壹

三个月前，中建八局董事长李永明以黑马姿势跻身中建党组成员、副总经理。随后，出身八局四公司的中建安装董事长周可璋杀回八局，接过了董事长的职位。

八局业绩跃居九大工程局首位，掌舵者在中建系统春风得意，局面堪称一个花团锦簇、烈火烹油。

在李永明北上任职的几乎同时，中建八局旗下地产公司中建东孚以14.26亿拿下北京小红门地块，大红喜报写满雄心壮志：

拓疆北京，献礼朝阳。

是的，这是一次献礼。献给北京，献给朝阳，也献给一些人。

当然，雄心背后的理由似乎也很充分：低总价，小地块，三四环线之间，从理论上看，作为八局进京的首秀，小红门地块安全系数颇高。

八局接连两件喜事，后续却意外夹杂些许烦恼。

后者拿地3个月后，户型图才不紧不慢流出，被市场称为慢拍英雄，慢到售楼处到现在还没有正式开放。

一周前，某家北京公司总经理随意发出一条朋友圈，可能也间接伤害到了中建星光里：

今天开始交槽给总包，月底全面交槽，向着拿地10个月3层地下18层地上，项目全面封顶的目标努力前行。

外行可能听不太懂，表叔请人转译，意思是说：

1、拿地后10个月封顶，3层地下、18层地上，反算下就是地上每层7天，地下每层21天，这对设计、合约、工程、运营团队的要求非常高；

2、封顶意味着放贷，现金流回正时间大大提前，利润率就更有保证。

如果对标这家公司，说中建星光里慢了，似乎并不冤枉。

即便是在中建号码公司中，同一批次一局拿下的房山国贤府示范区、样板间都已开放。

同处南城操戈的三局虎视眈眈，远在朝阳的一局也站在前苇沟高处眺望，二局正在土地市场再寻机会。

形势如此胶着，但八局还是姗姗来迟。

慢半拍可能意味失去很多市场机会。比如大运营标杆盘天玥天盘，虽然说卖了18亿已经很好，越秀内部复盘时略微有些许遗憾，如果再提前一些，有小阳春行情加持就完美了。

中建八局的星光里只能是留下更多遗憾，这种遗憾带有无奈的悲情色彩，而且是从拿地之初便命中注定。

贰

来看中建星光里的总规图，项目的慢半拍原因就呼之欲出了。

项目用地北面紧临和谐苑二号楼是第一大硬伤，为了不挡住邻居和谐苑二号楼的采光，星光里只能往南大踏步退线。

与此同时，常规的南低北高楼座布局，自然也不能用了。

换句话说，中建星光里容积率虽然是2.5，实际可能高达2.8，非常损容。

怎么来解这个娘胎里带来的硬伤?

八局硬是咬牙做了两栋东西向板楼，这可能是没有办法的无奈之举，但也是最务实的做法。

还有一个硬伤更为致命，地块虽然方整，可挖掘的面宽资源缺非常有限，要做出三面宽的主力三居产品，几乎不可能。

注：数据为初步测算，最终以开发商数据为准‍‍‍‍‍‍

两款地块先天性硬伤直接影响中建星光里的入市速度，干脆就沉下心来研发产品，用时间来打磨星光里。

速度内卷时代，八局的做法堪称英雄，只是略显悲情。可能这也是最能打的八局鲜为人知的另外一面。

无论如何，快也罢，慢也罢，表叔还是希望八局有一个好的开始。

叁

好了，我们再来看时光打磨下的产品细节。

中建星光里北侧红线内退让，本来是劣势，却也变成地块最具价值的表象：

大尺度广场式景观园林从想象变成现实。

南侧第一排也近乎和城市绿地公园零距离。

此前不被看好的项目用地，在设计师的魔术棒下，变成景观超配楼盘。

而在楼座的摆放下，经过数次调整后的最终方案是：

将三栋高板沿南线依次摆开；中间楼栋朝北后退凹入，成为楼王；两栋东西向板楼巧妙植入东西两端；做到被大尺度横向景观走廊包围，户户有景互不遮挡。

八局的破局思路是：用多条景观走廊串联打通，多个小型中心广场包围楼栋，景观围合社区。

从效果图上看，刚需产品的中建星光里由五个长条透明剔透的盒子构成天际线，高品质感瞬间支棱起来。

这也是中建星光里破题的第二个思路：走高颜值路线。

外立面中轴对称，很稳重大气。同时大面积玻璃上墙，辅以坚线条石材点缀，给到改善产品的品质感。

可能这也是中建星光里的最优解了。

唯一不确定的是，销售指导单价8万的中建星光里，开盘价格会是多少?

可以参考的小红门板块二手房价格是中海城北区，成交单价7.7万，套均总价600万-800万；中海城南区单价上涨到8.1万，套均总价800万。

再看新房市场，从CBD顺流而下，高端客户被上游的分钟寺10w+三兄弟截流，刚需和改善则被东部和南部比如云筑一期二期诸盘分流。

一个尴尬的事实是：地铁通勤可能会成为中建星光里软肋。因此，定价几何旋即变成中建星光里入市的破局关键。

起个大早，赶个晚集的中建星光里，到了捍卫宇宙最强八局荣誉的时候了。

如果“慢工出细活”的道理依然颠扑不破，我们则更希望这个位于北京最具潜质区域的楼盘，能够以它特有的慢拍方式，逐渐释放八局与生俱来的霸气和产品示范性，夺回其应有的业界地位。销冠100

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