传了好几个月的广州住宅计容新规，终于官宣了，即日起实施！

昨晚，市规自局印发《广州市建筑工程容积率计算办法》，文件内容比较多，专业术语还要多看几眼才能反应过来，简单来说有几个点比较受关注：

1、广州住宅阳台占比扩大到20%，进深最大可到2.4米，豪宅阳台的上限还可以适当提高；

2、套内面积超144㎡的复式住宅，挑空部分可达7.2米，即上下两层平均3.6米。

在新规定之下，以后新报批的住宅，赠送的空间将会更多，设计合理的话分分钟抵消掉公摊，很可能遍地都是实用率100%或以上的新盘，想想都开心得合不拢嘴。

阳台变大，花池赠送有条件

按照新规，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20％的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积。

换成大白话就是，阳台进深≤2.4米，同时阳台这类半开敞空间面积占套内面积20%，只计算一半面积，而旧规的这部分空间占比只有15%。

以后啊，懒人沙发、吊椅、茶具套装……各种休闲设施和会客功能，甚至偶尔心血来潮想来一次户外露营，都可以在阳台安排上了。

而且，如果主景观阳台满足连续开敞率≥40%的，还不限制阳台进深。

那么，连续开敞率怎么算？这个分2种情况。

一是阳台周边无墙体遮挡的，按“连续开敞面长度÷阳台周长”计算。如果敞开面有内凹部分时，按补齐内凹部分后作为实际开敞面长度计算，周长不变，如下图：

二是与阳台垂直投影＜2.4米范围内有墙体遮挡的部分，不计入开敞面长度，阳台连续开敞率计算如下图示：

另外规定，高品质生活区的住宅建筑，其半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的比例上限可适当提高，由规划和自然资源部门在土地出让前组织规划条件论证，根据论证结果确定比例。

也就是说，豪宅单位的阳台面积占比还可以适当提高，以后豪宅超大阳台有望成为主流。

另一方面，对于花池的设置也有了新规定，须满足以下条件才不计容：

1、位于住宅结构围护结构外侧，与室内不相通；

2、进深≤0.6米；

3、花池底板与室内地坪高差≥0.4米；

4、花池深度≥0.2米。

说白了，就是要让花池回归本来种植花草的功能，底板一定要比阳台地坪高0.4米或以上，避免以后改成不相关用途。

因为以往有不少楼盘会通过报建不计容的花池，后期再改造融入阳台或者房间来实现对应空间的增大；新规后这种设置将要计算一半面积。

虽然新规后花池不能作为拓展阳台空间的手段，但其实影响不大，毕竟新规之前多数楼盘的阳台进深只有1.5-1.8米，加上花池的0.6米最多才2.4米。

而新规后，阳台进深直接就可以做到2.4米，花池是额外配置的种植花草区域，实际使用空间还是增加了。

△以往楼盘常通过不计容花池拓展阳台面积

关于空调搁板的设置，也规定要设置在阳台短边一侧，并且搁板底板与阳台地坪高差≥0.4米时才不计容。

搁板设置在阳台长边（主要景观朝向）一侧时视为阳台的一部分，搁板底板与阳台地坪高差＜0.4米时也须计算一半面积。

有松也有紧，这些空间更规范

当然，阳台的设计，既有放宽限制的一面，也有更规范的规定，让阳台回归本来的功能。

关于主景观阳台的形式，规定仅限设置一个结合起居室（厅）的凸阳台，如果有局部内凹设计，而且内凹部分进深不超出外凸部分进深一半的，计算一半面积。

对于超出的部分，须全部计容。即以后如果想通过这部分阳台空间薅一半赠送面积改成房间的玩法，行不通了。

另外还规定，除入户花园外，住宅套内仅限居住基本功能空间(起居室(厅)、卧室、餐厅、厨房)分别设置一个半开敞空间适用半计容规则，并且不压占室内空间影响室内基本功能空间的正常使用。

也就是说，新规后房间也可设半计容外凸阳台。

但是，新规以前楼盘较常使用的“阳改房”套路，即房间内有一部分或全部由阳台改建而来的设计，在以后新报批的楼盘户型中须全计容。

比如下面这个已报批的保利和颂户型，通过“阳改房”、花池等半计容、不计容空间将3房2厅的建面压缩至约71㎡，新规后报批的话建面可能要上调至90㎡左右。

△保利和颂建面约71㎡户型图

基准层高提升至3.6米

以后的住宅户型，不仅横向变大，纵向空间也将变大。

按照新规，建筑层高不超过层高基准值的，按该层水平投影面积1倍计算容积率建筑面积，超出基准值部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率建筑面积。

层高基准值是多少？新规里是3.6米，比旧规定里的3米提升了60厘米。

以往楼盘普遍采用的基准层高3米，对于进深较大的直厅户型，阳台采光可能无法照顾到餐厅等区域，以致于白天使用也可能要开灯。

基准层高提升至3.6米后，意味着客厅和阳台之间可以设置更高的落地玻璃门，室内采光条件将会更佳。

而且，层高提升，可以立体设置更多的储物柜，收纳空间一下子上去了，变相提高了房屋的实用率。

△现有层高3米户型样板间

另外，对于套内面积＞144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高≤7.2米时，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。

当其客厅、起居室挑空部分层高大于7.2米时，超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率建筑面积。

这些区域不再计入公摊

除了住宅单位自身计容规定的调整之外，房子以外的公摊面积计算规则也有优化。

新规之中，建筑物屋顶梯房和电梯机房等、避难层中的避难空间、公共开放空间及其交通附属设施等、满足安全疏散及改善垂直交通增设的配套设施用房等10种情况，在符合一定条件后不计容。

△红框处为新增不计容部分

相对旧规定，新增不计容的就有常见的建筑物屋顶梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间，或提供不小于屋顶面积60%用作公共活动区时一体化设计的梯屋及设备设施用房，且上述建筑面积累计不大于屋顶面积25%时。

举个栗子，假设某住宅屋顶面积1000㎡，其中有≥600㎡区域可以作为公共活动区，设备用房占用≤250㎡时，这些用房面积不计入公摊。

△示意图 来源：摄图网

同时，为适应电动车越来越普及的发展，供电动车充电设施的专用配电房，以及供隧道管理使用的供配电用房、住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房，都不计容。

另外，针对近年来各种TOD项目越来越多，这些项目的盖下、上盖部分设施也将不计容。

包括市政、交通设施上盖综合开发项目的盖下市政、交通设施及其与上盖建筑之间的结构转换层，盖上停车库及其地面疏散楼梯间等附属设施。

△广州现有TOD综合体项目越秀TOD星瀚

新规已于发布当天正式实施，接下来广州新楼盘的产品能卷出什么花样来？

可以肯定的是，以后的新房在产品设计和户型实用率方面完胜，同时产品过时的“老破小”则可能更加难出手。