近日，龙湾区和瓯海区各挂牌了一宗涉宅、占地百亩地块。

龙湾区状元北单元B-17a地块占地约91亩，起始总价10.84亿元，综合起始单价约5080元/㎡，其中住宅部分楼面价约9332元/㎡，将于7月3日出让。

瓯海区黄屿单元C-11地块占地约122亩，起始总价22亿元，起始单价约10001元/㎡，也将于7月3日出让。

下面一起来看下地块情况。

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状元北单元B-17a地块

地块位于龙湾区状元街道瓯江路与温州大桥交汇处（温州大桥西侧）。

地块占地约7.63万㎡(约114.379亩)，容积率1.5-3.5，计容地上总建面≤约21.34万㎡，其中兼容商业建面≥0.8万㎡且≤1.9万㎡；住宅建面≤9.6万㎡，住宅建筑高度在40-80米；其余均为商务用途。

该地块商业、商务金融建筑面积可分割转让。地块沿瓯江路须布置不小于2层的底层商业（仅限零售商业、餐饮），建筑面积≤1万㎡，可分割转让。

地块内至少设置一幢建筑高度≥150米超高层建筑，180米≤建筑总高≤200米。超高层单体中商业建筑面积≤0.9万㎡且≥0.8万㎡，以层为最小分割单元办理不动产权证；超高层单体中商务办公建筑面积≥6.3万㎡，可分割转让，最小分割单元建筑面积不小于300㎡。

除超高层建筑外，地块内须单独设置1幢建筑面积≥3.45万㎡，≤3.55万㎡的商务办公楼，以层为最小分割单元办理不动产权证，专项用于安置。

竞得人可自主选择是否全装修销售。地块建筑品质要求较高，比肩市区一流商品房项目。

竞得者需有偿代建约14500㎡周边道路[文化路（瓯江路-石坦河段）、横街路（横街东路-石坦河段）、横街东路（瓯江路-横街路段）]、约7300㎡绿化带（状元北单元B-05地块、B-18地块部分）以及约445米河岸驳坎。

该项目也同样须纳入龙湾区政府商定商品房房源筹集范围，并且项目住宅部分的预售与超高层的建设进度绑定在一起。除了一线江景，这还是个未来社区项目，享受空中花园奖励政策。

地块西面为京都外滩一号，北面为瓯江路，同时拥有极为辽阔的江景面，东面为温州大桥及外滩尚品，南面为河流、温州市第二十中学、以及规划商业、行政用地。

周边商业、生活配套较为稀缺，同时因为温州大桥隔断，与东面成熟的状元住宅区有不小距离感。未来等到南面的地块建设完毕后，有望拉近与状元生活区的距离。

状元板块商品房项目极为稀少。

地块东面的外滩尚品，于2019年12月26日拿地，综合成交楼面价6892元/㎡，其中住宅成交楼面价约为10678元/㎡，2020年8、9月开盘时江景房源均价约2.5万元/㎡，非江景房源均价约2万元/㎡。

地块西面的京都外滩一号，于2015年12月31日出让，拿地楼面价4658元/㎡，现二手房报价约2.3万元/㎡上下。

外滩壹号西面的横街安置房中江景房源报价约1.2-1.5万元/㎡。

综合来看，这宗地块填补了状元板块的市场空缺，自外滩尚品之后，状元板块已经两年多没有商品房项目，近期高热的项目是西面稍远些的横街安置房。

横街安置房数量相当充足，且价格相当有竞争力，该项目若想复刻当初外滩尚品开盘即售罄的热度，需要对项目品质好好打磨。

02

黄屿单元C-11地块

地块位于瓯海区三垟街道上垟路与S1线交汇处（金域传奇北面）。

地块占地约8.14万㎡(约122亩)，容积率1.0-2.7，计容地上总建面≤约21.98万㎡，其中兼容商业建面≥1.2万㎡；住宅建筑高度在24-80米。

地块内需设置一处12班幼儿园，用地面积≥0.601万平方米，建筑面积≥0.49万平方米。

竞得者需有偿代建约1.74万㎡公园绿地（北侧的黄屿C-13地块和地块东侧的黄屿C-14地块的公园绿地）

竞得人可自主选择是否全装修销售。地块建筑品质要求不高，略高于安置房项目。另外该项目为未来社区试点培育项目，享受空中花园奖励政策。

地块实景图

地块西面为在建安置房项目，北面为空地，规划为住宅用地，东面为河流，河对岸为光电大厦及文昌创客小镇地块，南面为S1线、以及对面的金域传奇。

周边商业、生活配套较为稀缺，仅德香园和北面稍远的双甲家园小区有部分底商。同时小区直线距离南面三垟湿地北入口公园约400米，直线距离西面的S1线三垟湿地站约700米，日常休闲、出行方面有不小的便利。未来等周边安置房建设完毕，居住氛围会有提升。

来源：温州房哥

黄屿板块近年内商品房项目稀少，仅天著园一个。

周边最近一次出让是地块东面一河之隔的“温州市高新区HX-22-B04地块”，综合楼面价约5034元/㎡，但该地块归属于龙湾区。

同属瓯海区的天著园，于2020年6月3日出让，拿地楼面价15868元/㎡，后20年12月开盘时含装售价约2.7-3.1万元/㎡，后项目优惠调整，含装售价约2.5万元/㎡上下。

地面南面的金域传奇报价约2.4-2.5万元/㎡，部分一线湿地景观房源要贵一些。

综合来看，这宗地块和上一宗地块类似，都是为了填补了各自板块内的新房市场空缺。

只不过，黄屿板块和蒲州板块相连，彼此互相吸引。而蒲州板块自从开始了7折的降价潮，高峰期不少项目报价约2.7-3万元/㎡+，如今新房及二手房项目成交价约2.3-2.5万元/㎡，尽管如此，蒲州板块新房的去化或二手成交情况依然不乐观。

这股降价潮自然也会对黄屿板块的项目产生冲击。同时该项目自身建设标准偏低，更偏向刚需客群，那么该项目价格要相当低，或许要2万元/㎡以下，才能吸引到刚需客群。

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