近日，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文）引发市场热议。房子问题一直是中国百姓关注的焦点，孟晓苏作为原中房集团董事长，对保障房建设有独特的经验，近日孟晓苏在《有识》栏目上，就保障房建设问题做了聊天式分享。他认为，不必担心保障房被高薪阶层拿走，不能因担心腐败而妨碍建房。商品房中也有腐败，但最终会被追究查处。保障房在由低收入家庭购买持有后，未来应可以与商品房并轨，五年或十年后在一定条件下可以进入市场进行流通交易。现在对于保障房建设唯独让人不放心的是，不知道说完以后是否执行。

以下为分享全文：

1、为何重提保障房建设？

我认为“新房改”有可能会成为中央关注的一个工作方向，这源自我和媒体提出的建议。我的建设保障房建议也已被接受多年，今年中央已几次发文要求启动保障房建设；商品房恢复市场原则的意见也被接受了，国务院文件提出“商品房要回归商品属性”。如果真能这样做，那不就是我提议多年的“市场归市场，保障归保障”吗？剩下的问题就是要不要推动“新一轮房改”？要不要让现在的年轻人家庭和新市民家庭也享受一次老职工们享受过的房改优惠？如果不提供保障房，对这些低收入群体当然是不公平的；如果未来他们所持有的保障房受限不让进入市场流通，那也是不必要的。建设保障房建议一步步推进，现在成果已很明显，停下来不做似乎不太可能了。

我坚持多年呼吁保障房，从 2005 年讲到现在，最近几年我讲得更多，是因为这件事确实被忽视了很长时间。现在中央明确提出“加大保障房建设与供给”。最近房地产市场低迷的根本原因，就是因为多年不建保障房，造成房价上涨就打压商品房，把市场信心给打坏了。现在已经认识到，保障房能够让人民群众放心去追求美好生活，商品房面对的是改善型需求。房地产调控方向也要进行调整。我认为这些就是理性政策的开端。现在唯独让人有点不放心的是不知道说完以后做不做，历史上做了多次保障房建设决定，但是执行上问题不小，制度设计上问题不小。比如地方财政处于对土地出让金的依赖，舍不得拿出土地给低收入群体盖保障房，其根本问题在于到底是不是心里有人民？是不是按照、为体和“两新家庭”的居住困难，不能只是说说而已，甚至连说都不愿意说，让他们只能面对价格不能接受的商品房市场。

对于这些问题，我觉得现在从讲理方面人们已经听明白了。过去很多专家不讲保障房，而热衷于议论“收入房价比”，要求“降低商品房价格”或“取消公摊”，我认为这些说法都没有用。鲁迅批评道：“扯淡的事，干得很专业，专业的事，干得很扯淡”。前面那些说法大都是扯淡的事，专业的事情是建设与提供保障房。再一个问题是，既然要搞活商品房市场，那就要全面取消商品房限购。“取消限购”的要求也不是中央提的，是我和一些专家们持续呼吁的，主管部门提出的改进意见只是“认房不必认贷”。现在在房地产调控政策问题上，实际上是按照我与专家们的建议在推动，包括保障房建设、推动新一轮房改等问题。我所提出建议的事情都有点不可逆性，如果不按照这些建议的方向做，就会受到经济规律的惩罚。认准这个方向前行，就会走上平坦大道。

2、保障房会不会打压商品房市场价格？

不能说供应了猪肉白菜做家常菜，就会影响到鲍鱼和鱼翅的价格，这是两码事。过去不去建设保障房，让低收入群体靠微薄收入来面对高企的商品房价格，那是不正确的。低收入群体的住房需求要靠加大保障房供给来解决。如果说建了保障房就会造成商品房价格下跌，那也是胡思乱想。它能造成“平均房价”下降，而不是“商品房价格下降”。新加坡的住房保障体系比较完善，组屋覆盖到80%以上的居民家庭，但是最近几年商品房价格涨得离谱。新加坡政府用大幅度提高印花税的方式来应对商涨，用税收来增加保障房建设投入。新加坡有如此大量的保障房，也没有造成商品房市场低迷。所以这个提问是面对没有见过情况的猜测。

