观点网 处于流动性紧张的广州房企奥园集团，近期再度为旗下旧改土储寻觅到合作方。

据奥园集团官微6月2日披露，中国奥园集团与中国黄金集团旗下中金国测投资有限公司（下称中金国测）在北京签署战略合作协议。双方拟共同促进在全国范围内产业创新与升级，尤其是在广州城市更新，乃至粤港澳大湾区建设等领域进行深度合作。

在签约仪式上，中国黄金旗下中国黄金集团建设有限公司（下称中金建设）党委书记、董事长徐福山，以及中国奥园董事会主席郭梓文分别率领管理层为合作背书。

其中郭梓文提及，当前广州及大湾区城市更新市场潜力巨大，中国奥园将以此次合作项目为契机，与中金国测共同发力大湾区市场，“尽早开花结果”。

相关消息则进一步指，中金国测看中的奥园旧改项目全部集中于广州黄埔、荔湾主城区的重点区域。

据观点新媒体查询，奥园在荔湾区主要拥有东塱村项目，早前已引入世纪金源合作；在黄埔区则有旺村（南）、文冲、新田村及笔岗村项目，其中旺村、新田村项目均曾传出奥园或退出的消息。

作为大湾区最早布局旧改的房企之一，奥园集团截至2022年初披露的在推进旧改约达74个，对应货值达9000亿元，这部分资产此后也成为郭氏对外求援的重要支撑。在中国黄金之前，奥园年内已陆续引入了山东健康、南粤基金，合作领域均涉及大湾区旧改推进。

“金主”与广州旧改

最新引入的中国黄金集团，直到2021年2月才登陆上交所，成为发改委混改试点及国资委“双百行动”首单主板上市企业。

不过，作为聚焦黄金珠宝行业的国资企业，地产在中国黄金业务版图鲜有被提及。2022年年报显示，该公司的收入组成主要包括黄金珠宝销售收入、服务费收入；除此以外，该公司仅有以成本模式计量的投资性房地产513万元。

作为直接与奥园集团合作的主体，中金国测是由中国黄金旗下中金建设与国测地理信息科技产业园集团有限公司（国测集团）的合资公司，双方分别持股51%、49%。

观点新媒体查询，中金建设业务主要涵盖冶金矿山、冶炼、市政、民用建筑、化工石油、环保等行业，其中主要投建过北京万柳房地产、吉林桦甸棚户区改造项目；国测集团则涉足高新产业园区、金融投资等产业。实际上，两家公司于今年2月3日才共同出资5000万元，成立了中金国测平台。

这也意味着，中国黄金在今年初或更早之前，便已经与奥园集团进行洽谈。能令一家地产业务相对较少，甚至鲜有涉足大湾区地产业务的国资企业选择介入的重要原因，除了履行社会责任，更多或与资产的价值有密切关系。

在6月2日的合作协议上，中金建设党委书记、董事长兼中金国测董事长徐福山提及，未来将以本次协议为起点，深度融入国家发展战略，牢牢抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇。

由于合作重点提及广州城市更新方面的深度合作，外界关注视角很容易聚焦于奥园集团在广州的项目储备。据媒体引述知情人士说法，中金国测看中的旧改项目全部位于广州黄埔、荔湾主城区的重点区域。

根据中国奥园2021年半年报显示，自2011年进入旧改领域以来，截至期末集团拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。这也是奥园发布的最后一份业绩公告。

而据中国奥园集团官网披露，截至2022年2月底，集团正在推进中的城市更新项目有74个，预计可售面积达3100万平方米，合计货值约9000亿元。其中，43个项目已获取合法身份（含实施主体、合作开发企业及前期服务商等），预计可售面积达2000万平方米，合计货值超5700亿元。

在大本营广州，已有的公开数据显示，奥园在广州的旧改主要包括荔湾区的东塱村项目，黄埔的旺村（南）、文冲、新田村、笔岗村（新村片）项目，以及增城的横塱村、南坣村项目。

值得一提的是，据观点新媒体了解，上述广州旧改有一半是在2021年上半年获得，其中核心项目即位于荔湾区白鹅潭的东塱村项目，奥园于2021年1月才成为该项目合作企业，项目预计总货值约400亿元；2月及4月，还分别成为黄埔旺村、新田村旧改合作企业，预计货值分别达到120亿元、260亿元。

按照2021年3月底奥园集团与广州荔湾区政府签订的战略合作协议，其将在荔湾白鹅潭商务区落户商业及建筑企业总部等经济项目，投资150亿元打造300米超高层大型综合项目。

不过，在奥园爆雷前两个月即2021年11月，该公司就将荔湾东塱村项目49%股权转让给了世纪金源，至今仍持有剩余51%股权。截至去年底，项目仍处于前期研究阶段，相关方案未通过区城领会。

