佛山大沥今年首宗地开拍！碧桂园时隔2年出手了！

5月25日，碧桂园以273989万元竞得南海大沥河东大三丫改造地块，溢价9%，折合楼面价10907元/㎡！

成交截图

据悉。该地块由碧桂园前期整理，须配建一所54班九年制学校，计划引入区内顶级教育集团，将有力优化片区教育资源。

有知情者表示：“这个片区断供很多年，一直没有好的新房源和住宅，雅居乐雍景豪园、金地悦荔等楼盘都很旧了，所以这里很多老板只能被迫到千灯湖等其他片区置业，如果这个项目打造起来，应该会有很大需求，不愁卖的。”

地块邻近 佛穗莞城际三眼桥站

地块所处位置是广州市荔湾区和佛山市南海区两区政府共同选择面积共计23平方公里的广佛湾地区，它也是连接广州白鹅潭、千灯湖金融高新区和三龙湾高端创新区等功能片区的枢纽，被誉为广佛同城新中心。

地块位于盐步河东，从河东中心路往北约1公里可接驳广州环城高速，与广州芳村仅一河之隔，距离滘口地铁站约3公里。

不仅一线临广，交通还四通八达，周边汇聚了广佛新干线、广茂铁路，以及历史悠久的三眼桥火车站。且距离规划中的佛穗莞城际（28号线）三眼桥站仅约800米，不远处还将建设广湛高铁。

地块周边还有河东小学，盐步中学，盐步中心小学等多所学校，以及有时代广场、金银湾商业广场、和华180购物公园等商业综合体。

挂牌地块航拍图（图源：佛山乐居）

虽然28号线的佛山站点一直存在争议，至今尚未有定案，但作为从广州进入佛山的第一站，三眼桥站始终没有改变过。

地块占地面积108766.64㎡(折合：163.1450亩），分为A、B两区，A区为住宅用地，占地76119.33㎡；B区为教育用地，占地32647.31㎡。

容积率A区不高于3.3，B区不高于1.7，绿地率均不低于25%，建筑密度A区不高于28%，B区不高于35%，建筑高度A区150米，B区24米。

按照规划，宗地须配套建设社区党群服务中心、社区文化活动站（室）、社区居家养老服务设施、社区警务室、托儿所、社区卫生服务中心等配套，且须提供不少于8221.8㎡的开放公园绿地。本宗地项目须实施装配式建筑。

按照出让文件，本宗地块须配建一所54班的九年一贯制学校和一所15班的幼儿园，计划引入区内顶级教育集团：

其中，于A区设置一所幼儿园，不少于15班，用地面积≥6300平方米，建筑面积≥5004平方米（不计入容积率），由土地竞得人负责实施且须与建筑验收同步完成。

于B区设置一所九年制学校，小学不少于36班，初中不少于18班，用地面积32647.31平方米，建筑面积≥50400平方米，由土地竞得人负责实施且须与建筑验收同步完成。

也即是说，本宗地块建成后，从幼儿园、小学到初中，在家门口或有长达12年的“一条龙”教育服务可选。

时隔近2年 碧桂园佛山再拿地

值得一提的是，本宗地块是碧桂园自2021年8月以来再一次在佛山通过公开招拍挂拿地。上一次拿地，还是碧桂园凤凰台所在地块。

回顾2021年8月4日，碧桂园以底价77393万元拿下北滘西南片区超4万方商住地（即北滘碧桂园凤凰台），折合楼面价约7400元/㎡。

据不完全统计，截至目前，碧桂园在佛山共有21个项目在售/待售，遍布佛山五区。

图源：佛山乐居

碧桂园前期整理 有48%增值奖励

事实上，3年前，碧桂园旗下公司竞得了本宗地块的前期整理。据了解，根据地块整理协议，碧桂园土地整理公司需在地块出让时参与兜底，确保地块顺利出让，并保障村集体收益。

回顾2020年3月10日，佛山市南海区碧宏城市投资发展有限公司最终以48%增值奖励比例成交。

而地块权属河东经济联合社、河东村石庙一股份合作经济社、河东村石庙二股份合作经济社、河东村石庙股份合作经济社、河东村联胜一股份合作经济社和河东村联胜二股份合作经济社7个经济社。

经查得，佛山市南海区碧宏城市投资发展有限公司的背后大股东正是碧桂园。

地块溢价空间大不大？

据分析：

①参考地块周边的纯新盘桐林天晋，容积率：≤2.6，占地不足6千方，还分开3个区开发，刚需定位，推测售价约2-2.2万/㎡。

相比较而言，大三丫地块在体量、开发商知名度、及居住配套方面占了很大优势。

桐林天晋航拍图（图源：佛山房产）

②参考地块周边今年才售罄的金地龙湾壹号，项目于2020年2月拿地，成交楼面价约9040元/㎡，溢价13%，容积率：≤2.5。

项目占地约1.58万㎡，须配建一所幼儿园，按带装修2.1万/㎡的价格，预计销售利润率可达9.7%。

咨询业内人士认为，龙湾壹号的溢价空间较大，销售周期也不长。对比来看，大三丫地块体量更大、配建更多，楼面价却更高，有压力的。

③再看本宗地块，周边有轨道规划、有公园升级计划、有九年一贯学校、现成居住氛围都不错。

更重要是，目前盐步及黄岐都是缺货状态，老城区内存在着庞大的置换需求。很多本地人早年只能往桂城买房，今年起资金充裕的改善族会考虑南海之眼板块。

地块周边金地悦荔和雍景豪园的二手交易，都是整个盐步最旺的。地块体量较大，如果打造刚需产品，带装修卖2.5万/㎡左右的价位，推测市场接受度还是比较高的。

来源：佛山乐居、佛山房产

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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