如果你最近一星期没关注楼市，那你会发现，看不懂了。

在前几天，有媒体报道，国内即将开启新一轮房改，让商品房回归商品属性，保障房回归居住属性。

而在广州，上周两项关于旧改的规划审批通过，房票，这一听起来新鲜又古早的词汇，成为了广州楼市的风暴眼。

房票，就是将拆迁时给村民的货币补偿，折算为等于或者略高于补偿金额的支票，定向用于购房时抵扣房款，用以取代以往的回迁房安置。

目前，广州只是提出了这个概念，具体的操作细则还未出台。

根据此前流传的文件，广州的房票，有以下几个特点：

1. 房票面值由基础补偿金额和政策奖励金额组成；

2. 使用期限2年，到期未使用可折现；

3. 只能购买参与安置工作的房企提供的房源；

4. 买房不限购；

5. 实名制管理，在满足每户拥有一套住宅的前提下可转让。

当然，以上不一定是落地版本。但毫无疑问，这就是接下来广州旧改的大势所趋。

房票出炉，不少人都觉得是推进旧改的大利好。

但与之最为息息相关的一方——村民是怎么想的，却很容易被忽视。

房票取代回迁房，选择面变广，等待时间变短，还可以不用住饱受“歧视”的回迁房，听起来无限美好。

而实际上，村民的担忧也并不少。

例如，房票面值如何评估，会不会拿着房票买不起同区域的房子？

全村人各自用房票买房，是不是整条村就散了？

房票时代来临，村民，该如何做好准备。

广州，为什么要推行房票

首先，为什么今时今日的广州，要拿出房票这一大招？

原因很简单，广州接下来的旧改任务，非常重。

根据上周通过的规划，广州至2035年，拟推进城中村改造项目291个，共155平方公里。

放眼全国，这都是仅次于深圳的旧改体量。

要完成这样的宏伟目标，自然，需要一些新招。

例如，国企“做地”。重点片区由国企下场，负责前期的征收、补偿、整理，再由政府收储，放到招拍挂市场上出让。

然后，便是房票。

比起以往的回迁房安置，房票安置，对于旧改项目的提速、提质，无疑都是利好。

1. 旧改速度方面，不用盖回迁房，村民可以直接去买房，开发商可以更快启动拆迁，旧改的周期会大大缩短。

2. 旧改品质方面，项目不再配建回迁房，旧改地块的可发挥空间更大，可以打造更高品质的商品房、商业、公共配套等。

3. 楼市方面，可以帮操盘的开发商去库存，市场也不用担心天量回迁房冲击。

当然，这些，都是从“大局”的角度出发。

对于村民来说，真从自己的切身利益出发，也会有实际的担忧。

首先，房票，真能买到比回迁房更心仪的房子吗？

回迁房即便品质、户型、梯户比等有万般不好，但有一点——地段是在原址。

对于市中心的村民来说，搬进回迁房，就依然能留在市中心。

而用房票买房的话，可选的房源，不一定能在市中心。像一些核心地段的新盘，开发商很可能不会提供给房票选择。

房票的面值，也不一定够在市中心买房。现在核心地段的新盘，大多会以大平层产品为主，其价值，很可能是使用房票够不上的。

琶洲回迁房

图源：广州PLUS

其次，是“村”的概念，有可能随之消亡。

回迁房的话，村民相当于只是换种形式住在一起。

像猎德、杨箕等村，即便改造过后，村子的概念并未消失。逢年过节，依旧能聚在一起划龙舟、吃围餐。

猎德龙舟

图源：广州天河发布

但如果村民各自使用房票购买房子，那大概率会“分散”到广州各地。

那村子的传承、归属感，是否会就此逐渐散去？

房票，会怎么实行

当然，这一切猜想，在房票真正的执行细则出来之前，都只是猜想。

广州的房票会怎么玩，除了之前流传的文件外，也可以参考其它城市。

据统计，从2022年开始，国内已有数十个城市推行房票政策。包括郑州、南京、厦门、武汉、宁波等。而广州是第一个一线城市。

各地房票的政策和操作大体相同，大致的执行流程为：

1. 征收部门将房屋补偿权益货币量化，发放相应面值的房票；

2. 被征收人拿房票，在限定范围内购买房源；

3. 房企收到房票后，向征收部门申请划转相应的房款资金。

部分城市房票政策执行流程

在执行细则上，各地也有一些不同。

如使用期限在3个月到3年不等；房票禁止转让或者可以在限定要求内转让；对房票购房的优惠政策不同等等。

有众多前车之鉴参考，我们也相信，广州可以根据自身的实际情况，尽量让房票能兼顾各方的利益。

从目前来看，广州的房票，或许会有一些不同。

首先，并不会是全市普遍推行，而是部分国企做地项目实施。

房票政策，广州毕竟是一线城市第一个吃螃蟹的。加上房票也要求开发商有选择面足够广的房源，因此，短期内不太可能广泛铺开。前期大概率会在重点“做地”的片区率先实施。

此前，广州就曾公布首批重点做地范围。这些区域，有可能率先实行房票安置。而其它旧改项目则继续沿用旧的模式。

其次，房票的操作，会有一定的灵活性。

为了鼓励村民使用房票，不少地方给房票的面值，都会略高于拆迁房屋的评估价；对使用房票购买商品房，也都会给到一定的补贴。

例如，浙江湖州，使用房票购房，根据房源不同，可以提供被征收房屋评估价值5%-20%不等的补贴。

南京使用房票购房，根据购买地段的不同，给予被征收人房票面额使用部分5%-10%的购房奖励。

图源：《南京市雨花台区国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行细则》（征求意见稿）

此外，不使用房票的话，在一定期限后，各地基本都可以兑换成现金补偿。

总之，如今房票终究在探索阶段，如何在保证旧改效率和保障村民利益之间，找到平衡，不仅考验智慧，也需要实践去检验。

但房票推行的大势，已经不可逆。

旧改的各方，都要做好准备，迎接房票时代真正的到来了。