居民的基本住房需求问题。

但是,在实际操作中,保障房的权益属性往往有操作的空间。

比如两限房,也就是限房价、限套型的住房,它是经政府批准,以竞地价、竞房价的方式,通过招标由开发商修建的。

然后按照约定的价格,向符合条件的居民销售,这些居民一般都是低收入群体,所以两限房一般价格较低,户型较小。

从目的上看,它是为了解决“买房难”,而创设的一种较为特殊的商品房,但是过了一定年限之后,两限房又可以上市流通,这样就导致两限房跟商品房没有本质的区别,买到就是赚到,甚至有很多人钻空子去搞购买两限房的资格。

在过去十几年里,手里的房子价格只涨不跌,这就让当时符合买两限房条件的人,无意中享受到了“炒房”的红利。

现在,根据“新房改”的要求,买了保障房即便想卖掉,也只能是政府回购,价格会完全与商品房市场脱离,这样就会完全避免炒保障房的问题。



简单说就是,政府将成为保障房的“开发商”和“房东”,不同收入水平的人,可以有不同的选择。

有钱的,想买房子就去买商品房,没钱的,想解决住房需求,就找保障房。

这无疑为地产市场的健康发展,创造了更好的基础。同时这也将让高房价,逐渐成为历史。

房地产的新时代

毫无疑问,“新房改”政策一定会开启房地产的新时代。

我国第一次正式的“房改”是在1998年,商品房从此正式进入中国老百姓的生活,“分房”逐渐成为了历史。

2008年,我国开始尝试第二次房改,逐渐将房屋作为准公共产品,让政府来主导大部分民众的住房服务。

这项政策直到今年落实下来,成为我国的第二次房改,这也标志着我国将逐渐以“新加坡”模式为方向,发展符合我们国情的房地产。

什么是新加坡模式?

新加坡市场上有商品房和组屋(保障房)两种房子,但大部分都是廉价的组屋,由政府向民众出售。

组屋也可以流通,但是仅限于内部流转。想住得更大更舒服,或者想投资升值,就去买贵得多的商品房。

简单说,新加坡就是典型的“保障归保障,商品归商品”。



据圈子里传闻,未来深圳的房地产结构,基本会按照40%商品房+60%的保障房来分配。60%的保障房将以共有产权房、公租房的形式存在。

这40%的商品房,将完全交给市场定价,要住要炒悉听尊便,但是相应的税款一分钱不能少。

而60%的保障房,将低价供给广大的劳动者,为深圳留住珍贵的人才和劳动力,保证城市的发展和活力。

说到这里,大家是不是觉得听上去很美好?

但是,还有一个核心问题没解决,钱从哪里来?

保障房的钱从哪里来?

关于这个问题,再写一篇文章详细论述都不为过,但是简单说,保障房的钱无非通过以下几种方式筹集。

第一,高房价的基础无非是高地价,而我国的土地都归国家所有,现在国家要自己搞保障房,自然没有高地价的道理。

没有了高地价,房子的成本自然就降下来了,成本降低后,房价必然也会降低。

当老百姓负担得起房价后,买房自然也就不会再迟疑。由此形成完整的保障房商业模式。

第二,由开发商代建。通过让渡一部分土地价格,让开发商承担起修建保障房的责任。

在保障房修建好之后,再交到政府手里,由政府负责保障房的售或者租,开发商自己去玩商品房,不参与保障房的游戏。

这也是目前很多地方正在采用的一种方式。



第三,回购目前开发商手中的存量房。当前房地产市场仍旧处于冰点,回暖迟迟不见。各大开发商手中,都握有数量庞大的存量房。

而开发商为了修这些房子,都背负了沉重的债务,房子一天卖不出去,就要多背一天的利息。

所以,如果政府打折回购开发商手中的存量房,然后作为保障房推向市场,无疑既解决了开发商的难题,又满足了民众的住房需求。

至于回购存量房的钱,则可以通过发行政府专项债等方式解决。

新房改,无疑将让我国的房地产行业,再次发生翻天覆地的变化。

但是不论从哪个方面去看,“房价还要再涨十年”的说法,都不可能成立。

房地产火爆的时代,已经成为了历史,时代的车轮滚滚向前,从来不会回头。

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