3、保障房如何分配才能让真正有需要的人拿到？避免被高薪阶层拿走？

商品房是市场经济，保障房是计划经济。我过去多年担任建设保障房的央企负责人，中房集团公司历史上就是建保障房的。保障房从建到分配到后续管理，需要大量的政府行为介入，各国各地政府在这时候都是不可能缺位的。我国各级政府的管理能力强，从供地到投资，再到住房分配与后续管理，都需要政府行为的参与。住房分配完全可以通过社区管理，鉴别清楚哪些人是可以享受保障房待遇的。我们不用怀疑地方政府的管理能力，至于会不会出现腐败？哪里都会有腐败，商品房领域也有腐败，不少官员不就是通过加大购房打折，变相收取贿赂吗？事后不是都被追究了吗？所以这些都不必顾虑。

一说要建保障房，就所有的顾虑都出来了？真是可悲。如果我们能够成规模提供保障房，政府管理行为一定能够跟上，实现“双轨并行”是没有问题的。不能说因为修了公路，高铁就不运行了。当然，有公路可能会分流一些坐高铁的人。建保障房本身不会影响到商品房的价格。另外一方面，由于土地不限价，商品房当然就不应该再限价，在这种情况下反而有会推动商品房价格向市场回归。关于保障房分配问题，解决起来也不复杂，鉴别哪些人可以分配保障房，区分哪些人排队排在前面或排在后边。即使是需要排队等待几年的，人们的心态也都比较平稳，知道过几年就能得到保障房了。因此也就增强了追求美好生活的信心。

4、保障房具体要保障哪些人？

具体到我们国家的大城市，应当是“一低两新家庭”，“一低”就是低收入家庭，“两新”一是指“新市民家庭”，一般指的是进城农民，再一个就是“年轻人新家庭”。这些表述多见于中央文件，比如“两新家庭”已在前几年文件中讲得很清楚了。原先曾经把进城农民叫“农民工”，从2000年起我就建议不要用“农民工”称谓，而应该叫他们“新市民”。现在“新市民”早已被接受，而且新市民和年轻人新家庭也是其他国家与地区保障房的主要服务对象。具体细分起来包括蓝领工人、教师、复转军人、级别不高的公务员等，都是保障房的服务对象，所以我们概括为“一低两新家庭”，这样的表述比较贴切。

关于保障房的覆盖面，我的观点是，在我国超大城市与特大城市要能够覆盖到 50% 的居民家庭。因为25 年前我们写出的房改方案就明确提出了政府需要在70 个左右大中城市建设廉租房。我国中等城市和小城市的房价本身跟商品房价格差异不是很大，这些地方的地价都不太高。而在超大特大城市的房价里，约有50% 甚至2/3 是地价。比如说，北京的平均房价是6万元，楼面地价每平米是4万元，如果不收土地出让金，只收基本税费，保障房价格就能够低到2万元，就相当于商品房价格的 1/3。

保障房覆盖大城市的50%家庭能不能做到？可以做个分解，首先是老职工和老干部，他们在历史上已经享受了保障房优惠，这部分人当然应当算入50%保障家庭了；第二是现在有些单位，包括党政机关和企业在建设自建房，这些房屋都是保障房；第三是房地产开发企业在旧区改造的时候建造的拆迁安置房，基本上也是不让拆迁户支付多少钱的，提供的房子也是保障房；第四是国家近几年提倡建设保障房，包括产权型保障房和租赁型保障房，其中包括 2008 年起建设的3600万套保障性安居工程，最近几年又建了不少保障性租赁房，这些都是50%保障家庭的构成部分。所以保障房在大城市占到 50% 是可以做到的。并不是说现在就必须按照 50% 家庭供应，而是历史上已经解决了不少，现在需要根据各个城市的具体情况来确定到底还需要建多少。

保障房建设要高度重视起来，要大规模启动建设。它不仅是解决民生问题，也是因为这几年房地产市场萎缩。这种情况让钢铁、水泥、建筑业、家居、家电产业都受到影响。如果能够加大保障房建设，恰恰就能够堵上商品房销售下降的大窟窿，而且补上了民生短板，可以叫做城市居住基础设施建设，也可以借此促进房地产供给结构调整结构，向新的发展模式转型。所以现在这个时候规模化地建设保障房，实现当年房改方案中提出大城市覆盖到50% 家庭的目标，是很有意义的事情。

