21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

10月27日盘后，万科发布2023年三季报。在市场环境艰难的背景下，万科作为龙头房企也受到一定影响。

今年第三季度，万科实现营业收入894.16亿元，同比下降31.62%；归母净利润37.51亿元，同比下降22.53%。前三季度，万科实现营业收入2903.1亿元，归母净利润136.2亿元。

在行业环境动荡之下，万科在财务方面仍然保持稳健，其经营性现金流已连续14年为正，且今年前9个月在覆盖新项目投资支出后依然保持为正。

主要财务指标上，截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，年内已无境外融资到期，境内待偿的信用债仅3.8亿元。

在近两年房地产艰难的融资环境下，万科前9个月境内新增融资成本仅3.64%，且是为数不多依然还能完全依靠自身信用在公开市场融资的企业，第三季度先后发行了金额为20亿元的3年期中期票据和公司债券，票面利率仅3.07%和3.10%。与此同时，万科债务结构较年初大幅优化，短债占比仅14.8%，较年初下降5.7个百分点。

开发业务方面，万科也守住了头部房企的颜面。今年前3季度，万科实现销售金额2806.1亿元，保持头部梯队。

此外，在颇受重视的交付方面，万科也付出了相当的努力。截至9月底，万科实现了超过16.2万套住宅的平稳交付。其中，在约153批次的项目交付上，实现了交付即办证。

今年以来，土地市场持续平淡，不过万科仍保持了一定的投资强度。今年以来，万科新增获取了37个新项目，总地价合计794亿，新投资中一、二线城市占比100%，进一步强化了资源结构，已开项目整体投资兑现率达94%。

经营业务方面，万科也有可圈可点的突破。

10月26日，万科旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹，中金印力REIT成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。

郁亮随后表示，“今天的Reits，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。”

2023年前三季度，万科经营服务业务继续保持了良好的增长态势，实现全口径收入405.3亿元。

商业业务方面，万科实现营业收入65.8亿元，其中印力集团管理的商业项目营业收入为41.8亿元，截至目前，印力全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000 亿元，整体出租率达95%。

除此以外，万科物流业务实现营业收入29.8亿元，其中冷链营业收入12.8亿元，同比增长27.6%；长租业务继续在规模和效率上保持行业第一，实现营业收入25.3亿元，9月份实现累计权益净利润回正，共运营管理长租公寓22.9万间，出租率94.4%。

与三季报发布的同时，万科也更新迭代相关激励约束制度。

根据公告，万科董事会审议通过了公司2023-2025 年度奖金方案，继续基于净利润为考核指标，其中董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，增加年度股价变化作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。

此外，经济利润奖金制度将迭代为新的长期激励约束机制，目前正在积极研究中，原有方案相关责任义务已全部履行完毕，不再实施。

在项目跟投制度，由于此前的跟投制度更符合即售项目的业务周期，但伴随行业发展阶段变化，目前新获取项目中综合住区项目增多，经营性资产占比增大，原有跟投制度的部分条款不再适用于新的业务发展模式，因此重新明确了跟投项目范围，调整了必须跟投人员、跟投项目模拟清算与退出的条件以及跟投方式等。