5月31日，在一天内，华润置地发力土地市场，独自或联合其他房企拿下3宗地块，分别位于重庆、义乌、温州，总成交价超105亿元。

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华润置地一日超百亿全国抢地

五月最后一日，华润置地以一波超百亿狂奔拿地引起市场瞩目。

涉及城市包括温州、金华、重庆，全口径拿地金额合计105亿元。

而前一天的5月30日，在苏州二批次集中供地，华润刚以总价近31亿元，梅开二度竞获姑苏区日益路北、文陵路西地块，苏地2023-WG-17号地块，成为是次土拍最大赢家。

同日，华润置地又联手长沙土开建摘得长沙[2023]021号住宅地，成交价38.13亿元，楼面价8912元/平方米。

短短两日，华润置地在全国各地扩储，共砍下6宗地块，成交总价合计约174亿元。

具体来看，5月31日上午，温州鹿城区出让1宗商住地，13轮竞价后，华润置地与温州城建联手以总价27.4亿元摘下该洪殿单元C-18地块，楼面价14943元/平方米，溢价率2.24%。

该地块出让面积6.53万平方米，容积率2.81，建筑面积18.34万平方米，其中兼容建筑面积≥2万平方米且≤5.5万平方米（含旅馆建筑面积≥1.3万平方米）。

于金华义乌市，华润置地全资子公司上海奔汇投资咨询有限公司经过67轮激战，以总价35.13亿元竞得义乌有机更新孝子祠地块二，成交楼面价23585元/平方米，溢价率高达23.13%。

该宗地位于稠城街道，城中路与三挺路交叉口东南侧，用途为商住，出让面积5.32万平方米，容积率2.8，建筑面积14.9万平方米，起价28.53亿元，起始楼面价19155元/平方米。

在浙江连夺两地之后，华润置地又落子西南地区，当天下午夺得重庆江北区观音桥组团I分区I07-3、I08-2、I08-3、I11-1、I12-1商住地块，成交价42.6亿元，楼面单价14142元/平方米，溢价率0.85%。

据了解，该地块面积9.32万平方米，容积率3.2，可建规模30.12万平方米，为二类居住用地、商业用地、商务用地（商住比为1.3：8.7），起价42亿元，创下重庆土拍起拍价新纪录。

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逆势扩张

稍早前的5月11日，华润置地发布了2023年4月拿地通讯。

2023年4月，华润置地在太原、上海、广州、长沙及合肥收购了6幅地块，总楼面面积173.3万平方米，应付的权益对价为154.1亿元。

观点指数数据统计，1-4月，华润置地力压万科、保利发展(13.580, 0.77, 6.01%)，为内房新增土储第一，三方新增全口径土地储备分别为164.1万平方米、153万平方米以及136.95万平方米。

从权益拿地金额来看，期内土地投资力度最大的房企为保利发展，对应拿地支出为241.22亿元。华润置地权益拿地金额排在第二位，权益对价为202.18亿元，广州汉溪大道北侧BA0902011地块和BA0902125地块是比较大的拿地支出。

为了实现“再造一个华润置地”的目标，华润置地选择在行业深度调整期仍保持着较大投资强度。

五月以来，华润置地拿地数额不减反增，如此前还以上限价19.53亿元在南通抢地，并与中铁置业联合37.26亿元落子北京等。

同时，为维持盈利水平，该公司多在一二线城市拿地。

华润置地董事会主席李欣曾在业绩会上表示，在投资端要讲究三个策略：第一是要深入聚焦策略，2023年会重点战略性地投资12个城市；第二坚持处理能力，就是根据销售规模、销售实现率和现金流状况，做必要的投资资源库；第三坚持投资客户和回报底线。

此前，华润置地高层根据目前存货价值及供货计划，制定了2023年全年销售超过3000亿的目标，并计划开发物业结算毛利率将保持在20%左右。

031-5月新增货值673.2亿

6月1日，克而瑞发布《2023年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，货值百强门槛同比涨9%，新增货值分化进一步凸显。华润置地新增土地货值673.2亿元排名第一；万科地产643.8亿元，招商蛇口511.6亿元，分别排在第二、第三位。

数据显示，房企整体投资依旧低迷，投资百强房企新增货值、总价和建面不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势，且甚至不足2021年同期的三成。此外，销售百强房企的拿地销售比仅有0.12，投资主体仍以头部国央企为主。

