从年初就复燃的广州城中村改造，在深秋时分再度引发公众关注。

10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。探索房票安置政策机制，首次出现在广州的官方文件中，亦引起坊间莫大关注。

作为全国最早提出城中村改造的城市，广州在城中村改造方面已有20多年的经验。这次亦成为一线城市中，首个提出房票安置的城市。政策出台背后有哪些原因？政策几时可落地执行？后续南方都市报将持续跟进关注。

广州首提城中村改造房票安置

今年春节刚过，在广东省、广州市高质量发展大会举行一周后，2月6日，广州市规划和自然资源局发布《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》（公开征求意见稿），拟对全市城市更新进行规划，引导城市更新工作有序开展，公开征询公众意见。

该意见稿指出，广州市城市更新工作经过十余年的探索实践，走出了一条城市更新的特色之路，迈入高质量城市更新的新阶段。并提出广州城市更新政策体系迭代优化，探索多元实施模式，在旧村庄改造中，可结合实际情况采用政策收储、合作改造、自主改造等多种模式，多措并举促进区域品质连片提升等等，但未提及房票安置事宜。

事隔十个月，在今年10月24日，这份《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》，及《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》一起通过第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议。

据了解，前述城市更新专项规划意见稿并非终版，不少专家提出修改意见。而对城中村改造专项规划稿，现场介绍文件时提及了房票安置，并引发公众关注。

城中村改造专项规划提出，广州将建立“单元+地块”详细规划分层编制和分级审批管控体系，探索完善规划管理机制体制。用好用足城市更新土地政策，探索通过整合归宗、置换收购、储改结合等多种组合方式实施连片更新。强化国土空间规划用地管理，增存联动，以增量撬动存量，多途径解决城市更新中用地指标缺口问题。当中焦点是，提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。

在中国房地产市场，房票安置当前于二、三线城市相对多见。据中指监测数据，已有昆明、贵阳、南昌、厦门、无锡、昆明、温州等30省市（县）推行房票安置政策。而广州此次此举，成为首个提及房票安置的一线城市。据了解，由于该政策“争议比较多”，规委会会议现场，专家也没有对房票安置进行讨论。

声音

城中村改造房票安置稿引热议

事实上，在这次会议前，今年8月份，坊间已流传出一份《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》（下称《房票安置建议稿》）。

南都湾财社记者辗转多方获取到这份意见稿，发现该稿对房票安置进行了全面阐述。但至于文件来源及其间真实性，目前尚无定论。

该《房票安置建议稿》一共有九大项28条内容，指出“适用于广州市行政区内各类城中村改造项目的拆迁安置工作，包括政府收储、统筹做地和‘三旧’改造等不同模式下的城中村改造项目。原则上各区发放的房票优先在本辖区内统筹兑换安置，对本辖区范围内房票房源不足以满足安置需求的，报市政府研究同意后，可在广州市内其他区统筹存量房源”。

关于房票金额界定，指出“房票票面金额是被征收人房屋按照广州现行拆迁安置补偿计算权益货币量化后的总金额，包括基础补偿金额、房票安置政策性奖励等。各分项金额明细一并载于票面。基础补偿金额是房屋价值的等价转换”。并指称，“中心城区选择房票安置的给予2%的政策性奖励，外围城区选择房票安置的给予5%的政策性奖励。同时以现金方式奖励被征收人3个月的临迁费”。而且，“被征收人使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数”。此外，还可以享受税收减免等等。

值得关注的是，《房票安置建议稿》最后指出，实施房票安置后，城中村改造项目原则上不再新建安置房。

据了解，该《房票安置建议稿》已在广州城中村中引发热议，不少村民提出异议。

“这相当于找村民去库存，首先房票面值就不好界定”。黄埔区某村村民刘先生表示，以他家所在村庄，周边楼盘一手房单价普遍在3.5万-5万元，个别豪宅更贵。那给村民的安置房评估价是多少？可以1：1置换吗？“如果房票面值过低，村民是否只能用极大的回迁面积去换一个非常小的商品房？”

