今天中午，土地交易事务中心发布了二批次土拍信息，看点实在太多，几乎指明了楼市走向。

本文在购房者角度，解读一下此次土拍。

01

新房市场迎来新面孔

前几天传出来大新闻：二批次土拍地价调高10%，引发行业热议。

拿到清单大家才明白，地价提高是因为这次土地太过优质。

各区都拿出了压箱底的心头肉。

宝山最热的两个规划是吴淞创新城、南大智慧城，两片区域是宝山再度崛起的希望。

然而过去10年，两片区域都默默无闻。

过去10年宝山的新房都在哪？美兰湖、顾村、杨行、罗店等等，都不是核心开发区域。

现在终于轮到了核心地段。

南大2010年开始规划，却只在2015年拍了两个地块，分别被招商、保利拿走，建成了楼盘招商中环华府和保利熙悦。

2015年后，南大没有出让任何宅地。

去年上市的大华朗乡公园映打着南大旗号，其实也不在南大核心规划内。

今年，南大首发地块终于来了。

这块地在南大不算优质，被保障房隔开，又靠近公墓。保利熙悦二手房已经降到6万多，该地块大概率倒挂不多。

这块地的意义是，吹响了南大全面开发的号角。

南大地区将新增商品房小区15个，建筑面积103万方，将提供13000多套成品住宅。

15个外环内新房，南大将在楼市掀起一波腥风血雨。

南大规划宏大，面积高达6平方公里，然而也只是宝山的开胃小菜。

宝山真正的王炸是吴淞创新城，规划面积高达26平方公里。

黄浦区合并了卢湾、南市，三区合计陆地面积18.71平方千米，加起来都不如吴淞创新城。

然而过去10年吴淞创新城却没什么声音，是区里一直忙着土地收储。

当地有大量国企土地、部队用地，统一规划的确比较困难。

现在该解决的问题已经解决，是时候拿出来与天下英雄青梅煮酒。

首发地块涵盖了住宅、办公、科研功能，希望能一炮打响。

南大、吴淞创新城是楼市新面孔，也是将来新房市场主力区域。

当然新面孔不止这两个，还有松江洞泾。

洞泾最近的新房要回到光明云庐、长泰西郊年代，都是远郊别墅，房地产市场已经很久没有洞泾声音。

现在来了重大利好，12号线要西延伸至洞泾。

松江一共两条地铁，在洞泾这里交汇，这样的核心区域怎么会浪费，洞泾注定要在楼市当一次主角。

现在首发地块来了，选了地铁交汇处略边缘的位置。

地块距离9号线、12号线都在600米左右，妥妥的双轨交地铁房，刚需客户一定不要错过。

另一个大家陌生的地块来自新桥。

新桥自象屿上海年华、金地都会艺境后就没新房了，5年以来新房市场几乎没有声音。

二批次竟然给了新桥一个指标。

不过地虽在新桥镇，却距离洞泾更近，不远处就是洞泾别墅区。

这个地块周边以产业为主，留给当地居民吧，市区客户就不要惦记了。

南大、吴淞创新城、洞泾三个新面孔土地储备都不少，有新角色参与，新房市场有意思多了。

三个区域房价都不高，刚需客户尽快行动起来吧。

02

重磅区域推出重磅地块

闵行运气比宝山好得多，赶上了大虹桥红利，闵行境内前湾被官方称为虹桥国际开放枢纽核心功能承载区，定位极高。

前湾拍了几块地，中间却因为种种原因暂停，而且土拍速度很慢。

现在卷土重来，核心区又推出重磅地块。

该地块在开市客、印象城隔壁，地段比碧桂园柏悦前湾好得多，区里很重视，本来联动价定的7万以上。

不过市里觉得夸张没给通过，大概率批6.9万。容积率2.5，也很难做别墅，这个价格也不低了。

不仅如此，大虹桥另一个重磅区域西虹桥，而且是价格制高点、最热门的蟠龙天地隔壁，也给出了新地块。

蟠龙天地曾经创造了认购人数纪录，火爆一时，有了这个基础，隔壁地块一定时徐泾最优质的土地。

这次也拿了出来，可见当地政府的诚意。

打新大虹桥的，不着急，等等二批次土拍吧，比什么虹桥公馆三期、华润地块好得多。

普陀则将全部希望砸向了真如、桃浦，真如光明地块迟迟不动工，现在桃浦唱主角。

桃浦连拍5块地之后，现在又推出重磅地块。

此次地块分为三个子地块，位置更靠近核心商务区、更靠近地铁，又有桃浦中央绿地加持，可以说是桃浦最好的地块之一。

不过金茂卖的不好、宝华卖的不好，前面还有五个项目不断割韭菜，该地块去化难度也不低。

更何况隔壁南大来了，地段差异不大，价格低了近2万。

这片区域的新房市场，卷起来。

新房市场另一个重磅区域是南翔，云翔湖正在全力开发，新房到现在也没卖完。

云翔湖以保障房为主，而且错过了新城开发黄金时代，新房大家不太买单，一直靠中介慢慢去化。

不过这次不一样了，南翔拿出了王炸地块。

这个地块就在印象城隔壁，离地铁站很近，地块也比融信海纳印象方正。

比云翔湖那边，不知道好了多少。

当然价格也涨到了6万多，倒挂不算多，自住的朋友可以关注。

03

土拍暂停区域重启土拍

2021-2022年中旬，临港是土拍市场当地无愧的主角。

2022年临港供地计划高达190-200公顷，占全市30%以上。

没办法，临港2035年人口要达到250万人，压力大。

然而人口导入却没那么简单，土拍多了人没来，临港新房很快就卖不动了。

现在临港大量新房启动中介分销，全上海中介帮忙卖房。

新房卖不动就没人敢拍地，2022年二批次土拍开始，临港几乎暂停供地。

今年只好减少供地计划，只有20-25公顷。短短一年，目标骤减90%。

2023年上海供地计划

今年第一批土拍临港没有出手，第二批土拍临港要来了。

虽然只拿出了两块地。

哪家开发商有如此勇气托底临港，我们拭目以待。

现在新房需要分销帮忙卖房的，主要就是临港、崇明、金山、奉贤。

奉贤主要客户来自本地，已经被割个差不多，今年首次土拍也未供地。

能担起大任的，只有南桥，毕竟南桥是奉贤全体居民的圣地。或者说，只有南桥的新房卖得动。

本次土拍奉贤又拿出了南桥核心地块，就在上海之鱼地标内。

06-02地块去年拍出，今年又拍07-01地块，南桥核心项目不多了，奉贤当地的朋友要把握机会。

奉贤另外两幅宅地都不在南桥核心区，而是在肖塘、金汇交界处，不临地铁、没有核心规划，估计会很难卖。

新房中介的机会来了。

本次土拍优质地块很多，这里不一一列举，感兴趣的朋友可以加微信单独沟通。

我们也会持续关注土拍进度、新房开发进度，欢迎持续关注环线。

以上为正文

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