指标爆表,鼓楼拆迁,为何有人不想拆?

更新时间:2023-11-13 20:27:33作者:橙橘网

指标爆表,鼓楼拆迁,为何有人不想拆?

前几天,福州发布了第六次土拍公告,相比于此前的小规模供应,这一次把近期大部分的热点旧改地块,都一次性上架。

结合近期发布的土拍公告,福州短时间内,就要举行三场,当然从实际的情况来看,也只有第六场关注度最高。

近期旧改话题不断,伴随部分旧改二手涨价后,也出现了鼓楼部分小区业主发出联名信,不愿被征迁,这个事件放在过去算是非常少见,正好结合土拍公告聊聊。

土拍汇总

土拍时间:11月18日

供应地块:面积571.69亩,起拍总价168亿元,供应14幅地块,其中13幅宅地,9幅纯商地块。

分析:从数据对比来看,今年虽然土拍次数增加,但是从实际的供应来看,依然是非常低迷。

目前已经完成的三次土拍,合计吸金81亿,后续的两场土拍,起拍总金额69亿,地块也非常一般。

相当于,福州前5场土拍,合计也就150亿。

对比过往:2020年-728亿,2021年-411亿,2022年-374亿。

面对吸金不足的情况下,第6场土拍起拍168亿。

弥补了一整年的空缺,加上大部分地块都处于市区内,对于非本土国企的参与度也有所提高。

在土拍开始前,福州近期对土拍也做出了很多调整,简单概括:全部限制取消。

1、取消商品房指导价
2、取消限价,采取价高得者
3、商业、商务宗地取消应采用公共走廊方式布局的要求
4、取消海绵城市、绿色建筑、装配式建筑要求

从字面就可以看到,以往对土拍的限定条件很多,比如流行的装配式建筑,强制精装比例,溢价率限制15%,竞首付比例,商品房指导价,第四代住宅,一年集中供地3-4次等。

不到2个月时间,全部解除。

这样的调整,相当于变相给拿地房企松绑。

目前最大的关注,即热点地块,在没有限价后,最终会达到多少?