克而瑞认为，房企当前投资策略仍为“收敛、聚焦”，未来土地市场仍将延续点状回暖格局，核心城市核心地块依旧“僧多粥少”，封顶、摇号地块还将持续产生，但对于大部分低能级城市，短期热度难见起色，底价成交是常态。

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土拍市场“小步快跑”：从降热度到维持热度

从近期各地频次提升的小规模土拍结果来看，房企参与积极性的提升不言而喻。

在5月25日合肥第三次土拍当中，3幅宅地吸引了近30家房企报名参拍，其中招商、华润、保利、中海、伟星、中铁建、安徽邦泰各意向3幅地块；龙湖、联发、安徽建工、中煤等各意向2幅地块。

值得一提的是，虽然土地出让金的规模同比仍然在下降，但今年4月份单月相比去年同期仅下跌了0.7%，这是自2022年以来同比下降最少的一次。从各地土地出让频次来看，单月土地出让金收入已经越来越高。

此外，21世纪经济报道记者观察发现，房企在这半年来的土拍中，首先对于人口净流入、一线城市周边的二线城市土拍热度明显上涨，且推助了地块溢价率的提升。

以苏州二次土拍为例，此次有一幅太湖新城的地块，由中建三局、江滨湖投资联合竞得，楼面价17681元/平方米，溢价率1.03%。据了解，太湖新城已有较长时间没有卖地举动，此次出让比去年二批次土拍中，吴江城建获取的一幅地块地块（楼面价14880元/平方米），地价涨幅18.8%。

苏州二次土拍成交热度整体走高，平均溢价率9.1%，创该市集中供地以来新高，较今年一批次出让时的7.5%，上涨1.6个百分点。除乡镇2幅地块底价成交外，其余地块均有溢价，溢价地块占比从一批次的45%上升到本次的78%。

央国企、地方国资是拿地主力。5月30日，苏州二批次土拍收官，9幅地块共吸金97.7亿元，平均溢价率9.1%。其中华发、华润均有所斩获。保利发展在5月22日苏州昆山一场土拍中，以30.7亿拿下两幅地块。

5月29日宁波二批次土拍热度也很高，溢价率超过8%，出让的8幅宅地中有4幅为地方国资所拿。5月31日，青岛土拍中，市北区闫家山地块经过8家房企激烈竞拍触发熔断价格11638元/平方米，转入线下竞品质环节，最终由青岛市国资下属企业海信集团获取，该公司在前一日刚拿下崂山一幅地块。

民企也开始入场。5月22日，台州椒江区出让一幅地块，经过39轮竞价，由台州雅信置业有限公司以总价2.36亿元竞得，成交楼面价6054元/平方米，溢价率28.26%。

浙江民营经济发达，民企基数也相对较大，土拍中民企的回归也是最明显的。杭州第四轮土拍中，本土企业拿了6幅地块，总金额101亿元，占比达到73.2%。

其次，出于财务选择，房企的逐利性在土拍趋势中也一目了然。5月29日，宁波第三轮土拍中出让的江北天鑫未来社区地块所属区位和周边配套相对一般，但封顶地价下预期销售利润率仍有13%。据当地业内人士分析，市场预期一般的情况下，操盘手如果适当考虑延迟销售周期，仍可保证一定利润空间。

仍然以苏州为例，随着苏州备案限价持续放开，房地差提升，苏州房企的拿地利润率在长三角主要城市中处于中高水平。根据测算，二批次地块整体利润率达7.4%，其中核心地块利润率在6-8%。6月1日，苏州住房公积金新政明确，住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。此前苏州刚刚宣布符合条件的购房者可申请办理商转公业务。

从苏州核心区项目新开盘的摇号中签率出现下降趋势可见，苏州的改善购买力充足。近期建发地产位于苏州园区湖东板块的项目开盘，近60%房源总价超千万。在周边已有红盘扎堆开盘情况下，建发项目仍吸引2595组客户认筹，中签率仅7.32%。

如宋红卫所言，随着今年初销售端回笼资金以及融资政策的优化，更多房企资金相较充裕。同时，土拍频次提高数量减少，令房企在短时间内需要筹集的参拍资金规模有所下调，参拍门槛相对较低。

来源：观点网、21世纪经济报道、新京报、克而瑞地产研究

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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