2022年上市房企年报披露已结束。数据显示，上市公司总资产规模出现负增长，行业进入缩表阶段。行业缩表出清的背后，是不断扩大的分化，企业分化尤为明显。

其中，绿城中国以全面发展、稳健向好的经营态势成为行业研究的优质企业样本。笔者通过对绿城中国近几年的深度观察，试图找到可供借鉴的答案。

前瞻布局，准确研判行业发展趋势

我们看到今天一二线热点城市，价格坚挺，渐显回暖之态，而三四线城市价格支撑脆弱，市场修复时间长，短期仍不容乐观。1-4月房产交易数据显示，新房市场规模突破乏力，行业分化还将持续加深。这恰恰印证了绿城中国董事会主席张亚东在2021年提出的“四个分化”的观点。

在绿城中国2021年中期业绩会上，张亚东首次提出行业的“四个分化”，即市场分化、产品分化、企业分化、资源分化。

他认为下行周期中，在市场层面，一二线城市的行情和抗风险能力均好于三四线城市；在产品层面，符合刚需、刚改需求的产品更被市场所认可，投资属性的产品则不易被接纳；在企业层面，基本面良好、拥有核心竞争力的企业占据了绝对优势；在资源层面，金融资源等更加青睐优质企业。

2022年绿城中国实现销售额3003亿元，位居房企销售业绩榜第5位。虽然受市场环境影响销售额同比出现下滑，但降幅远低于TOP10均值水平。同时，绿城中国营收和核心利润均稳中有升，营业收入1272亿元，同比提升27%，净利润实现89亿元，同比提升16%。

如果问绿城是如何抵御行业周期波动，实现逆势稳中向好的。张亚东总谦逊地说是行业发展出现的四个分化为绿城中国创造了机遇：“绿城都恰好站在了分化向好的一侧。”

事实上，没有所谓的运气，只有绝对的努力。

五年前，当行业还信奉高杠杆、高周转、高收益的时候，张亚东就已带领绿城潜心研究市场、对标企业、调研项目，开创性的提出了绿城发展的“道、术、为”，确定了“品质为先”的发展战略。在张亚东的带领下，绿城上下非常重视“抬头看路”的能力，制定符合市场、符合调控政策的战略，实施了务实、高效的战术，前瞻性的准确布局，为公司持续发展打下了良好的基础。

四年前，在房地产行业形势一片大好的背景下，张亚东前瞻布局，果断推动绿城代建板块上市日程，克服重重困难，使得绿城管理在2020年7月成功登陆香港联交所主板，成为“亚洲代建第一股”。今天，代建业务成为整个行业的第二增长曲线，众多房企争相进入新赛道，而绿城代建的市场规模和专业能力稳居行业Top1。

绿城中国董事会主席张亚东在绿城管理上市敲锣仪式上致辞

正是这种精准判断和前瞻布局的能力，让绿城能审时度势、顺势而为，在行业波动中稳健前行。

补齐短板，“品质为先”覆盖全方位多维度

“品质为先”实际上是一套组合拳，不仅要发挥绿城产品的核心优势，保持产品力领先，更要提升公司的经营品质、管理品质、组织品质、队伍品质等多个维度的能力，确保全面发展。也就是说，绿城要从特长生成长为有特长且全面发展的优等生。

作为曾经的体制内高级别领导，张亚东具备开阔的战略视野，也善于把握规律，在工作中展示出优秀的组织领导力、资源整合力以及开明务实的工作作风。

在张亚东的主导下，绿城坚信企业需要补齐短板、均衡协调才能走得更长远、更健康。

如何补短板，首先，绿城需要一个灯塔的指引。

于是，张亚东带领绿城制定了五年战略规划，明确了“TOP10房企中的品质标杆”这一战略目标，并梳理了明晰的战略路径。在文化上更是亲力亲为，力推“1-6-8-24-N”的文化行为准则。

