这两天，上海楼市比较热闹。

先是金山区楼市松绑，紧接着第三批集中供地迎来收官，并且上海总价地王TOP3在本轮被刷新。

先来看第三轮集中供地的几个重点：

1、土地规则迎来大调整：核心区地块重启“招挂复合”，增设竞报“高品质建设”环节，且明确最低装修价格标准。

2、平均溢价率走低，但仍有47%地块触顶摇号成交，冷热分化的格局与新房市场相似。

3、国央企“包场”摇号地块，民企在总价较高的一线城市存在感进一步削弱。

第三批集中供地17宗地块总成交金额675.7亿元，至此，2023年上海前三轮集中供地涉宅土地总成交金额达1838亿元，位居全国第一。

整体来看，上海土拍仍然坚挺，这进一步说明，一线城市仍是房企投资的重点。

在当前市场情况下，土拍规则升级的城市并不多，上海算一个。

第三批集中供地土拍规则很明显的变化是，地块报价至最高限价后，需先进行“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的竞拍，两者均拍至最高限制后才进入摇号环节，且明确装修价格标准，引导房企高质量建设。

相较于此前最高限价后直接摇号，新增的两个环节对于房企自身提出了更高的能力要求、运营要求。

这也意味着，土拍除了考验房企资金能力以外，开始从更多维度进行筛选。

规则的调整对增加了后期项目建造、运营成本，但也提升了央国企投资的竞争优势。

从参拍房企也可以看出，央国企在上海依然强势，比如保利在17宗地中参与了10宗竞拍，象屿和招商也参与了9宗。

虽然国央企积极参拍，但从地块的角度来看，本轮地块参与热度不及第二批次，第二批次挂牌的24宗地块中有9宗的参拍房企数量达到10家以上，而本批次的地块参拍房企基本都在10家以下，仅有青浦赵巷地块参拍房企超过20家。

上海第三批集中供地在10月份共进行了两轮，两轮共成交17宗地块，总成交金额675.7亿元，平均溢价率分别为6.67%和2.34%。

一个明显的变化是，溢价率回落幅度较大，土拍热度不及今年的前几轮，其中第三批第二轮土拍溢价率与2022年第三批次相当。

主要原因在于，本轮集中供地中徐汇龙华地块起拍价240亿元、宝山地块是大型TOD综合地块，两宗地块总价较高、用途复杂，拿地门槛较高，底价成交对整体的溢价率也有影响。

虽然平均溢价率回落，但是17宗地块中共有8宗触顶（摇号）成交，占比达到47%。

这组数据更能体现出房企拿地的热情。毕竟，在土拍规则升级的情况下，增加竞品质和公租房比例，还能有接近半数地块触顶摇号，十分难得。

另外，溢价成交的地块比例也达到了18%。底价成交的地块比例为35%，这些地块基本上位于青浦、浦东和金山的偏远区位。

整体来看，上海三批次土拍市场热度平稳，与新房市场相似，冷热分化的格局显著。

从第三批次集中供地成交情况来看，17宗地块中有12宗被国央企（包括联合体）竞得，央国企拿地的比例已达到七成。

其中，中海以240亿元底价竞得本轮总价最贵的徐汇龙华地块，也成功刷新上海总价地王TOP3，招商、华润拿地总价分别达到101.6亿元和70亿元，拿地金额排行靠前的房企均为国央企，体现了国央企雄厚的资金实力。

另外5宗也被城投公司拿下。其中，除了新长宁集团摇中长宁区程家桥地块、同济房地产以总价11.1亿元、溢价率2.12%竞得青浦朱家角地块以外，其余均为托底拿地。

民企在总价较高的一线城市存在感持续削弱。

截止目前，上海三次集中供地共成交了60宗含宅用地，其中央国企占比达到七成。

具体企业来看，保利、招商今年在上海新增拿地已经达到了5宗，实现了在上海的大幅度补仓。其次象屿、建发也各自增储4宗；绿城、中国铁建、华发和华润则均有3宗地块的收获。

单个企业成交地块数量似乎并不能说明问题，但把上述几家企业竞得的地块加起来，已经达到了上海今年出让的含宅用地幅数的一半。

这也预示着，未来上海市场集中度还将持续走高。

上海仍是房企投资的焦点。

当前上海土拍市场几乎是央国企的“主场”，民企在总价较高的一线城市存在感持续削弱，未来新房市场的集中度仍会持续走高。

房企在资金有限的压力之下，押宝核心城市优质地块将成为常态，未来土拍热度指标将逐步与新房市场趋同。

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