很多同行都对地产和城投最近的表现感到异常绝望，更准确地说是不知道未来的出路在哪。

地产方面，除了一线和强二线城市核心区位的土拍抢地和“一二手倒挂盘”的疯狂打新外，国内大部分城市的二手房市场自4月份开始都进入了交易量价均大跌的通道，受此影响，楼市的整体复苏已变得更不明朗。

在房地产的融资方面，地产债仍被大面积抛售，银行依旧不肯对普通民营房企放水，绝大多数信托机构都暂停了地产业务，地产私募机构也基本无动于衷，除了少数AMC和金控平台还在捡漏或保持资金投放外，整体一潭死水。

地产下行导致资产价格缩水、土地财政模式难以为继后，城投的再融资遇到了空前的挑战，城投最近的违约和爆雷频发，城投债被大面积抛售，城投定融产品被斩断，其他信托等城投非标产品的募集也遇到了更大的阻力。

宏观方面，4月份的经济和出口数据给市场浇了很大一盆冷水，失业率一直居高不下，上周阿里的大幅裁员消息预计将很快传导到其他互联网大厂及其上下游企业（阿里虽已辟谣，但市场已证实阿里大幅裁掉高级别员工和同步扩招一线员工都是事实）。

与阿里大幅裁员对杭州楼市造成的巨大影响一样，其他互联网大厂的大幅裁员对失业率及楼市消费群体的影响都不可低估。

对于绝大多数的地方政府和城投平台来说，巨额债务的化解最终或许只能指望房地产行业的回暖，尤其是土拍市场的恢复带来的土地出让收入；

而房地产行业的回暖却取决于经济的复苏、企业和居民端资产负债表的修复，尤其是民营企业的信心以及居民端对就业和收入的预期。

中国的政策到底该怎么调整，目前似乎谁都不知道（高层和专家也都很难权衡利弊），但出生率的大幅下行却能充分说明信心的不足。

比如今年的5月20日（“520”）的结婚登记数据中，江苏、广东、四川、福建、湖北、湖南同比去年分别下降了25.6%、40.4%、36%、38.8%、46.6%、74%，另外今年的新生儿估计也将不到800万人，比解放前还低。

房地产行业的长期发展得看人口，现在这个势头显然对房地产行业来说是一万点伤害。

市场方面认为，对于房企来说，未来的出路主要有四个方向：

一是做纯粹的投资商，通过不动产的投资获取回报；二是做传统的开发商，坚守项目全周期的开发；三是做运营商，比如专门做商业、产业园、长租公寓等的运营；四是做服务商，重点往代建等方向努力。

对于我们地产投资机构来说，房地产行业的风险最终传导到城投是件非常可怕的事情，房地产行业短期内企稳无望，如果引发了城投大面积的爆雷，则后果不堪设想。

就当前的形势而言，我们自身也倍感焦躁，一是地产存量项目的退出将面临更大的风险；二是我们近两年新增的城投类投资业务的退出也可能面临城投大面积爆雷的风险。

尽管在市场的走向中结构性的投资机会还是很多，比如一线和强二线城市的地产前融业务，再比如中等资质城投平台的信托、基金、保理等非标投资业务，但我们在业务策略上肯定会比以前更加谨慎。

政府、房企、投资机构到底该何去何从，大家的出路到底在哪，我们在近半年的业务调整过程中或许已找到更加清晰的答案。

今年以来，我们一直在特别地强调地方政府从“土地财政”转向“股权财政”的趋势。

我们注意到，越来越多的地方政府通过开放产业勾地、孵化产业用地等方式积极引入优质产业资源及产业基金。

在主流国央企投资机构目前的业务动向方面，越来越多的投资机构致力于为产业类项目（净地或已建成产业园）提供拿地与开发建设资金以及园区专业运营管理等服务，同时依托于股权投资基金的优势为政府招商引资和产业引入等要求提供增值服务。

当然，产业类项目这个赛道到底可以容纳多少选手，尤其对房企和投资机构来说存在多少发挥能力和吃到蛋糕的空间，目前仍有待市场验证。

从我们已参与的产业类项目投资来看，目前优质区位产业园区项目（含自持物业）的收益测算其实并不比住宅类项目差，另外在资金退出路径方面可以通过引入产业方购买厂房、Pre-REITs、公募REITS融资等方式实现退出。

因此从政府对产业（以及背后的人口引入和企业税收）的需求、房企往产业运营方的转型以及投资机构的投向调整与退出路径等角度来看，对产业类项目的投资或许是中短期内市场各方更好的出路选择。

毕竟国家对产业和实业的支持已远远超过对房地产的支持，而这也是国家战略转型和地方政府、城投平台化债的关键所在。

需要注意的是，产业资源是非常有限的，因此这背后肯定涉及到全国范围内地方政府对产业资源的争夺。

另外产业类项目的出路最终取决于资产价格企稳、估值上涨，尤其是经济和实体的复苏，而从中短期来看，房地产行业的企稳回暖以及央行的“放水”才是关键所在。

鉴于上述分析，对于长三角、大湾区的产业类项目（比如M0、M1）来说，我们认为机遇就在面前。

来源：西政资本，本文已获授权，向原作者表示感谢。

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