旧改的难

这次的土拍供应,也顺应了近年的主流,大型旧改,直接分割地块,给出纯商+100%安商的设计。

比如目前的省直屏西,南湖旧改等。

除了分割外,对地块条件也做出两级设置,安商地块容积率极高。

以这次的供应为例,安商地块4幅,除了高速外环的回收地块外,剩余三幅近期旧改,全部都是100%安商房。

从起拍楼面价,以及对接价来看,差值1.3W左右。

利润空间还是较大,不过安商房是否能如期回款,也是近期的一个关注点。


从地块的属性来看,近期三幅旧改,容积率都不低,其中南湖旧改,容积率达到5.15

限高也突破100米,达到130米,可以说是这几年地块指标最炸裂的一幅宅地。

除此之外,省直屏西容积率4.11,扣除幼儿园地块,实际住宅容积率达到4.6。

此前上海西旧改安商地块4.35。


综上,可以发现在目前的旧改,已经回归到最原始的方案,安置房集中,给出爆炸指标。

结合这样的情况,近期鼓楼两个旧改小区,就出现业主联名不愿征迁,都位于河南新村旧改。

一个是海锦公寓,一个是欣泰花园,两个小区的都非危房,房龄20-24年的框架房,部分还加装电梯,对小区做了升级。

目前的二手挂牌也比同样纳入征迁计划的小区来的高。

从目前征迁方案来看,基本能选的就是原地期房,配合公摊补贴,按60平米计算,可以上靠拿到75平米,补贴10W-15W左右。

从房产的价值来看,原地的安置期房,未来在二手的房价,绝对比目前老旧的危房高。

比如南湖旧改,老房二手1.6W,周边的世欧王庄安置房,二手2.2W左右。

这样的价格差,对于大部分拆迁户而言,依然算是红利。

不过对于部分家庭而言,可能就没有那么高的接受度。

按照最常见的方案:旧房换期房,交付后需要装修开销,上靠面积需要额外补10W左右,这两个就接近25-30W。

除此之外,旧改到交付,最少4-5年时间在外过渡。

对于部分老人而言,如果唯一住房,在外租房等难度也不低。


对于旧房换新房,虽然上靠面积,不过按目前旧改方案,容积率限高都不低。

以南湖旧改为例,这种地块的安置房,预计公摊不会低于25%,部分可能达到30%。

对比旧房较高的得房率,最终实际套内面积不一定会更多,加上这种指标,未来居住也并不算便捷。

对比部分维护不错,加装电梯的老小区,这些新的安置房,可能也仅仅是交房那几年,价值会更高,实际随着年限增加,问题不会太少。

很明显,面对旧改货币红利消失后,拿安商期房红利也在消失,目前的旧改只剩下高层鸽子笼。


对于拆迁户而言,很容易对比,比如南湖旧改。

拿钱,前几年五里亭的后浦村,拿钱货币奖励6819元/平,自己拿钱,货币奖励是0。

拿房,前几年周边拿国贸榕上,小高层+共享刚改小区配套,自己拿房,高层鸽子笼。

综上,对于近期旧改发布后,部分小区二手上涨,但是对于拆迁户而言,真正的套利空间并不大,未来这些打着安商房壳的纯安置高层住宅,最终会定价多少?

楼面价怎么看?

聊完安商地块,聊聊这次的重点纯商地块,这次供应9幅纯商地块,数量不少。


高工小区:37亩,容积率2.5,起始楼面价:31241元/㎡。

这幅地块也刷新了近年宅地起拍楼面价的新高,配合目前没有限价的基础,最终会拍出什么样的楼面价?

能否打破此前阳光城拿下的龙庭路95号?


当然看到这幅地块后,可能大家的关注都觉得楼面价又创新高,面粉更贵了?

不过从其他剩余地块来看,可能并非如此。


省直屏西:

宗地2023-41号,面积49亩,容积率2.67,楼面价22360元/㎡
宗地2023-42号,面积17亩,容积率2.5,楼面价20558元/㎡

这两幅鼓楼二环边的纯商地块,容积率都不算太高,起拍楼面价只达到2-2.2W。

地块一路之隔,即保利天悦一期,二手挂牌高达5.5W+。

周边的保利天悦二期,当年楼面价达到2.8W。

从目前土拍市场来看,这个空间通过溢价填补的难度不小。

如果最终底价成交,这个楼面价也就相当于目前东区的价格。

对于省直屏西,除了这次供应的两幅外,还有地块三未上架,可以说还有库存。

可以说省直屏西,最终的价值,也一定程度影响着两个保利天悦。

最终保利是否会拿下,再来一个保利天悦三期?


南湖地块:宗地2023-45号,面积111亩,容积率3.57,起拍楼面价18333元/㎡。

相比于安商地块,纯商地块容积率有所降低,按照网友之前的分享,地块一内部还有划分:

地块A:51亩,容积率2.86,地块B:54亩,容积率4.71。

很明显,如果最终情况属实,南湖的纯商最终会被打造成一幅改善,一个刚需。

这幅位于二环内的纯商地块,起拍楼面价也只有1.8W。

前2年二环外的五里亭纯商地块,起拍楼面价达到1.8-2W,比如和樾风华2.05W,星悦颂1.81W。

可以说简单对比之下,除了南湖纯商容积率偏高外,起拍楼面价与五里亭持平,甚至更低。


台江:宗地2023-43号,面积33亩,容积率2,起拍楼面价20316元/㎡
东二环:宗地2023-47号,面积16亩,容积率3.3,起拍楼面价20013元/㎡

对于这两幅区位不错的纯商地块,从楼面价来看,同样只有2W左右。

做个简单的对比,东二环周边地块楼面价:

1、天琴湖:起拍楼面价22644元/㎡
2、揽湖郡:起拍楼面价22584元/㎡
3、建发朗云:起拍楼面价23021元/㎡

可以发现,这次的纯商地块,对比之前更靠外围的地块,楼面价并没有过多上涨,甚至部分地块的楼面价比外围更低。

可以说这样的起拍楼面价,有两种情况:

1、激烈拿地,溢价率极高,带动市场热度
2、拿地平缓,溢价不高,传递低迷信号

盘点总结

在近期密集市中心旧改后,福州也在短时间内,把大部分地块一次性上架,从最终的发展情况来看:

1、安商回归最原始的纯安置房模式,容积率指标较高。

2、纯商供应持续加剧,大部分地块起拍楼面价都低于此前。

3、市中心的批量供应,后续如何打造产品定位也是考验。

4、土拍取消限制,能否带起新一轮土拍热潮,难度不小。

综上,对于低迷了2年的土拍,能否在11月依靠市中心的供应,不算过高的楼面价,吸引撤退房企重归福州,打造出一场有一定热度的土拍,值得关注。