核心城市土拍升温 民企拿地力度回升

更新时间:2023-06-05 20:27:48作者:橙橘网

核心城市土拍升温 民企拿地力度回升



土拍市场,一直被视为楼市的“晴雨表”。近日,安徽省合肥市、浙江省杭州市、陕西省西安市、广东省广州市等热点城市集中土拍“火热”的现象引起市场关注。

受访专家认为,目前城市间土拍热度分化明显,地块间土拍热度存在差异,民营房企加速回归土拍市场,地方城投拿地意愿下降。专家建议,地方进一步优化完善供地政策,更好地适应当下房地产市场环境,助力市场平稳健康发展。

多个核心城市土拍升温

北京顺义新城一地块吸引45家企业竞拍;合肥3宗地块“触顶”进入竞品质阶段;66家房企“抢”杭州一宗地块;西安市高新区集中推出33宗重点居住地块……近期,多个核心城市土拍市场升温。

6月1日,北京有四宗宅地进行现场竞价,其中,顺义新城19-69地块最为热门,共吸引了45家企业报名参与。

5月25日,合肥第三批集中供地出让4宗地,其中,3宗触及地价上限,进入竞高品质建设方案阶段,其余1宗溢价4.95%成交,揽金约55.6亿元。

5月23日,杭州第四次土地集中出让,6宗触顶等待摇号、2宗溢价成交、1宗底价成交,土地出让金138.07亿元,平均溢价率为9.43%。其中,萧山城区新街北单元地块,有66家房企进入最终摇号,中签率仅1.5%,刷新了杭州开发商的“抢地”纪录。

5月22日,西安高新区开展了今年首场土地推介会,推出30宗住宅用地,吸引了中海、中国金茂、龙湖、陕西建工、招商蛇口等60余家房企参与。

“多城开启少量多次的供地模式,量缩质提是当前土拍市场的显著特征之一。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为,城市间土拍热度分化明显,如杭州、南京等重点城市土拍较去年明显升温。楼市去化压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期,如河南省郑州市、吉林省长春市等。

以郑州为例,今年首批集中供地共出让11宗住宅用地,总面积62.14万平方米,总起始价约90.6亿元。最终10宗地块底价成交、1宗地块流拍,总成交金额53.82亿元。

与此同时,关荣雪告诉中国城市网记者,地块间热度仍存在一定差异性,优质板块的优质地块更加备受市场关注,利润空间仍为房企的重要考量因素。

优质地块多分布于城市中心地段。广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉认为,从一季度房地产市场回升情况看,销售较好的多为中心区改善型项目。由于政府让利,开发商对上述项目的定价一般低于周边二手房,去化速度较快,也愿意补充库存,因此中心区供明显增加。

关荣雪还提到,房企拿地出现两极分化,主要体现在大型企业抓住“补仓”的机会,加大对优质地块的投资力度,获利更显丰厚,而大多数中小房企则“分食”低能级城市的地块。

民营房企回归土拍市场

值得一提的是,相较去年,民营房企正加速回归土拍市场。

据中指研究院监测,截至5月21日,今年22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比54%,民企占比29%。相比之下,2022年22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比37%,地方国资占比42%,民企占比仅16%。

以杭州为例,据克而瑞统计,杭州首次土拍民营房企参与热情有所提升,参拍地块总数达20宗,与国企不相上下。此外,杭州此次土拍还出现了多家新面孔,既有武汉地产、厦门国贸等国企,又有维科、中浙房地产等民营房企。

李宇嘉认为,民营房企加速回归主要原因是政府通过信贷、债券、股权三个融资渠道支持民营企业融资。这给部分民营房企提供了一定的支持。

“不过,也应该看到,民营房企拿地的积极性远未回到过去,即便一些民营房企融资了,也倾向选择保交楼、改善资产负债状况等。” 李宇嘉说。

“民营房企参拍重新活跃起来,在预料之内。”关荣雪认为,今年以来,政策端持续释放利好信号,给民营房企注入了一定的拿地信心。同时,多地优化拍地规则,为民营房企参与土拍提供了更为公开公平的竞争平台。

民营房企回归土拍市场的同时,地方城投平台逐渐“退场”。机构数据显示,从2022年12月以来,城投拿地占比已经实现3连降,呈直线式下滑。其中,3月城投拿地金额674亿元,占比29%,较2月的46%下滑17个百分点。

分析人士认为,城投拿地积极性受到政策层面的影响。2022年9月,财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。其中,提到严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

华创证券固定收益首席分析师周冠南认为,上述规定在一定程度上约束了城投公司拿地行为。在新规落地、房产销售初现拐点、城投公司自身偿债压力较大等多重因素影响下,城投拿地占比持续下降。

土拍市场将走向何方?

土拍市场的风吹草动,将不同程度地影响房地产市场的走向。未来土拍市场走向如何?

关荣雪认为,从短期来看,土拍市场将仍具有一定的分化特征,热点城市将继续维持较高热度,表现平淡的城市回温成效则仍依赖于楼市去化率、政策支持等方面的进一步好转。整体来看,在热点城市率先升温的带动下,今年土拍市场热度有望赶超去年。

李宇嘉在接受中国城市网记者采访时预测,第二季度土拍市场或延续当前态势,也可能热度有所减弱。热度减弱的主要原因是四月份新房销售环比回落。

同时,李宇嘉提醒,在地方政府财政资金紧张的情况下,还会大规模增加中心区地块,制定更加优越的土地出让条件吸引开发商拿地。另外,央国企去年房地产销售业绩相对较好,今年补库存的积极性较高。

针对当前土拍市场情况,关荣雪建议,土拍表现平淡的城市进一步探索提升土地市场活跃度的措施,如加大对企业投资、提高供地质量等。此外,部分城市仍需要警惕城投平台举债拿地现象,以免加剧地方债务压力等。

李宇嘉建议,土拍市场做到净地出让,即在土地出让中,已经完成拆除平整,不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施。如此,可以降低开发商开发门槛和周期。同时,进一步优化完善供地政策,如减少房企土拍附加条件,降低参拍资质等。

记者:邢灿

本文标签: 楼市  土拍  李宇嘉  土地出让  商品住房