文/子木

刚刚，北京加码出台政策：

11月1日起，有商业贷款记录、无公积金贷款记录，且在北京市无房的公积金缴存职工家庭，可执行首套住房公积金贷款政策。

这是继北京“认房不认贷”之后推出的“公积金版本”。

最低3.1%，对于北京动辄大几百万的房子，是实打实的利好，也算创下了历史新低。

这其实又是一次精准的刀——

放一点看数据，再放一点看行情，始终保持微妙向上的平衡。

从新政后的行情看，北京并不缺乏购买力，尤其新盘，热度很高。

这个现象比以往会更强烈一些，几个业内朋友开玩笑说，北京客群对新房的热爱，不亚于三四线，人均“新房癌”。

这也好理解。

北京本外币存款高达 24 万亿，全国最有钱的人都在这里盘龙卧虎，自然对品质生活的追求是无上限的。

其次经过几年房价调整，大家对改善房的保值性有了深刻的理解。

以至于现在北京市场上，无论是边郊荒野还是黄金地段，售楼处宣传标语高度同质化：大师设计、 科技人居、超级园林、改善品质……

目前战场主要集中于西南区位，这里地多，也是新兴发展的战略重地，空气中弥漫着硝烟。

就在刚刚，各大开发商在丰台又爆发了新一轮混战。

丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）1518-621等2宗地块出让。

起始价总计约120亿元，指导价高达9.2万元/平米，如果上下浮动8%的话，最高销售单价接近10W。

放在 5 年前，郭公庄卖到 10W，别人还以为阎王出告示——鬼话连篇。

但随着丰台科技园和丽泽商务区日渐成熟，产业带动房价的铁证，再一次教育了市场。

最终地价上限，触发摇号大战，经过多轮混战，中海和中建东孚将双子星收入囊中，溢价率分别是6.67%和溢价率15%。

无论是130个小目标的总价、还是阔别已久的溢价率，整体激烈程度，在四环线中，都留下了浓墨重彩的一笔。

中海拿地的那一刻，有读者就在后台问我，值不值得买……

中海在丰台入局较早，先后开发了甲叁、和瑞等叁号院产品，均取得了现象级热度。

对于丰台来说，中海系早已成为当地客群改善所期待的产品序列，有了饱满的客源基础，这次在郭公庄如此黄金的地段，动静不会太小。就看户型的性价比怎么样，中建八局的产品也值得关注。

不过无论如何，都会给旁边的森与天成造成不小的压力。

森与天成，是下半年金融街和丽泽比较期待的新盘，双轨交汇TOD，低密洋房，城市界面都是比较能打的点。

最重要的是，盘体量较大，能做很多内部配套，也意味着存在更多的居住场景，这对于年轻人来说是极强的诱惑力。

但缺点也明显，教育资源为 0。旁边还有物流公司、建材公司以及农产品批发市场，这些“配套”多多少少会影响改善能级。最主要京投也没有操盘改善房的基因。

而同为四环，郭公庄板块的改善属性相对纯粹，这也促使了中海这块地指导价能达到 9 万多。

其实北京改善人群的逻辑也很简单——

“既然花这么多钱买房子，就要买最个合适的，起码不将就”。

这体现在最近卖得还行的熙华台和璟山和煦。

熙华台卖得很好，承接了大量的海淀改善客户，开盘售罄，但主要集中还是大户型。

并不是人们对大户型有特殊的追求，一个北京的读者说，本来选小户型的，但因为硬伤太严重，只能借钱撬杠杆上大户型，压力不小。

我前几天还特地去看了，本来地块就零碎，小户型距离铁路太近了，谁也不想早晨起来，推开窗帘，眼前跑过一列火车，视力好的还能跟乘客打个照面。

璟山和煦也是这样，6 环6万多，价格不便宜，但因为项目设计的不错，低迷小洋房对于北京够房客群来说，太稀罕了，而且阜石路一路进多个商圈。

但也因为距离阜石路太近，大多数人受不了临路大车噪音，只能选择后面的房子。

招商臻园卖得也不错，开盘14亿。

定位很明晰，专门把售楼处设在科技园，意思是特供科技园新贵。

品质较高，自带会所，产业没得挑，缺点就是项目周边商业配套基本等于 0，所在板块还处于开荒阶段，距离地铁也有 3 公里，对于上班族非常不友好。

不过现在的年轻人买房已经跟过去大不相同，即使远足直接上改善，也不想再在商圈上老破小，对于自我居住体验的要求非常高。

总体来说，无论四环五环还是六环，西南战区，开发商基本都在混战改善产品。

但其实改善产品，并不一味是低迷洋房，高得房率，高绿化氛围这种基本属性。

卖得好不好，能卖多高的价格，取决于三点：

一来是否能闹中取静，起码不被最简单的噪音污染；

二来是否纯粹，邻居圈层是项目的最高附加值，而是否能做到纯粹，就看要开发商操盘改善的能力，事实上大多数欠缺，只能做伪改善或者刚改。

三来，西南改善房因商圈而起，大部分承接的也是城市新贵一族，那么对交通和教育的需求量自然会更大一些。

交通首要，教育其次，这也是因为西南教育一直都是缺陷，矮子里拔高个，有一个算一个。

至于其他盘不多讲，也没去怎么看，价值点不够打，大家有想问的可以留言。大家可以根据自己需求定位匹配。