5、过去几年保障房做的效果怎么样，存在什么问题？

应该说在 25 年前即房改之前，我国主要缺的是商品房而不是保障房，那时我们中房集团公司就是在全国230多个城市建设保障性住房的。当时中房集团公司就是协助主管部门管理全国住房建设计划，并以央企名义来投资建设各地住房。那时可不是只靠地方财政资金投资，我们每年都给地方公司拨钱建设，中房公司每年要安排全国建房计划的20%，把相应资金拨到 230 多个城市的中房公司。所以我现在提出中央财政应该出钱建设保障房，这不是突发奇想，而是经验之谈。房改之前我们缺的是住房商品化，所以虽然建了不少住房，各单位把这些公房以低廉的价格租给职工，但是远远满足不了人民的需求，更多人是住不上房的。房改之前全国城镇平均下来城镇人均建筑面积仅 17 平方米。

房改目标主要是推动住房商品化。但是在住房商品化后，又出现另一个倾向，就是认为市场化能够解决一切问题，于是就忽视了保障房。2005年我批评全国在保障房方面的投资太少，只占 3.5% 到 5% 。2007 年国务院曾经做出过决议，要加大保障建设，但是连续几年又没给多少钱。直到 2008 年国务院领导人把辽宁保障房建设经验带到了全国，才推动了保障性安居工程在全国的推广。但后来发现的问题是，由于没有中央财政的投入，都是靠地方政府自己出地出钱，一些地方政府为了完成套数指标，就把这些房子都建到了很远的地方，包括远郊区或小县城，因为在大城市舍不得拿出这块地。所以形成了一些无效供给，后来被人们诟病。这是因为在保障房的操作方面出了纰漏，没有央企的投资参与是不适合的。

现在中央特别重视保障房建设，今年四月份中央政治局会议和七月份中央政治局会议都提出“规划建设保障房”和“加大保障性住房的建设和供给”。八月份国务院就发布了国发14号文件，现在被媒体解读为要“启动新一轮房改”。可见最近这段时间中央面对房地产市场低迷，正在思考着我们的建议，研究着房地产市场低迷和房地产调控中问题的根本原因所在。

我国房地产市场的根本问题，就是忽视了住房双轨制，忽视了保障房建设。面对低收入群体支付不起的高房价，主管部门总在设想如何把商品房市场价格打下来，让低收入群体买得起，其实这么做根本降不下来房价。解决房价的问题的根本办法就是大规模建设保障房，给低收入群体提供基本住房保障。在我国一线城市，不含地价的产权型房屋其房价只是商品房价格的 1/ 3 左右，这种保障房如果用于租赁，就变成公共租赁房。现在开始认识到“市场归市场，保障归保障”，两个市场都需要回归，特别是商品房市场要回归商品化，以改善型需求作为主要部分。保障房的大量提供在中国是有能力做到的，如果能够规模化提供保障房，连续干五年或者更多一点时间，就能够迈过保障房缺失这个坎儿，让低收入群体和两新家庭能够住得上，而且有可能通过自己的努力，能够以优惠价格买下这样的产权型保障房。

当年房改就是把公房卖给老职工之后，两年后补交了一定的土地出让金，五年后就可以上市流转，与商品房并轨了。由此就让参加房改的老职工，后来靠这套房子就成为几百万的富翁，甚至上千万的富翁，走上了共同富裕的道路。房地产在这段时间被人称为“造富产业”，其实这个造富，不只是让那些房叔房婶儿变成了富人，而且让那些普通收入的房改老职工们也成了因房致富的家庭，与其他人一起走上共同富裕的道路。现在我们都在讲“三次分配理论”，其实住房制度改革在第一次分配领域就创造了公平。恰恰是因为低收入群体没有股权、工资收入低，所以才能够享受到保障房的待遇，而那些有股权和工资收入高的人群反而享受不到保障房优惠。通俗一点说，企业老板与高管不能买，但是公司里打扫卫生的人可以买，这就是人类文明进步的力量，各方人员都能接受，在住房问题上更多地向低收入群体倾斜。如果能够做到这一点，我们就能够圆更多人的住房梦、房屋产权梦。让人民群众都能够放心地追求美好生活，这是一个多么令人鼓舞的前景啊。

6、中国人口规模大，保障房建设和新加坡有何差异？

有人把我说的方案说成是“新加坡模式”，这个说法不完全对。我们在房改的时候学习了许多先进国家和地区的经验，包括新加坡与香港。同时我们又没有生吞活剥地学习，而是结合了中国的实际。新加坡人口少，所以能够保障到 80% 以上的家庭。我们中国人口这么多，不可能保到 80%，实际上过去我们已经保障了不少。所以我认为按照我国的实际国情，保障房在超大城市和特大城市达到覆盖50%左右的家庭比较适合。是 50% 的家庭而不是 50% 的住房面积，因为保障房面积都比较小，商品房面积比它要大。