通过优化组织架构，调整投资模式，强调机制与共赢，建立客研服务体系、成本招采体系，推进人才队伍建设等，绿城中国逐步补齐短板，展现出全品质的发展姿态。

面对市场变化，绿城中国不断刷新战略，适时调整。

2022年，绿城中国通过降规模、调结构、增效益，将发展模式由以“扩量”为主的快速增长向以“提质”为主的高质量发展转变，踏上了“全品质、高质量、可持续”发展道路。

关注人本，持续提升人均效能

“干事业不是靠一个人，要靠大家一起干，要靠队伍来干。要用健身计划、活水计划，去发现、引进、激活更多优秀人才。”这是张亚东近几年在绿城内部关于人力讲的最多的观点。

近几年，绿城推动健身计划，健身的目的是增肌，企业竞争进入争夺管理红利的时代，管理靠的是执行者能力的提升。通过“活水计划”，内调外引，让优秀的团队和骨干找到最合适的位置，让外部优秀人才为企业未来发展赋能。

据不完全统计，近年从各大房企跳槽绿城的优秀人才有数百人，其中知名房企高管有数十人。去年就有华润背景的迟峰、龙湖背景的唐克、万科背景的王永飚等加盟绿城。最近，绿城又引进了华润背景的吴金秋、正荣背景的王谊、金地背景的桂冰等优秀业务操盘手。

除了吸纳外部优秀人才外，绿城也在想方设法提升内部人才潜能。

在坚持核心价值观的基础上，绿城在2022年底推出内部管理红线，引起外界关注，事实证明，惟有企业发展才能给员工带来更大的收益。今年绿城发出鼓励员工到一线锻炼的号召，“答案在现场”，这既是对市场规律的尊重，更是对员工最大的培养。

4月底，绿城中国发布了2022年度《环境、社会及管治报告》，报告显示，公司在去年进行了覆盖100%员工的敬业度调查，各维度分数较2021年均有提升，总分高达92.3分，稳居行业前列。

未来打法：全品质 高质量 可持续发展

多年的努力，绿城顺利走过了“康复期”和“健身期”，甚至在深度调整的2022年，让市场看到了一个更稳健的企业身影。

当下，很多房企开始关注产品力、交付力，意识到这些是赢得客户和市场的关键。绿城中国2019年制定的“2025战略规划”，就强调要“最懂客户”和“最懂产品”，围绕产品和客户，张亚东进一步提出了产品品质是绿城的“一号工程”，客户满意度是绿城的“一号标准”。把产品和客户，提到了前所未有的高度。所谓厚积薄发，产品主义既是绿城基因，更是通过体系化、标准化持续发扬光大。

为了确保产品创新始终引领行业，张亚东要求向制造业学习，把前置创新作为工作常态，做到一年创新、两年落地、三年复制，通过持续创新，不断研发精进，多维度积极提升产品力。

为实现以客户为中心的产品主义，在张亚东的推动下成立了客研中心和客研委员会，要求客研条线要成为公司的主动轮、发动机，体系化地引领投资、产品和服务。2022年，绿城深入50多座城市，调研5万多组家庭，形成1658条可行性意见和建议。属地化成果转化率91%，成果应用率77%。

为进一步提升管理精细化水平，在完善投资管理体系、产品规划体系、营造品控体系、客研服务体系的基础上，绿城正在搭建高效集约的成本招采体系。以“大成本、大招采、全集团”为目标，绿城成立成本招采委员会，通过参与营销、行政等非建造类招采工作，加大管控范围和力度。通过拉通同类别项目集采，形成规模效益，并达到降本增效，协同赋能的目的。

过去几年，房地产的调控，行业重新洗牌，存活下来的企业都在重新思考发展战略、发展步骤和发展路径。

绿城又有怎样的规划呢？

张亚东在今年3月的业绩会上给出了答案：守住“最懂产品，最懂客户”的战略，巩固四个分化下的优势，坚持全品质、高质量、可持续发展。