专家曾经的预言成真的了，去年8月的时候，北师大房地产研究中心主任董藩接受媒体采访时表示，为了减轻年轻人购房负担，可以通过降低首付比例、前五年只还利息、延长还贷时间等措施来实现，现在国内一般是可以贷30年，能不能考虑延长到40年？当时还一度登上了热搜榜第一。

现在回头看，董专家的想法还是相对保守了，因为就在10月25号，香港推出了一系列稳定经济增长的大招，其中关于楼市的大招有两个，一个是将二手房贷款从30年延长到50年，另一个是新房的印花税从15%降低到7.5%。50年是什么概念，咱们现在的房屋产权就70年，如果一个年轻人25岁买房，到75岁才刚刚还完贷款，而虽然每个月的的压力是减轻了，但是整体利息成本反而是上升的，因为贷款的时间变长了，几乎你的贷款总利息跟你的贷款本金是差不多的。

咱们都知道，香港之前的本地居民就可以实现一成首付买房了，把两者放到一起的话可以算是氢弹级救市操作了，对咱们大陆老百姓来说，这个尺度确实非常大，想起以前的一句话，人有多大，房就有多长贷款。之前有个一个调查，说香港首次买房的年龄在44岁左右，如果是按最新的50年贷款的话，那就要还贷到94岁，而现在香港的平均年龄才84岁左右，这已经是全球最长寿的地区之一了，也没办法在死之前满足还清的条件了，只能留给自己的儿子再接着还了，一贷三代人，代代都来还。

再说这个印花税，之前香港为了调控楼市，非香港的永久居民买住宅的话都要缴纳15%的买家印花税和15%的从价印花税，1000万的香港房子，你不是本地居民的话缴税就得300万了，这种力度，基本没有内地人去香港炒房买房了。这个税也成为了香港楼市调控的利器，现在直接砍了一半了，对非香港永久居民买房实施了先免后征，从30%降到15%，还可以等上7年后，要是没成为永久居民才需要补上，还有两年缓冲器，一共有9年时间。

而之前对本地居民的税率还是比较柔和的，首套的印花税也在1.5%-4.25%之间，而本港居民购买第二套房子，须缴纳从价印花税15%，现在也直接少了一半，变成了7.5%。很明显，现在来香港买房的人不够用了，要吸引一波人才和本地有钱人入场来香港买房。而对于人才引进和投资者入境的门槛也在不断降低，其实最终也是为了留住人来香港工作和买房。

而根据界面新闻的披露，由于之前疫情和加息的影响，去年香港全年房价下跌了15.59%，这个跌幅也创下了1998年以来的最大跌幅。香港现在最新的均价是1.53港元一平方英尺，换算过来就是15.2万元一平，这个价格依然还是全球第一贵，要知道深圳在最贵的21年时候均价也才7.8万一平，也就刚刚到现在香港房价一半的水平。

这么贵的价格，香港还要去救，原因也很简单，香港是金融中心，对于房地产是非常依赖的，房子作为金融抵押品是重要的载体之一，跟楼市相关的各种税收和物业税等都是财政来源，而且金融产业是香港的经济命脉，所以香港楼市一旦下降承压都会产生较大金融风险，那这时候香港政府自然就会出手救市。而上面提到的投资者入境计划，只要你在股票、基金、债券等资产有3000万港币以上的话，就可以申请移民来香港，虽然门槛资产中不含房产，但一旦这些人成为香港居民，他们必然会在香港购买房产，也会刺激香港楼市的成交和去化。

类比到内地的楼市政策，咱们现在还是围绕松绑限购、限售、限价来进行，房贷利率有所下调，但是相比香港还是算比较高的，而对于救市效果大家也都看到了，一线和少数二线刺激效果还是有的，只是持续的时间不够长，而三四线基本就是裸奔状态了，没有更好的工具能拿出手，如果咱们也跟进放松到50年的话，确实能够短时间大大减轻月供压力，而很多刚需和改善会更加愿意入场了，只是目前来看，应该还不会这么快出手，毕竟一线城市的工具都还没用完，房贷延长这个子弹也没必要这么快射出去了。