新加坡模式中也有不适合我们学习的，是保障房跟商品房永不并轨。组屋入市交易也是组屋价格，只能卖给符合组屋持有条件的人。不并轨的原因是因为他们国家小，要是允许跟商品房并轨，过一段时间后新加坡就没有组屋了。组屋买卖既然有限制条件，它的价格就跟商品房价格有区别，大约是商品房价格的 1/3 左右。新加房组屋面积比较大和适用，这就比香港好，香港产权型的居屋建筑面积只是 40 平米到 60 平米，租住公屋使用面积仅 15 平米，这就很拮据了。新加坡可以达到五卧房就是150平米，这是新加坡的特点。

新加坡保障房和商品房不并轨的规定，并不适合我国。中国国家大、人口多，各个城市情况不同。我们在房改时设计的是，五年以后补交一定的费用，就允许房改房上市流通。这就使这些以优惠价格买下房子的老职工，他们的房产几年后可以进入商品房市场，随着经济发展和货币运行，房价都上百倍增值了。这就是这些职工走上共同富裕道路的秘诀。不仅靠着努力劳动，而且靠着房屋增值。而且这个房屋增值并不是建房公司给的，当年房改时候给他们的公房，当时就值那么些钱。是随着后来的货币运行，推动整个社会财富增值的时候，他们从中获取了应当属于他们的一块。从这个意义上说，新加坡模式中不并轨的做法不必照搬到我国。

租赁型保障房在租赁一段时间之后，如果租户有愿望也可以转为销售，用保障房价格卖给低收入家庭。这些保障房当然不能够直接进入商品房市场，只能卖给或租给应当保障的家庭。但是永不让其进入商品房市场也是不公平的，我们国家不需要这么做。应当按照当年房改方案的设计，五年后或更长时间后就允许进入到商品房市场。

现在房改已过去25 年，当年的房改房屋都允许进入到商品房市场流通，这就让房屋潜在的巨大价值可以释放出来。并不是说所有人一定要卖掉房子才能知道房子价值，而是只要允许其上市流通，都可以比照评估价格，很容易计算出房子值多少钱。其实很多房改居民并没有卖房子，但他们都知道房子值几百万或者上千万了。当年我在中房当总经理的时候，捐给北大清华的蓝旗营小区 2000 套房子，后来以房改优惠价卖给 2000 个教授和教师家庭，当时的房价只是 1900 元/平方米，现在每平方米价格涨到了10多 万元，2000 户教师教授们都靠住房增值成为千万富翁。这就是允许房屋进入市场流转的财富效应。中央现在要求让人民群众走上共同富裕的道路，共同富裕在股权上拉平是不现实的，那样就没动力了；在工资收入上拉平也是不应当的，那样就没区别了。但是恰恰没有股权与工资收入少的人，他们有获得保障房的权利，保障房未来又可能让他们的家庭财富获得成倍增值。

7、如何看待报道所称保障性住房不得上市交易，需要严格封闭管理？

保障房如果建出来不做保障用，而作为商品方案流通，那是不能允许的。保障房应当都用于保障。产权型保障房应当卖给低收入群体，租赁型保障房则是应租给低收入群体。既不能允许高收入群体购买，更不允许当商品房出售，这个规定是没有错的。那么未来是不是像新加坡那样永不与商品房并轨？还是允许其与商品房并轨？我们房改的经验就是五年后补交必要费用就允许与商品房并轨。这种做法比新加坡模式更符合中国国情，它促成了很多低收入居民走上了共同富裕的道路。

8、居民是否会放弃商品房都去买保障房，等着 5 年以后升值？

当然应该鼓励这个行为，应该支持低收入群体积极购房安家。若是担心这种购房行为就不对了。低收入家庭本身就急需住房保障，正是因为“一低两新家庭”是低收入群体，所以面对保障房也需要他们拿出全部存款、掏空“六个钱包“才能凑足首付款，还要向银行贷款才能买上。这些保障房家庭谈不上“放弃购买商品房”，因为商品房的房价不是他们能买得起的，本来就不应当让他们面对商品房市场。如果是有购买商品房能力的居民，即使不去购买商品房，也不能因此获得保障房购买资格呀。住房双轨制对于人员资格区分本来就是很严格的。

