21世纪经济报道记者 张欣 北京报道

据新华社10月31日消息，10月30日至31日中央金融工作会议在北京召开，这是2017年全国金融工作会议召开后，时隔6年再次召开全国性的金融工作会议，且此次会议升级为中央金融工作会议。

本报记者梳理近五次全国性金融工作会议内容发现，仅2012年提到“要优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设”，其余均未提及房地产相关内容。

而今年升级为中央金融工作会议后，对房地产的提法有一大段：“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。”

多位市场分析人士认为，从中央金融工作会议的表态来看，要深刻认识到当前房地产市场供求关系已经发生重大变化，防范化解房地产金融风险被放置在更重要的位置。此外，虽然房地产宏观审慎管理并非新提法，但在当前的供求关系下，政策内涵有了新的变化。

防范化解房地产金融风险引关注

在中央金融工作会议中，房地产相关的内容被列在“要全面加强金融监管，有效防范化解金融风险。”的工作要求之下。也就是说，房地产金融风险是金融监管的重点之一。

中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平表示，这意味着，本次会议将防范化解房地产金融风险放在更重要的位置，是因为从中长期来看，国内房地产市场供需结构发生了很大变化。

对该级别的会议首次大量提及房地产的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受21世纪经济报道采访时表示，目前房地产对金融的影响非常大，尤其是近年来房地产供给侧风险爆发，例如房地产行业大面积债务违约，行业收缩，资产价格下跌等，给金融体系造成了很大的影响。

李宇嘉进一步称，过去房地产属于上升期，地价和房价等资产价格对金融安全的敞口覆盖是比较完备的。现在的形势是房地产风险开始爆发，并以系统性风险的角度冲击金融安全，房地产不良贷款率连续攀升，并且随着供给端开发商债务违约及需求端商品房销售下滑，导致的资金链紧张对风险的影响正在全面显现。因此，金融体系需要全面应对房地产对风险的冲击。

民生银行首席经济学家温彬亦认为，此轮房地产下行周期从2021年7月份开始，房地产投资与销售均表现低迷，对产业链上下游带来较大冲击，部分房企现金流风险逐步显现，且具有较强的传染性，甚至已波及金融体系，引发坏账风险。

值得注意的是，“健全房地产企业主体监管制度和资金监管是过去未提过的，因此信号意义非常强。”易居研究院研究总监严跃进亦表示，最近几年出现的金融风险问题，包括债务违约问题、保交楼问题等，都和房企的经营等有关，因此提到了要健全房企监管制度。

东方金诚首席宏观分析师王青称，当前“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”的一个重点是强化保交楼，长期来看是有效转变房企高周转、高负债的经营模式。

再提房地产宏观审慎管理

本次中央金融工作会议还提到了房地产宏观审慎管理。事实上，这一概念是2018年央行在工作会议中首次提到，即“继续实施‘分城施策’差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理”。

在当下的房地产供求关系下，如何理解房地产宏观审慎管理？

严跃进分析称，由于当前房地产供求关系发生了重大的变化，房地产金融宏观审慎管理的政策内涵也有了变化。比如近年来出现的烂尾楼、房企债务窟窿、存量房贷压力过大、二手房挂牌难以消化所产生的问题，都具有非常大的破坏性。因此要结合经济形势和改革内容，不断完善相关的房地产金融宏观审慎管理。简言之，宏观审慎管理是指采取宏观、逆周期、跨市场的策略，重点要以防范系统性风险为主要目标，同时减少金融出现跨市场风险传染。

李宇嘉认为，“完善房地产金融宏观审慎管理”一方面在于将房地产风险上升到系统性风险监管的高度看待，另一方面意味着推进逆周期监管。逆周期监管是指，由于房地产体量大、影响大，在行业下行时加强适当的金融支持，比如对合理融资的支持，对收并购的融资支持。在行业上行时，适当收紧资金投放，这样就抹平了周期波动。

东方金诚首席宏观分析师王青称，“完善房地产金融宏观审慎管理”意味着在当前房地产行业持续调整的背景下，监管或将适度阶段性放松“三条红线”和“贷款集中度”管理。但这些措施不会取消，待房地产行业恢复常态化运行后，还会在逐步完善的基础上继续实施。一位银行业人士亦向21世纪经济报道记者表示，监管或将适度阶段性放松“三条红线”的可能性很大。

连平认为，在房地产宏观审慎管理背景下，资质相对优良的房企可能加大各类金融工具的利用，包括银行信贷、债券、信用违约掉期（私募CDS）、信用风险缓释凭证（CRMW）、引入资产管理公司AMC等举措，缓释并降低房企金融风险。

此外，中央金融工作会议还提到，要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”，前者与7月国务院发布的《关于促进民营经济发展壮大的意见》的精神相吻合，后者则重申了7月中央政治局会议的要求。

王青预计，在各项房地产支持政策持续发力前景下，四季度楼市有望延续回升势头，房地产行业对宏观经济的拖累效应有望减轻，进而增强宏观经济内生增长动能，届时房地产行业低迷对整体金融稳定的潜在风险也将得到有效缓和。