昨天，上海三批次土拍第二轮的出让活动正式收官，最终10幅地块成交总金额约478.8亿元，4幅地块底价成交，仅3幅地块进入摇号环节，土拍热度较前期有所“降温”。央国企再次包揽全部地块，在楼市波动期下，这也体现了国有企业雄厚的资金实力。

2023年上海三批次供地成交结果

房企参拍热情减少，触顶率大幅下滑

总结上海三批次2轮土拍的最终成绩，17幅地块交易金额约676亿元，平均溢价率为5.36%，平均楼板价30554元/㎡。

而在拿地金额方面，中海以240亿元底价竞得本轮总价最贵的徐汇滨江龙华街道地块，也成功入围上海总价地王前三甲。另外，招商、华润拿地总价分别达到101.6亿元和70亿元。

对比今年的三批次土拍，虽然本批次土拍仅17幅地块为今年最低，不过成交总金额675.73亿元却刷新今年新高。

整体来看，上海本次土拍从数据上看热度不及前两轮，结合规则的升级，本批次17宗地块仍全部成功出让，共计揽金675.7亿元，8宗进入摇号环节，可见上海的土拍市场仍较为坚挺，一线城市仍是房企投资的焦点。不过地块的分化也较为严重，市区热门地块会吸引多家房企参与，而远郊地块多被地方国企或城投以底价拿下。

值得关注的是，三批次土拍几乎难觅民营房企的身影，在次回合报名房企中仅有安徽置地、天安两家民营企业，龙湖、金地等头部民营房企均未出现在大名单中。最终地块全部被央国企收入囊中，从拿地房企来看，保利、建发、招商和象屿各自竞得2宗地块，在上海市场持续补仓，确保后期有新项目入市。

另一个关注的焦点是，联合拿地也仅2幅，相比今年一批次有10幅地块是联合拿地，可见当下的房企更倾向于独自操盘。据业内人士分析，这一变化，意味着当前房地产投资收益或大不如前，同时行业风险加剧，此前房企联合拿地考虑降低自有资金的支出，然而在实际合作过程中会存在很多不确定因素。

首先，今年很多房企出现了“暴雷风险”，合作方的资质成为波及房企自身安全与稳定的一大隐忧。另一方面，合作项目使房企利润进一步被摊薄，而低效率、低效益合作，可能还会成为企业负担。

降温或与市场因素有关，今年供地目标尚未完成

回顾今年前三批次供地，土拍的热度出现明显回落，整体溢价率约5%，触顶率近约4成。另据不完全统计，三批次参拍企业共计45家，也是较此前两批次有所下降，除了头部的国字头房企和地方城投，房企的投资也愈发谨慎，民营房企的参拍热情“降至冰点”。

有业内人士表示，造成这样的主要原因主要是新房、二手房信心不足，三季度开盘去化率约50%左右，环比二季度显著下滑，二手房月均成交套数在1.5-1.7万左右低位徘徊，以价换量现象仍在持续，9月认房不认贷新政效果有限，市场起色不大；不仅如此，三批次地块的质量出现下滑，在规则上还引入了“竞品质”（绿建、公租、装标），都增加了开发成本，压缩利润空间。

据今年官方公布的2023年上海供地计划，今年度全市商品住房用地计划505—605公顷。刨去城中村旧改地块，截至今年前三批次土拍，本市共出让商品住房用地约318.44公顷，还未达到预期目标，这也意味着后续大概率会有4批次的土拍活动。

图源上海市规划和自然资源局，上海各区域2023年土地供应情况，

附：上海三批次土拍下半场成交情况：