悲情八局,慢拍英雄

更新时间:2023-05-31 17:10:13作者:橙橘网

悲情八局,慢拍英雄


三个月前,中建八局董事长李永明以黑马姿势跻身中建党组成员、副总经理。随后,出身八局四公司的中建安装董事长周可璋杀回八局,接过了董事长的职位。

八局业绩跃居九大工程局首位,掌舵者在中建系统春风得意,局面堪称一个花团锦簇、烈火烹油。

在李永明北上任职的几乎同时,中建八局旗下地产公司中建东孚以14.26亿拿下北京小红门地块,大红喜报写满雄心壮志:

拓疆北京,献礼朝阳。

是的,这是一次献礼。献给北京,献给朝阳,也献给一些人。

当然,雄心背后的理由似乎也很充分:低总价,小地块,三四环线之间,从理论上看,作为八局进京的首秀,小红门地块安全系数颇高。

八局接连两件喜事,后续却意外夹杂些许烦恼。

后者拿地3个月后,户型图才不紧不慢流出,被市场称为慢拍英雄,慢到售楼处到现在还没有正式开放。

一周前,某家北京公司总经理随意发出一条朋友圈,可能也间接伤害到了中建星光里:

今天开始交槽给总包,月底全面交槽,向着拿地10个月3层地下18层地上,项目全面封顶的目标努力前行。

外行可能听不太懂,表叔请人转译,意思是说:

1、拿地后10个月封顶,3层地下、18层地上,反算下就是地上每层7天,地下每层21天,这对设计、合约、工程、运营团队的要求非常高;

2、封顶意味着放贷,现金流回正时间大大提前,利润率就更有保证。

如果对标这家公司,说中建星光里慢了,似乎并不冤枉。

即便是在中建号码公司中,同一批次一局拿下的房山国贤府示范区、样板间都已开放。

同处南城操戈的三局虎视眈眈,远在朝阳的一局也站在前苇沟高处眺望,二局正在土地市场再寻机会。

形势如此胶着,但八局还是姗姗来迟。

慢半拍可能意味失去很多市场机会。比如大运营标杆盘天玥天盘,虽然说卖了18亿已经很好,越秀内部复盘时略微有些许遗憾,如果再提前一些,有小阳春行情加持就完美了。

中建八局的星光里只能是留下更多遗憾,这种遗憾带有无奈的悲情色彩,而且是从拿地之初便命中注定。

来看中建星光里的总规图,项目的慢半拍原因就呼之欲出了。

项目用地北面紧临和谐苑二号楼是第一大硬伤,为了不挡住邻居和谐苑二号楼的采光,星光里只能往南大踏步退线。


与此同时,常规的南低北高楼座布局,自然也不能用了。

换句话说,中建星光里容积率虽然是2.5,实际可能高达2.8,非常损容。

怎么来解这个娘胎里带来的硬伤?

八局硬是咬牙做了两栋东西向板楼,这可能是没有办法的无奈之举,但也是最务实的做法。

还有一个硬伤更为致命,地块虽然方整,可挖掘的面宽资源缺非常有限,要做出三面宽的主力三居产品,几乎不可能。


注:数据为初步测算,最终以开发商数据为准‍‍‍‍‍‍

两款地块先天性硬伤直接影响中建星光里的入市速度,干脆就沉下心来研发产品,用时间来打磨星光里。

速度内卷时代,八局的做法堪称英雄,只是略显悲情。可能这也是最能打的八局鲜为人知的另外一面。

无论如何,快也罢,慢也罢,表叔还是希望八局有一个好的开始。

好了,我们再来看时光打磨下的产品细节。

中建星光里北侧红线内退让,本来是劣势,却也变成地块最具价值的表象:

大尺度广场式景观园林从想象变成现实。

南侧第一排也近乎和城市绿地公园零距离。

此前不被看好的项目用地,在设计师的魔术棒下,变成景观超配楼盘。


而在楼座的摆放下,经过数次调整后的最终方案是:

将三栋高板沿南线依次摆开;中间楼栋朝北后退凹入,成为楼王;两栋东西向板楼巧妙植入东西两端;做到被大尺度横向景观走廊包围,户户有景互不遮挡。

八局的破局思路是:用多条景观走廊串联打通,多个小型中心广场包围楼栋,景观围合社区。

从效果图上看,刚需产品的中建星光里由五个长条透明剔透的盒子构成天际线,高品质感瞬间支棱起来。

这也是中建星光里破题的第二个思路:走高颜值路线。


外立面中轴对称,很稳重大气。同时大面积玻璃上墙,辅以坚线条石材点缀,给到改善产品的品质感。

可能这也是中建星光里的最优解了。

唯一不确定的是,销售指导单价8万的中建星光里,开盘价格会是多少?

可以参考的小红门板块二手房价格是中海城北区,成交单价7.7万,套均总价600万-800万;中海城南区单价上涨到8.1万,套均总价800万。

再看新房市场,从CBD顺流而下,高端客户被上游的分钟寺10w+三兄弟截流,刚需和改善则被东部和南部比如云筑一期二期诸盘分流。


一个尴尬的事实是:地铁通勤可能会成为中建星光里软肋。因此,定价几何旋即变成中建星光里入市的破局关键。

起个大早,赶个晚集的中建星光里,到了捍卫宇宙最强八局荣誉的时候了。

如果“慢工出细活”的道理依然颠扑不破,我们则更希望这个位于北京最具潜质区域的楼盘,能够以它特有的慢拍方式,逐渐释放八局与生俱来的霸气和产品示范性,夺回其应有的业界地位。销冠100

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