黄埔的旺村、新田村两大项目中，进展相对较快的是旺村旧改，其曾以“奥园旺悦城”案名出现在中国奥园2020年年报中，旧改方案已批及过会。该项目的地产股东除了奥园，还包括广州科学城集团、港龙中国，三方分别持股29.4%、9.8%、9.8%。

不过旺村旧改此后同样出现问题。

今年初广州黄埔区人民法院公布的一份民事裁决书显示，2021年11月期间，奥园集团拟退出旺村旧改公司，并将持有的14.21%股权出售予科学城集团，科学城为此支付了诚意金1亿元。但随着奥园爆雷，其既未能完成股权交割也未能退付诚意金，科学城遂选择诉讼维护权益。

至于新田村旧改，截至2021年9月底已完成全村总体签约率逾95%，总体拆除率逾80%。但在奥园爆雷后，项目也鲜有对外披露进度。

关键的纾困资金

考虑到奥园就广州荔湾东塱村、黄埔旺村及新田村旧改与政府签署的协议或项目自身的审批及签约进度，这些项目在推进层面所存在的风险或许并不大。它们所面临的主要问题集中于奥园爆雷所产生的信用坍塌，和资金链断裂。

从这个角度来说，兼具较高资信及资金实力的国央企，恰恰正是奥园集团所需引入合作的理想对象。过去曾和奥园传出“绯闻”的企业包括合生创展、碧桂园、世茂、美的置业，但这些民企最终都难以敲定合作。

类似情况此前已有先例，比如佳兆业于2022年将深圳南山东角头、金沙湾国际乐园、福田航运红树湾及福田佳兆业科技中心几大项目转由债权人中信系主导，此后中信城开陆续将更名后的中信金沙湾、中信城开·红树湾、中信金融中心盘活并推向市场。

因此在中金国测介入后，外界或可以看到奥园位于广州荔湾、黄埔的项目重新焕发活力。

但未纳入合作范畴的增城旧改，国企合作方的摒弃已意味着推进难度较大，资料显示，增城横塱村项目处于暂缓实施阶段，南坣村尽管是官方认定的续建项目，却也因为拆建比超标问题需要优化方案。

上述广州旧改，加上其他大湾区城市如深圳、珠海、东莞、佛山的旧改储备，在过去都被奥园视作土储的“压舱石”。更何况在爆雷之前，该公司还曾乐观预计，这批土储将迎来收获和利润释放期。

按照2021年中报期间披露说法，中国奥园在2021-2024年间旧改项目预计转化可售货值约2420亿元；其中上半年已经成功转化可售货值135亿元，全年预计可转化货值400亿元。同时在盈利层面，未来旧改项目的毛利率将达到35%，净利率则达到15%。

即便在爆雷后的资产处置阶段，旧改的优先度同样很高。较为资本市场所熟知的是去年12月初，奥园集团拟出售奥园健康29.9%股权，一方面要求买家必须为国家、政府全资控股或持股不低于30%的公司，另一方面要求买家需与奥园就旧改项目签订合作协议。

进入2023年，奥园的旧改引资终于迎来实际合作阶段，先是1月中旬，被誉为珠海主城区规模最大的翠微村项目获得山东健康入股60%；2月中旬，奥园健康29.9%股权正式以现金代价2.56亿港元转予广东国资旗下南粤基金组建的基金平台，同时获得国资承诺全面合作推进奥园大湾区旧改项目。

观点新媒体了解到，珠海翠微村旧改在引入山东国资后更名为“山东健康·香府一品”，于4月份实现开盘销售，累计销售额逾5亿元。

另于4月17日，奥园与西安航投科创签署战略合作协议，双方成立战略合作工作专班，前期重点涉及陕西省内项目的梳理和合作方案洽谈。

纵观奥园集团的自救举措，和大部分房企的做法类似，其在引入纾困方推动项目盘活之余，便主要开展债务重组、保障项目运营两种工作。

在债务重组方面，今年2月底，中国奥园宣布与主要境外债权人就重大境外债务的暂缓偿还安排进行讨论，涉及12笔美元债，本金总额共计34.53亿美元，约合人民币239亿元，其中5笔已经在2022年到期，7笔将在2023-2027年到期。

至4月初重组亦获得了进展，中国奥园表示已与若干其他主要境外债权人(即境外债务未偿还本金额约2.70亿美元的代表)就已订立的六项融资安排订立最终文件。该公司计划6月底前完成整体债务重组协议。

但一些非核心资产的剥离交易也不可避免地出现，包括5月12日继续宣布出售加拿大资产，现金总代价5030万加元，折合约2.99亿港元。对于奥园而言这或许并不值得悲叹，因为活下来才能看到明天，为此再多的牺牲也是必要并值得的。