刘先生提出疑问，他家周边目前的新房都是大户型豪宅盘，这样原地买房还有可能吗？“广州新房供应量很大，一些偏远区域有不少房子空置，但那些房子不在我们居住地周边，难道要村民离开故土，背井离乡去购买低于预期的房子？”

“去买一个地段差的商品房，和原址手里拿着几套回迁房，哪个更香一目了然”。刘先生指出，建议稿提出辖区内回迁，但总不能让老黄埔的村民，跑去黄埔九佛片区买房；比如石牌村民期盼原址回迁，但珠江新城已少见一手房，且房价巨高，难道石牌村民就只能搬去番禺南沙？

广州城中村一隅。南都记者 张志韬 摄

“这个房票安置只适用于较落后的城市，并不适用于广州”。刘先生认为，目前广州施行的拆迁方案相对良性，村民有临迁费补贴租房、保障生活，改造以后也是原地址回迁，有归属感。房子多的人也可以通过收租改善生活。回迁项目集中，也利于学校、商业、医院等的规划、布局，利于城市发展，利于村民改善生活，利于人口涌入，村民也相对支持改造，期盼改造后原址回迁改善生活。

针对房票安置是利好开发商的说法，广州某房企城市更新项目负责人并未赞同，“有关房票单价、成本等问题核算会变得很复杂。比起纯货币补偿、实物安置房等，房票安置会更变得更复杂，且更难协调，更不利于改造推进”。

观察

“房票安置”或难以大规模开展

根据克而瑞监测，至2023年第三季度末，广州全市共有451个整村改造项目正在推进中，其中2023年广州城市更新计划就包括了147个项目。广州旧改的规模体量巨大，道阻且长。

针对城中村改造房票安置，国内早在2015年就已有城市在棚户区改造拆迁安置中推出房票制度。截至目前，全国已有郑州、南京、南昌、厦门、贵阳、无锡等数十个城市“官宣”实行房票制度。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，“房票安置”作为特殊的货币化安置方式，有助于锁定购房需求在本地释放，有利于去库存，对市场销售可以产生一定积极带动。不过，“房票安置”政策在定向去库存中或产生一定效果，但从其资金来源角度看，“房票安置”开展的资金短期仍以地方财政为主。

“受房地产市场持续调整影响，各地土地出让收入明显下降，地方财政压力较大，所以‘房票安置’政策执行难度亦相对较大，‘房票安置’或难以大规模开展，部分房地产市场调整压力大的城市，居民选择‘房票安置’的意愿或偏弱，对整体市场带动效果或有限”。陈文静认为，相对而言，预计基本面较好的城市“房票安置”效果会更好，核心一、二线城市若加快推进“房票安置”政策，预计将对当地的购房需求释放以及房地产投资产生积极作用。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为，考虑到当下“去库存”的楼市背景，推行房票安置可以将住房需求分流到市场，减少安置房的建设数量，为村民提供市场化的住房选择，这对于房地产市场供求关系发生重大变化的今天具有现实意义。

据广州中原研究发展部数据，由于今年6-9月成交量骤降，截至9月末，广州一手住宅库存量1223.7万㎡，从其近期去化规律分析，预计全市去化周期需要19.2个月，当中越秀、番禺、南沙、从化、增城五区均超20个月。

肖文晓认为，在本次提出“探索房票安置政策机制”之后，预计广州有关部门将会充分汲取其它城市房票安置的经验，尽快研究形成广州版的房票安置意见，“初步估计会在一到两年内见到分晓”。

易居研究院研究总监严跃进认为，广州提及房票安置，和广州的城市基本面以及房地产情况密切挂钩，属于广州自身的考虑，“其他三个一线城市推出的概率要小很多”。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