◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

速度真快！又事关房企“生死存亡”，这次终于“号准脉了”，抓住了遏止房地产风险蔓延的“牛鼻子”。

10月26日，上海证券交易所和深圳证券交易所 集中公布了4笔消费类基础设施公募REITs首发正式获得受理，宣告国内商业地产公募REITs正式破冰。

这4笔商业地产公募REITs分别是嘉实物美REIts、华夏金茂购物中心REIts、中金印力REITs、华夏华润商业资产REITs。

很显然，这是对一周前证监会发文的积极回应，特别是手上积累储备了自持商业规模庞大的大型房企们，早就迫不及待了。

10月20日，证监会官宣修改公募REITs指引，将公募REITs试点资产类型从公共基础设施拓展至消费基础设施，其中商业地产最受瞩目。

以嘉实物美REIts为例， 底层资 产 为 “北京 商业 零售 大鳄 ”物美集团 旗下 德胜门项目 （西城区安德路 118 号楼）、大成项目 （丰台区大成路 6 号院 1 号楼）、玉蜓桥（ 丰台区蒲方路9号院 8 号楼）及华天项目 （海淀区北小马厂6 号）4 个 自持组合。

就这四个商业零售项目的现状看，一是开业时间早，二是区位都比较好，三是出租率均值达到88.7%，四是除了大成项目去年以来净利亏损但营收剧增外，其他都表现很不错。

华夏金茂购物中心REIt s的 原始权益人为上 海 上海兴秀茂商业管理有限 公司，该公司成立于今 年4月下旬，旗下全资子公司为 长沙秀茂商业管理有限公司 、 廊坊悦茂房地产开发有限公司。

此次华夏金茂购物中心REIts的底层资产，就是位于长沙岳麓区梅西湖商圈的金茂览秀城，具体为方茂苑（二期） 12、 13、 15栋-201、-101、101、 118、119、201、301、402，购物中心2016年开业，建面18.3万方。

再看中金印力REITs原始权益人为万科旗下印力集团，底层资产为位于杭州余杭的西溪印象城，总建面近25万方。

印力商置拟募资净额的90%即以不低于7.95亿元投入上海虹桥前湾印象城MEGA、天津和平印象城、杭州奥体印象城、杭州余杭BY项目及嘉兴秀洲XH项目的新建或改扩建。

华夏华润商业 REITs底层资产为青岛万象城，位于青岛香港中路商圈，涵盖30.1万方商业及11.8万方地库，一期开业于2015年，二期开业于2021年。

据可比项目横向比较分析看，青岛万象城体量最大，开业虽不是最早的，但今年上半年出租率98.5%及首层租金400-600元/月，均具有较强优势。

不过，青岛万象城的劣势也很明显，据首发文件载述说，国际奢侈品牌门店欠缺，高端消费群体较临近奢侈品百货门店较弱，且地处青岛市核心区域，存量购物中心密度较大，区域竞争相对激烈。

从此次4只商业地产公募REIts看，只有老牌商业巨头的物美集团的底层资产为4个优质项目组合，而金茂、万科印力及华润的均为单个代表商业项目，这足以看出，大家都还是比较谨慎的。

换句话说，此次面向公众募资的商业地产公开REITs破冰，底层资产必须质地优秀，为的就是降低后续经营风险，以广泛吸引社会投资乃至成功募资发行。

这从估值角度所重点关注的“资本化率”高低也能看出些端倪，比如金茂、万科印力及华润的单个项目均位于新一线城市，而物美推出了北京4个项目组合。

相较于美国、日本、新加坡及中国香港等公募REITs早已非常发达，但国内外对标不难发现，国际REITs资本化率相对较低，加上租金收益持续较高，估值相对较高，而国内仍有差距，且国内一线城市又比新一线及其他城市要低。

这是一个强烈的政策信号。在未来相关配套政策激励下，一旦顺利试水，那些自持了大量优质商业的房企必将会有更多公募REIts发行，除了募资补血、腾挪资产减轻自身债务压力之外，还能为社会提供稳健收益的投资理财工具等。

这是一个万亿级商业REITs大市场，破冰初期虽比较艰难、严厉，但路跑通了，后续必将爆发出更大的市场活力，激活楼市。

编辑：密探君

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