楼市调控原先做的乌龙事情就是打压商品房房价、打压豪宅房价。那能让低收入群体获得什么好处呢？让高收入群体不满意，而低收入群体也没得到好处，真是两头不讨好。而未来完善双轨并行，让低收入群体能够在保障房中得到自己所需，实现自己的住房梦，还有望以优惠价格购得房屋产权，同时让商品房回归商品属性，这不就能满足各收入阶层人群的愿望吗？那时商品房市场也不用“限购、限价”了，商品房价格上涨政府就可以多收税，用税收增加保障房建设投入，这不都是好事儿吗？

9、关于保障房的选址，如果都由地方政府来做，是否不够市场化导致缺少效率？

这也是我所担心的。如果都交给地方政府，由地方政府选地，由地方政府出钱，中央财政只号召不出钱，那无效供给情况的出现就是可能的。前些年建 3600 万套保障性安居工程的时候，就出现了一些地方把保障房建成无效供给，大城市建到远郊区，省里建到小县城，只为完成上级下达的套数任务。其中缺了什么？缺了中央财政的投入与央企的引领。过去由国家建设部管理房屋建设的时候，国家通过中房集团公司等企业每年下拨大量资金，让这些企业承担全国建房1/ 5 的任务，建房资金主要通过中房公司向各地中房来分拨。有了央企的引领作用，如果地方上不能拿出让居民满意的土地，不愿意把好地拿出来的话，那中房当年不在这个城市投资了，转身投到别的城市去了。中房集团公司当年发挥了重要作用。今后的保障房投资是不是也应该这样做呢？

现在人们都看到地方政府投资能力减弱，都在借新债还旧债维持债务周转，哪还有多少资金增加保障房投资？最近中央财政已宣布增发一万亿元国债帮助地方财政，这些资金今后是收不回来的。但如果把同样规模资金用于保障房建设，资金是很容易偿还的。产权型保障房不愁销售回款，租赁型保障房可以通过发行REITs 回笼资金。保障房建设资金如果每年国家能拿出个1万亿，加上地方政府配套1万亿，不仅可以解决资金问题，而且还可以通过央企的引导作用，让保障房建设得更加适用，不会形成无效供给。2万亿元投资再加上银行贷款、信托、保险、社保的力量，很容易可以达到5万亿元的投资规模。

我们都知道去年商品房销售额减少了5万亿，今年销售额减少的会更多。如果这时候补上5万亿元投资保障房，正好解决了房地产市场下滑的问题。而5万亿元用在保障房建设方面发挥作用就更大，因为保障房不收土地出让金，5万亿元投资就可能超过商品房10 万亿元的投资效应，可以规模化的建设保障房，同时进行了房地产供给结构调整。我认为持续干5 年就能看出巨大成果。但投资中应当要有国家财政层面的投资，这是80 - 90 年代我国曾经做过的事情，只号召地方政府出钱建设，就会成为“瘸子打围——坐着喊”。只要有了这笔中央财政投资，让央企回归保障房就很容易，解决了央企不愿意建设保障房的问题。有了央企的带动作用，地方上的积极性就会更高，而且能通过央企的指导，避免地方政府在区位选址上出现纰漏。

央企会考虑自己风险与投资效益，投资一定要能收回，就会提高保障房建设资金的周转。我相信央企并不是都是想到商品房市场上冒风险，因为没有保障房任务与投资安排，央企房地产企业才都涌入商品房市场。保障房开发投资不谋求利润，那央企怎么获取收益呢？别忘记了保障房建设不仅只有房地产业，还包括它拉动的一百多个相关产业，从钢铁、水泥到建筑业，再到家居与家电等等，这里面有多少企业可以参与？他们都会有收益与盈利。所以不要一说保障房企业就只是房地产企业。

保障房建设规模宏大，又几乎没有市场风险，央企何乐不为？我领导中房集团公司多年，中房公司从来没有为住房销售发过愁，也从来没有出现债务危机，就因为我们主要建设的是保障房。后来这项惠民生的业务多年缺乏，现在看什么都好像都是困难、都是问题。真正做起来才能知道，保障房建设这条路是顺风顺水。

本文源自金融界