​刘 柯

有一段时间，笔者对保利发展的股价表现很迷惑，上半年其每股收益高达1.02元，营收增长23.7%，净利润更是增长了13%，这样的业绩在整体低迷、甚至走下坡路的房地产行业中属于佼佼者。但三季报一出来，其股价不涨的原因就找到了：尽管营收依旧增长了23%，但净利润却只增长了1%，几乎停滞。

这还算好的，深入债务漩涡之中的万科，今年前3个季度业绩都是负增长。2023年三季报显示，其营收下降近3%，净利润大降19.4%。所以，大家看到，最近几天港股中部分前期跌得很惨的民营房地产公司股价反弹，但投资者千万不要因此冲动，那也仅仅是超跌反弹而已。因为从行业角度分析，房地产的惯性下滑可能会继续。

我们用数据说话。今年前三季度，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%。这是一个什么概念呢？从2003年到2020年，国内房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，整个行业从两位数的增长，到接近两位数的下降，就在短短三年时间，这是一个什么状况，大家可以自己想象一下。

再看看几家房地产巨头最新销售数据。已跃升行业“一哥”的保利发展，10月份实现签约面积179.54万平方米，同比减少31.26%；实现签约金额331.13亿元，同比减少23.02%。让出老大宝座的万科，10月份合同销售金额318.3亿元，与9月份基本持平，但在今年前10个月，万科合同销售金额累计3124.4亿元，同比下滑9.89%。绿城集团10月自投项目取得销售3937套，销售面积约54万平方米，当月销售金额约185亿元，同比减少17.78%。融创中国10月实现合同销售金额同比减少51.18%，截至10月底，累计实现合同销售金额同比减少50.49%(2022年同期为1530.6亿元)。

与销售下降成正比的，是房地产企业继续新开工不足，投资不足，反映到现实之中就是融资的冲动不足。我们都知道，房地产行业就是一个资金密集型行业，没有多少技术含量，只要有钱滚动发展，就可以不断“滚雪球”。因此，房地产行业也是一个融资需求巨大、债务成本很高的行业，不少房地产企业运行不畅并非技术环节有问题，也不是产品质量出了纰漏，就是因为资金链断裂。而在大家都对行业景气度判断趋同的情况下，融资情况就成为判断行业冷暖的一个重要先期指标。数据显示，10月80家典型房企的融资总量环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创2020年以来的新低。都不想融资拿地开发项目了，这个行业的景气度如何大家可以自己判断。

通过各项先期指标和结算指标可以得出结论：在利好政策密集出台的情况下，房地产行业依旧在出清的过程中，行业拐点还没有出现，最关键的是房价的下降程度，远远低于行业景气度下降的程度；也就是说，还有房企在抵抗，还有部分房地产投资者心存幻想。房地产是一个体量巨大的行业，现在的方向是要把以前的历史遗留问题出清并找到新的发展出路。在这种情况下，不要对行业短期的反弹有任何幻想，万科和保利的股价告诉我们，明年上半年可能才是房地产一个很好的抄底机会。